“十年爛尾無人問，一朝停貸天下知?！边@是眾多遭遇爛尾房停貸業(yè)主的心聲。

7月27日，“房子爛尾女子停交房貸上黑名單”這一事件沖上微博熱搜，再次引起大眾關(guān)注。

房子爛尾，女子停交房貸上黑名單

(資料圖片)

據(jù)《北京青年報》深一度欄目報道，四年前，2019年4月，王琦（化名）的媽媽購買了“雍錦瀾灣”的一套商品房，同年5月23日，與開發(fā)商四川藍(lán)光發(fā)展股份有限公司旗下南寧燦琮置業(yè)有限公司（以下簡稱“開發(fā)商”）、中國農(nóng)業(yè)銀行南寧分行共同簽訂了《個人購房擔(dān)保借款合同》，王琦是擔(dān)保人，其母為主貸人，貸款金額57.5萬元，期限30年。

合同規(guī)定，房屋應(yīng)于2021年12月31日前交付。但在2021年8月，業(yè)主看到開發(fā)商寫給住建局的關(guān)于使用監(jiān)管資金的信函里提到，樓盤銷售資金全部被藍(lán)光總部轉(zhuǎn)走占用，總部無任何資金還回南寧項目繼續(xù)建設(shè)。同年11月，開發(fā)商發(fā)布了交房時間順延的告知函。直到今天，王琦媽媽的房子仍未完成施工。

“雍錦瀾灣”截至今年7月的施工現(xiàn)場（來源：北京青年報）

王琦一方在2022年7月18日向法院提起訴訟，要求在交房之前，銀行停貸停息，不增加任何額外費(fèi)用。

2023年6月2日，王琦收到開庭通知。7月3日，農(nóng)業(yè)銀行南寧分行的代理律師在庭上回應(yīng)稱，銀行將貸款支付至非監(jiān)管賬戶，與房屋能否按期交付，不具有直接因果關(guān)系。房屋不能如期交付責(zé)任也并不在銀行。法院未當(dāng)庭宣判。

此事經(jīng)媒體報道后，沖上熱搜，網(wǎng)友不乏支持業(yè)主的，認(rèn)為房子爛尾的責(zé)任不該由業(yè)主來承擔(dān)，因為是開發(fā)商違約，業(yè)主是受害者，銷售的一方不能提供商品，怎么還能由付了款的消費(fèi)者承擔(dān)責(zé)任。

根據(jù)律師的介紹，購買的房屋爛尾后，如果私自停貸的，業(yè)主要承擔(dān)的后果包括：要承擔(dān)違約責(zé)任，如支付逾期利息、違約金等；征信會產(chǎn)生不良記錄；支付的首付款可能要不回等等。

2022年4月，在看不到任何希望的情況下，王琦與媽媽決定強(qiáng)制停貸。三個月后，王琦的媽媽發(fā)現(xiàn)自己上了征信黑名單，但比起“每個月花幾千元買一個征信”，王琦和媽媽都覺得“停貸”值得，“老百姓是為一口飯而活，不是為征信?！?/strong>

目前，法院并未當(dāng)庭宣判，這個官司的結(jié)果如何，尚難預(yù)料。銀行方面認(rèn)為房屋爛尾的責(zé)任不在銀行。這正是爛尾樓的令人揪心之處，就是一旦出現(xiàn)開發(fā)商不能如期交房的情形，業(yè)主只能坐等開發(fā)商的動靜，業(yè)主并沒有多少籌碼來維護(hù)自己的權(quán)益。如果開發(fā)商遲遲交不了房，業(yè)主還得繼續(xù)為爛尾房買單，因為一停貸就是業(yè)主違約。

業(yè)主方表示，之所以選擇到法院起訴銀行，是因為“什么辦法都用完了”。王琦說，差不多和她起訴的同時，還有2期200多戶業(yè)主也提起了訴訟，但法院未予立案。

專訪中國政法大學(xué)專家：拒還爛尾樓按揭后上了征信黑名單該怎么辦？

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者專訪了中國政法大學(xué)法與經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院副院長徐文鳴教授，對此案進(jìn)行了深入分析，以下為采訪實錄。

《21世紀(jì)》：本案的焦點(diǎn)是什么？如何評析本案？

徐文鳴：雙方辯論焦點(diǎn)在于“銀行是否應(yīng)當(dāng)對購房貸款轉(zhuǎn)入開發(fā)商的非資金監(jiān)管賬戶所致的房屋遲延交付承擔(dān)責(zé)任？”根據(jù)有限的信息來看，廣西銀保監(jiān)局對農(nóng)業(yè)銀行南寧分行的監(jiān)管意見函，可證明存在銀行違規(guī)劃撥資金，致使預(yù)售資金脫離監(jiān)管的事實，違背了銀行的監(jiān)管義務(wù)。在其他司法裁判中，法院也曾認(rèn)定作為專業(yè)金融機(jī)構(gòu)的銀行，對于預(yù)售資金存入非專用賬戶的風(fēng)險應(yīng)當(dāng)知曉，其行為是致使涉案房地產(chǎn)工程爛尾的間接原因，故應(yīng)當(dāng)承擔(dān)部分締約過失責(zé)任。

原廣西銀保監(jiān)會發(fā)給農(nóng)業(yè)銀行南寧分行的監(jiān)管意見函，來源：北京青年報

《21世紀(jì)》：從法律層面來看，爛尾樓停繳房貸應(yīng)不應(yīng)該上征信黑名單？實際判決中，法官是否予以支持買房人的停貸行為？過往有無典型案例可參考？

徐文鳴：首先，法律并無明文規(guī)定買房人有權(quán)直接停貸，因此也沒有明文規(guī)定私自停交房貸不應(yīng)對個人征信產(chǎn)生影響，但買房人可以采取積極措施降低征信負(fù)面影響，維護(hù)自己的權(quán)益。

根據(jù)《征信業(yè)管理條例》第十五條，業(yè)主私自停貸的，會構(gòu)成債務(wù)違約，經(jīng)銀行催收后仍然不還的，銀行就會向征收中心報送業(yè)主的違約行為，從而產(chǎn)生不良的征信記錄。但事后，若買房人主張購房合同以及借款合同解除，法院可判決銀行撤銷此前因爛尾樓停貸而產(chǎn)生的不良信用記錄，與此同時，買房人也可積極行使法律賦予的征信異議權(quán)、征信聲明權(quán)，以降低逾期記錄所帶來的負(fù)面影響。例如，在浙江東陽農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司與金某萍侵權(quán)責(zé)任糾紛案中，法官認(rèn)為在爛尾樓情況下，金某萍因提起商品房預(yù)售合同糾紛訴訟，未按約定履行償付本息的義務(wù)并不存在主觀上的過錯，不能以此認(rèn)定金某萍存在失信行為，故判決農(nóng)商行應(yīng)當(dāng)撤銷此前產(chǎn)生的不良征信記錄。

其次，在本案中法官可以支持買房人的停貸停息主張。房屋爛尾屬于開發(fā)商的嚴(yán)重違約行為，業(yè)主既可主張開發(fā)商就逾期交房支付違約金或賠償損失，也可解除與開發(fā)商的購房合同，同時解除相關(guān)的與銀行的《借款合同》《抵押合同》。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2020修正）相關(guān)規(guī)定：“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收取的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人?！蓖瑫r，今年4月21日，最高人民法院在批復(fù)中明確提到：在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房貸消費(fèi)者主張價款返還請求權(quán)，優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。換言之，如果房屋無交付可能，開發(fā)商應(yīng)優(yōu)先滿足購房者退款的主張。

典型案例為最高院案例（2019）最高法民再245號，因開發(fā)商不能交付房屋而致使合同解除，若按合同約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系處理，則在購房人對合同解除無過錯的情況下，仍要求其對剩余貸款承擔(dān)還款責(zé)任，明顯不合理地加重了其負(fù)擔(dān)，各方權(quán)利義務(wù)失衡，有違公平原則。因此，判決購房人解除購房合同及相關(guān)的擔(dān)保合同的，即可免除向銀行償還剩余按揭貸款的義務(wù)。又例如，銀行存在違規(guī)情形時，買房人停貸訴求也將被支持。在廣東省高院案例（2018）粵民申7516號中，銀行未將貸款支付至開發(fā)商就案涉商品房項目開設(shè)的商品房預(yù)售款專用賬戶，而是支付至該公司開立的其他銀行賬戶，法官判決買房人從起訴之日起至案涉商品房具備交付條件之前無需向銀行履行償還本金及利息的義務(wù)。

《21世紀(jì)》：若銀行沒有監(jiān)控預(yù)售資金流向，法律上需要負(fù)哪些責(zé)任？

徐文鳴：要解答這一問題，就要先明確銀行為何負(fù)有監(jiān)控預(yù)售資金流向的義務(wù)。開發(fā)商與銀行、監(jiān)管機(jī)關(guān)在商品房預(yù)售時會簽訂監(jiān)管協(xié)議，約定銀行應(yīng)履行的預(yù)售款專用賬戶監(jiān)管義務(wù)，以保障預(yù)售款用于商品房項目工程建設(shè)。監(jiān)管銀行作為資金流出監(jiān)管賬戶的最后一道閘口，需確保預(yù)售資金必須用于工程建設(shè)，承擔(dān)著較大的監(jiān)管責(zé)任與風(fēng)險。目前從法律層面上來說，銀行將按揭款存入非專用賬戶的行為不必然構(gòu)成違約，但在有充分證據(jù)證明銀行違規(guī)將按揭款轉(zhuǎn)入非專用賬戶且未告知業(yè)主相關(guān)風(fēng)險，是造成爛尾樓產(chǎn)生的因素之一，則銀行需對此違規(guī)行為承擔(dān)部分違約責(zé)任，買房人可不再向銀行支付貸款，而由開發(fā)商償還銀行。

例如在（2017）粵13民終1876號案中，法院認(rèn)為，被告銀行未將原告買受人的借款支付至預(yù)售款專用賬戶，被告作為專業(yè)的銀行金融機(jī)構(gòu)，對于預(yù)售資金存入非專用賬戶而存在的風(fēng)險應(yīng)當(dāng)知曉，而其并未在締約之時以及合同履行中向原告履行告知義務(wù)，其行為又是致使涉案房地產(chǎn)工程爛尾的間接原因，故被告應(yīng)當(dāng)向原告承擔(dān)部分締約過失責(zé)任。從公平原則上考慮，被告應(yīng)當(dāng)對于涉案商品房具備交付條件之前的相關(guān)損失承擔(dān)部分責(zé)任，原告可從起訴之日起至涉案商品房具備交付條件之前有權(quán)不履行抵押貸款合同中的償還本金及利息的義務(wù)，且原告無需向被告支付上述期間涉案借款的利息（含復(fù)利及罰息），在上述期間原告已經(jīng)向被告償還的本金及利息不予退回。但涉案商品房具備交付條件之時，原告仍應(yīng)履行《個人購房借款及擔(dān)保合同》中償還本金及利息的義務(wù)。被告亦可對上述損失再行向案涉房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行追償。

另外，違規(guī)放貸的銀行還可能面臨住建部門以及金融監(jiān)管部門的行政處罰。

《21世紀(jì)》：私自停貸會有什么后果？

徐文鳴：首先，個人征信出現(xiàn)逾期記錄，阻礙日后申請貸款或進(jìn)行其他信用活動。需要提醒的是，即使房貸逾期者將房款補(bǔ)上，個人的信用污點(diǎn)還是會記錄在銀行的征信系統(tǒng)上，最長可達(dá)五年。

其次，會產(chǎn)生罰息和滯納金。逾期還款者，除了要還基本的貸款之外，還要額外支付因房貸逾期而產(chǎn)生的罰息和滯納金。關(guān)于罰息和滯納金的具體額度和比例，各個銀行略有不同?；旧鲜?天內(nèi)補(bǔ)足房貸的，不收取滯納金；超過7天的，滯納金和罰息合并征收。

第三，承擔(dān)違約責(zé)任。購房者購房時會與銀行簽訂購房貸款合同，在合同上，銀行一般都會作出規(guī)定，如果貸款人逾期還款連續(xù)3次或累計6次逾期還款，就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，包括一次性償還所有貸款本息。如果超過3個月還未償還剩余貸款，銀行就會向法院提起訴訟，強(qiáng)制要求貸款人償還本金和利息，以及由此產(chǎn)生的各項訴訟費(fèi)用等額外支出。

第四，可能會面臨訴訟風(fēng)險，導(dǎo)致房屋所有權(quán)喪失。在寬限期外仍未還貸，銀行在判定無長期還款能力后會向法院起訴，并沒收房產(chǎn)，同時用房屋拍賣款來抵債。

《21世紀(jì)》：遇到爛尾樓，業(yè)主該如何保護(hù)自己的權(quán)利？

徐文鳴：業(yè)主應(yīng)盡快采取法律措施。其一，購房者可以與銀行談判，爭取延期還款或其他有利的結(jié)果，并盡快核實所購項目的預(yù)售房款收取情況、監(jiān)管情況，是否存在開發(fā)商逃避預(yù)售資金監(jiān)管、挪用預(yù)售資金的情況；其二，若核實發(fā)現(xiàn)存在挪用預(yù)售資金的情況或者其他違法違規(guī)行為，應(yīng)盡快提起相關(guān)的查處申請，申請相關(guān)部門對這種違法行為進(jìn)行調(diào)查處理；其三，如果房地產(chǎn)開發(fā)商確已喪失繼續(xù)開發(fā)的能力致使無法交房，購房者可以通過訴訟，請求法院解除商品房買賣合同并解除商品房擔(dān)保貸款合同。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定，因預(yù)售合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使擔(dān)保借款合同的目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人可以請求解除擔(dān)保借款合同。依據(jù)該條規(guī)定，如果開發(fā)商違約，滿足了合同約定或法律規(guī)定的解除條件，購房人解除預(yù)售合同后，有權(quán)請求將擔(dān)保借款合同一并解除。

最高人民法院曾在2020年12月作出一份案號為（2019）最高法民再245號的判決，這份判決是經(jīng)最高人民法院審判委員會討論決定后作出，對此類糾紛具有參照和指導(dǎo)意義。在這份判決書中，最高人民法院認(rèn)為：法院審理案件時必須充分考慮商品房按揭貸款商業(yè)模式下各合同之間的密切聯(lián)系和各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的平衡問題，避免因強(qiáng)調(diào)單個合同的相對性而造成三方權(quán)利義務(wù)的失衡；《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第二款（現(xiàn)為第二十一條第二款）規(guī)定，商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同解除后，應(yīng)由開發(fā)商將收取的購房貸款本金及利息返還銀行，購房人不負(fù)返還義務(wù)；商品房擔(dān)保貸款合同中關(guān)于合同解除后由購房人返還剩余貸款的格式條款，不合理地加重了購房人責(zé)任，對購房人不具有拘束力。最高人民法院依據(jù)上述理由，判決駁回了銀行要求購房人償還貸款的訴訟請求。檢索近三年的類似判例不難發(fā)現(xiàn)，基本都與這份判決的結(jié)果一致。因此，合同解除后貸款應(yīng)由開發(fā)商償還，購房人不負(fù)還貸義務(wù)，目前已經(jīng)形成比較統(tǒng)一的裁判標(biāo)準(zhǔn)。

因此，當(dāng)開發(fā)商違約導(dǎo)致房屋爛尾時，購房者可以與開發(fā)商解除房屋預(yù)售合同，并有權(quán)一并請求解除擔(dān)保借款合同，解除與銀行間的貸款合同關(guān)系，由此不再負(fù)有向銀行償還貸款的義務(wù)。