題：2023年京滬會放松樓市調(diào)控嗎？

作者 陳文靜 中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)

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2022年全年，中國房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，多數(shù)城市銷售同比大幅回落，土地市場表現(xiàn)低迷。超過300省市(縣)出臺政策超千條，但房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯修復(fù)的城市有限，多數(shù)城市市場表現(xiàn)承壓，整體調(diào)控政策效果較為緩慢。

近期，杭州、成都、南京等二線城市的房地產(chǎn)政策均釋放出積極信號，而北京、上海作為中國樓市調(diào)控政策最為嚴格、需求最旺盛的城市，2023年是否會優(yōu)化樓市調(diào)控政策，成為2023年穩(wěn)市場的一大焦點。

2022年北京、上海兩地樓市政策均有微調(diào)

從市場層面來看，中指院數(shù)據(jù)顯示，2022年，北京、上海新建商品住宅銷售面積同比分別下降24%、4%，二手房成交套數(shù)同比下降分別超20%、40%，年底市場活躍度均有下滑，市場調(diào)整壓力上升，需要釋放政策利好促進需求入市。

2022年，北京、上海樓市政策整體以微調(diào)為主，如北京部分項目針對老年家庭降低首付比例、允許接力貸，優(yōu)化了通州臺湖、馬駒橋地區(qū)限購政策；2023年1月1日，北京優(yōu)化了公積金提取政策。上海則在2022年加大了人才引進力度，優(yōu)化了臨港新片區(qū)購房政策。

盡管2022年北京、上海兩大城市政策均有微調(diào)，但我們認為政策力度有限，兩地現(xiàn)行房地產(chǎn)政策仍十分嚴格。目前，北京、上海實行全市限購，非本市戶籍家庭需要連續(xù)60個月社?；騻€稅。在當(dāng)前的普宅標(biāo)準(zhǔn)，北京、上海多數(shù)項目或小區(qū)均屬非普宅，且嚴格的“認房又認貸”，導(dǎo)致購房者換房成本、換房門檻均較高，二套房的首付比例、房貸利率仍處高位。

在當(dāng)前市場環(huán)境下，我們認為北京、上海部分樓市政策需適度糾偏，以促進相關(guān)合理住房需求釋放。

兩大城市哪些政策還可進一步優(yōu)化？ 

由于北京、上海作為特大城市，購房需求旺盛，為避免市場大幅波動，我們預(yù)計2023年北京、上海兩地調(diào)控政策即便有調(diào)整，大概率也是漸進式推進的。其中，降低購房成本、降低購房門檻是兩大城市政策優(yōu)化的重要方向，具體包括降低房貸利率、直接降首付或調(diào)整普宅認定標(biāo)準(zhǔn)，同時結(jié)合人口變化支持合理住房需求、優(yōu)化限購政策、降低交易稅費等。

其一，從降低房貸利率來看，2022年，北京、上海房貸利率均跟隨5年期以上LPR下調(diào)了35個基點，目前首套房貸利率分別為4.85%、4.65%，二套房貸利率均為5.35%(LPR+105個基點)，北京、上海成為全國少有的二套房貸利率超5%的城市，因此，進一步下調(diào)的空間較大。

其二，從直接降首付或調(diào)整普宅認定標(biāo)準(zhǔn)政策角度來看，2023年政策可通過下調(diào)首套或二套首付比例降低購房門檻。當(dāng)前，北京、上海首套普通住宅首付比例均為35%、非普宅40%；二套普通住宅首付比例分別是60%、50%，非普宅首付比例高達80%、70%，購房者換房門檻較高。因此，2023年，首套、二套房首付比例存在下調(diào)空間。

其三，北京、上海的普宅標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行時間已較長，若能適當(dāng)調(diào)整普宅認定標(biāo)準(zhǔn)，有助于進一步促進居住需求釋放。當(dāng)前，北京、上海執(zhí)行的是2014年出臺的普宅、非普宅標(biāo)準(zhǔn)，伴隨城市快速發(fā)展，目前兩地房價較2014年均出現(xiàn)明顯上漲，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2022年12月，北京、上海新建住宅價格較2014年12月分別上漲約40%、59%，新房平均價格均超過4萬元/平方米，二手住宅平均價格均超6萬元/平方米。

按照現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，兩地購房者在購買住房時，政策認定的普遍屬非普通住宅，首套、二套首付比例均較高。時移事異，因此進一步調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)也有利于降低購房者的置業(yè)門檻。

此外，北京、上海換房家庭購房普遍被認定為二套，相對應(yīng)的是兩大城市二套公積金貸款額度均較低，提高購房者公積金貸款額度，有利于釋放更多改善性需求。

其四，面對當(dāng)前突出的生育、養(yǎng)老、人才引進等問題，建議2023年政策結(jié)合人口變化進行適度調(diào)整。比如給予多孩家庭更多購房指標(biāo)、降低多孩家庭購房首付比例等；住房政策推出可多多與人才政策、養(yǎng)老政策結(jié)合推出，發(fā)揮多元效應(yīng)。

其五，建議需求端的限購政策可進一步優(yōu)化?；诒本⑸虾Ｙ彿咳后w規(guī)模較大且房產(chǎn)價值高等因素，兩地限購政策進行大幅松動的預(yù)期整體偏弱，但為解決住宅及非住宅庫存過剩問題，針對部分地區(qū)或房屋類型等進行限購政策微調(diào)仍有必要。

截至2022年11月，北京、上海商品住宅可售面積出清周期分別為17.4、5.6個月，但城市不同區(qū)域去化情況差異大，如果政策能精準(zhǔn)微調(diào)，不僅可推動區(qū)域性市場修復(fù)，同時亦有利于為區(qū)域產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入人口。

從非住宅層面來看，當(dāng)前，北京、上海非住宅庫存量均偏大，去化承壓，而北京購買非住宅類項目需要滿足購房資格，且2017年3月26日之后的新建商辦類房產(chǎn)不得出售給個人，這都限制了項目的去化節(jié)奏。因此，我們認為調(diào)整非住宅類項目限購政策也將有利于促進商辦項目的去庫存。

除此之外，當(dāng)前北京、上海離異家庭購房均有3年內(nèi)按離異前家庭總住房套數(shù)統(tǒng)計要求，3年時間要求限制了部分離異家庭合理購房需求釋放。2023年，調(diào)整離異家庭購房年限要求有助于購房需求釋放。

中指院研究表明，當(dāng)前北京、上海的住房交易增值稅、個人所得稅、契稅等稅費也均有一定優(yōu)化空間，也能成為降低居民購房成本的重要“抓手”。(中新經(jīng)緯APP)

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責(zé)任編輯：李惠聰