題：北京漲價(jià)房源猛增或是業(yè)主市場(chǎng)試水

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作者 丁祖昱 易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官

近日，有媒體報(bào)道稱(chēng)北京掛牌漲價(jià)房源量猛增。內(nèi)容顯示，疫情優(yōu)化政策公布后次日，北京市24小時(shí)內(nèi)的漲價(jià)房源量成為當(dāng)月最高，單日漲價(jià)房源量129套，環(huán)比前一天上漲76.7%。

對(duì)此，我們查詢(xún)了北京二手房市場(chǎng)2022年第50周(12.5-12.11)的成交情況。數(shù)據(jù)顯示，2022年12月5日至11日，北京二手房成交面積為15.95萬(wàn)平方米，較第49周(11.28-12.4)環(huán)比微升1%，同比下降42%，較年內(nèi)周平均下跌36%。

2022年至今，北京二手房成交均價(jià)由增轉(zhuǎn)降，購(gòu)房者向新房市場(chǎng)流動(dòng)，目前北京二手房成交已較此前高點(diǎn)第40周(38.1萬(wàn)平方米)實(shí)現(xiàn)了“腰斬”。

二手房交易“連環(huán)單”政策效應(yīng)更明顯

若與2022年9月北京二手房交易“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理通知相比，此次因疫情優(yōu)化政策對(duì)北京二手房市場(chǎng)成交的影響相對(duì)較小。

2022年9月23日，北京市住建委和北京市規(guī)自委印發(fā)《關(guān)于試行存量房交易“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理的通知》?！斑B環(huán)單”是指在同一時(shí)期內(nèi)，購(gòu)房家庭先出售名下住房，再次購(gòu)買(mǎi)住房的交易業(yè)務(wù)。

此前二手房買(mǎi)賣(mài)時(shí)，家庭一般要在賣(mài)出名下住房并辦理轉(zhuǎn)移登記后，才能騰出資格購(gòu)買(mǎi)下一處住房，交易周期較長(zhǎng)。

根據(jù)試行政策，納入“連環(huán)單”業(yè)務(wù)的購(gòu)房家庭，賣(mài)出住房網(wǎng)上簽約后，即可視同該套住房“暫時(shí)”轉(zhuǎn)出，進(jìn)行買(mǎi)入房屋的購(gòu)房資格審核，待完成買(mǎi)入住房網(wǎng)簽后，可一并辦理賣(mài)出、買(mǎi)入房屋的貸款、繳稅、登記業(yè)務(wù)。

在“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理通知發(fā)布后，2022年第39周(9.19-9.25)，北京二手房成交升至32萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)29%。第40周，北京二手房成交進(jìn)一步提升至38萬(wàn)平方米，創(chuàng)下年內(nèi)單周新高。

目前，北京二手房掛牌房源量增加現(xiàn)象，一方面是前期壓抑的需求集中爆發(fā)，另外一方面則可能是受北京改善人群“賣(mài)一買(mǎi)一”推動(dòng)，而這些房源掛牌后最終能否推動(dòng)市場(chǎng)成交，還有待觀察。

2022年北京二手房實(shí)際成交價(jià)降價(jià)明顯

與賣(mài)家掛牌相比，二手房買(mǎi)方對(duì)市場(chǎng)感知更敏銳。悲觀觀望下，北京二手房實(shí)際成交一度呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊降的趨勢(shì)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年以來(lái)，北京二手房房?jī)r(jià)進(jìn)入下降通道，截至2022年11月，北京二手房成交均價(jià)為30471元/平方米，同環(huán)比轉(zhuǎn)正，但總體仍在低位。

事實(shí)上，二手房掛牌量與市場(chǎng)情況并不能劃等號(hào)。2022年6月，上海也曾出現(xiàn)過(guò)二手房掛牌量?jī)r(jià)猛增情況。這主要是受之前壓抑需求集中爆發(fā)影響。此外，高價(jià)掛牌也在一定程度上反應(yīng)業(yè)主心態(tài)，疫情在一定程度上加速了他們出貨決策，價(jià)格是一種對(duì)市場(chǎng)的試探。

如今，北京二手房市場(chǎng)出現(xiàn)掛牌房源量?jī)r(jià)齊漲的現(xiàn)象，也主要是受疫情優(yōu)化政策后二手房業(yè)主信心提升，以及在近期一系列利好政策下，對(duì)后市的看好。至于最終能否成交，還需要對(duì)市場(chǎng)一線(xiàn)成交情況進(jìn)行再觀察。

一直以來(lái)，北京都有著龐大的二手房交易市場(chǎng)。且北京的改善需求一直巨大，2021年二手房成交規(guī)模已達(dá)到新房成交規(guī)模兩倍。

限于嚴(yán)苛的購(gòu)房及落戶(hù)政策，北京購(gòu)房主力還是35歲以下的年輕家庭，并且以已婚育家庭為主。這部分人群最為青睞的是110-140平方米的中大戶(hù)型產(chǎn)品，其次是70-90平方米的剛需產(chǎn)品。

我們認(rèn)為，現(xiàn)階段整個(gè)行業(yè)下行壓力較大，各大城市市場(chǎng)成交都出現(xiàn)了下滑，隨著市場(chǎng)信心恢復(fù)，市場(chǎng)進(jìn)一步修復(fù)，未來(lái)北京大量的剛需及改善型需求將推動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)穩(wěn)定增長(zhǎng)。(中新經(jīng)緯APP)

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