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“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”傳來(lái)了好聲音。8月25日，從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部方面的消息稱，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局近日聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。這項(xiàng)政策納入了“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

這是一個(gè)重大政策性利好。根據(jù)三部門的最新精神，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

從政策措施的預(yù)期觀察，首先對(duì)于首次改善性置業(yè)、再次改善性置業(yè)需求而言，獲得了住房升級(jí)的合理機(jī)會(huì)。在一二線重點(diǎn)城市，首改和再改的住房需求旺盛，但是迫于之前在認(rèn)房又認(rèn)貸上的劣勢(shì)，他們無(wú)法如愿改善居住條件。而從住房流通市場(chǎng)上來(lái)看，一二線重點(diǎn)城市進(jìn)入了“換房”階段，首次改善性置業(yè)、再次改善性置業(yè)以及旅居需求成為“新剛需”，此次新政，解決了不少人通過存量市場(chǎng)流通實(shí)現(xiàn)“以小換大”、“以老換新”、“以遠(yuǎn)換近”的需求。根據(jù)有關(guān)調(diào)研數(shù)據(jù)，僅北京市，400萬(wàn)至500萬(wàn)元售價(jià)的新房房源成交客戶中約5成來(lái)自于購(gòu)房者賣掉二手房后置換；500萬(wàn)元以上的新房銷售客戶中超過7成的成交來(lái)自于賣舊買新。

其次，人口流動(dòng)所產(chǎn)生的剛性住房需求，預(yù)計(jì)未來(lái)10年新增約39億平方米，年均3億平方米左右。在一二線重點(diǎn)城市的首次改善性置業(yè)、再次改善性置業(yè)需求暢通地賣掉原來(lái)的中小套型房子實(shí)現(xiàn)住房升級(jí)夢(mèng)想后，反過來(lái)也就有利于住房剛需市場(chǎng)被激活，進(jìn)一步帶動(dòng)剛需住房市場(chǎng)的供應(yīng)與流動(dòng)。

此外，還有一個(gè)新的情況，新政策對(duì)于2016年全面二孩政策實(shí)施后生育二孩的家庭，是實(shí)實(shí)在在的利好，將有利于這部分家庭升級(jí)換房、改善居住條件。

經(jīng)歷了此前多輪調(diào)整之后，目前還保持“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市主要集中在一二線城市，確實(shí)存在一部分剛性需求、改善性需求被壓制的情況，因此，三部門最新明確“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，不僅會(huì)使更多購(gòu)房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購(gòu)房成本，還將在接下來(lái)的新階段更好地釋放這些需求，包括旅居需求，我們相信，此次政策在更好地滿足人們對(duì)于美好生活的向往的同時(shí)，也能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，這是房地產(chǎn)政策調(diào)整的關(guān)鍵所在。

（此文刊于中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)8月28日01版 責(zé)任編輯 何可信）