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每日看點!丁祖昱：樓市典型32城“保交付”成績?nèi)绾危?/h2>
來源：中新經(jīng)緯 2023-01-13 13:28:23
題：樓市典型32城“保交付”成績?nèi)绾危?/p>
作者 丁祖昱 易居企業(yè)集團首席執(zhí)行官
2022年已過，克而瑞研究對32個典型城市290個前期停工項目進行調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，截至2022年12月31日，尚有126個項目處于停工狀態(tài)，保交樓任務依舊“道阻且長”。
(相關(guān)資料圖)
“保交付”已滿半年，從中央到地方政策頻頻
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年，全國186個省市出臺372次放松政策，14個城市放松限購、47個城市放松限貸、9個城市放松限售，還有69個城市給予財稅方面支持。
從2022年第三季度起，多地爆發(fā)的停工斷貸事件成為政策轉(zhuǎn)折點。“保交付”成為下半年樓市關(guān)鍵詞。
中央層面，7月28日，中央政治局會議強調(diào)要“壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生”，這是保交樓首次被寫入政治局會議文件。8月，住建、財政、央行等多部委聯(lián)推2000億元的政策性銀行專項借款，截至目前，保交樓專項借款資金已基本投放至項目。11月21日，央行表示，將面向6家商業(yè)銀行提供2000億元再貸款，為商業(yè)銀行提供零成本資金，以鼓勵其支持保交樓工作。
從地方層面，針對“保交樓”基本采取了五項主流措施：
第一，設立地方專項紓困基金，例如鄭州、南寧、湖北分別設立100億、30億、50億元的紓困基金。
第二，積極爭取國家政策性銀行專項借款，支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。
第三，派遣工作組或建立一對一掛聯(lián)幫扶，例如重慶成立房地產(chǎn)問題項目風險化解處置小組，安排房地產(chǎn)專班組跟進項目建設進度，并對項目賬戶資金封閉管理。
第四，返還未動工項目土地款，例如贛州經(jīng)開區(qū)根據(jù)施工進度返還綠地集團近4億元土地出讓金用于項目施工建設。
第五，優(yōu)化預售資金監(jiān)管，對出險企業(yè)、問題項目實施差異化管理，例如南京，對出現(xiàn)資金矛盾苗頭的企業(yè)或項目，設立區(qū)政府專用強制資金賬戶，對相關(guān)資金進行強制監(jiān)管。
專項基金支持模式最為普遍
回顧7月以來中央到地方的保交樓舉措，從具體模式看，實施了“統(tǒng)貸統(tǒng)還、政府回購、項目并購、破產(chǎn)重組”及設立地產(chǎn)紓困基金的“4+1”模式。
目前，保交樓以統(tǒng)貸統(tǒng)還模式為主，政府信用擔保借款，不足部分，政府找銀行融資，統(tǒng)一借貸，統(tǒng)一償還。據(jù)官方數(shù)據(jù)，2022年9月6日-10月6日鄭州市已排查出的147個已售停工、半停工商品住宅項目中，有145個項目已實現(xiàn)全面、實質(zhì)性復工。
成立紓困基金是多數(shù)城市針對當前停工項目較為普遍的模式，湖北省資管也與浙商資管聯(lián)合設立50億元紓困基金，加大對全省不良資產(chǎn)收購、處置力度。實際證明，紓困基金的確能夠提供債券、并購等多種方式，在操作和信貸求助、收并購方面更靈活，可有效保護賣出人。
2022年典型城市半數(shù)已復工
雖然不少城市項目已處于復工狀態(tài)，但究竟占比多少？
2022年年末，我們對32個典型城市290個前期停工項目進行調(diào)研，據(jù)克而瑞調(diào)研數(shù)據(jù)，截至2022年12月31日，32個典型城市重點監(jiān)測的290個項目中，一半以上已經(jīng)復工，仍有126個項目處于停工狀態(tài)。
分能級來看，二線城市占比近八成，停工項目套數(shù)達307819套，總建面達3567萬平方米，因購房者按揭比重較高，銷售和房價下行壓力更大。
分區(qū)域來看，中西部城市諸如武漢、西安、鄭州、昆明等停工項目所涉尚未交付套數(shù)均在3萬套以上；其他諸如漳州、淮安、鹽城等停工項目所涉尚未交付總建筑面積也達到100萬平方米以上。
聚焦到單個城市，鄭州、昆明因政策起步較早、或因政策紓困力度較大，目前多數(shù)項目均處于部分復工和全面復工狀態(tài)，鄭州復工項目占比接近九成。
與之形成對比的當屬武漢、西安兩地，據(jù)克而瑞調(diào)研，目前均有10個以上項目處于繼續(xù)停工狀態(tài)，西安尚有8個項目為間歇式、小范圍復工，距離竣工交付仍有較長時間。
紓困資金，應優(yōu)先幫扶銷售過半項目
為更好解決這類問題，我們認為，短期內(nèi)應針對不同項目的工期進度、責任主體展開針對性措施：
一是針對銷售進度已超過50%，開發(fā)商因監(jiān)管過嚴導致監(jiān)管賬戶資金被占用無法順利支付工程款項目，應當適度松綁相關(guān)企業(yè)的預售資金監(jiān)管，保證已售房源按揭貸款全部發(fā)放，優(yōu)先支付工程款。與此同時，加速企業(yè)預售證審批進度，允許開發(fā)商繼續(xù)賣房，以賣房房款優(yōu)先支付工程款，從而促進資金良性循環(huán)。
二是銷售進度過半，開發(fā)商因違約、暴雷等無力承擔工程費用停工項目，是紓困資金扶助的主要對象。對此類項目，可采取專項借款模式、鄭州紓困基金模式，巧妙利用第二支箭、合理運用第三支箭等模式改善和支持項目復工。因為類似項目涉及購房者較多，若不妥善解決，后續(xù)可能引發(fā)購房者斷貸、銀行壞賬、民生等一系列連鎖效應。
三是對目前尚處開工初期，銷售進度不足10%，且所處城市樓市行情較差的項目，我們認為短期內(nèi)強行開工意義不大，建議在風險可控范圍內(nèi)允許購房者退房，以開發(fā)商當前資金監(jiān)管賬戶中的資金支付退房成本，以及時止損。
顯然，停工項目越快解決，越有利于抑制消極情緒蔓延，鞏固市場信心，從而穩(wěn)住后續(xù)銷售。
房地產(chǎn)經(jīng)歷了2022年深度調(diào)整，當下政策重點還是應以穩(wěn)市場，保住市場主體同時增強市場信心，避免持續(xù)下滑行情，只要當前市場能夠穩(wěn)住，后期輔助一些實質(zhì)性利好政策，壓縮供給并累積需求，以時間換空間，相信房地產(chǎn)行業(yè)還是會迎來穩(wěn)步修復和高質(zhì)量發(fā)展階段。(中新經(jīng)緯APP)
本文由中新經(jīng)緯研究院選編，因選編產(chǎn)生的作品中新經(jīng)緯版權(quán)所有，未經(jīng)書面授權(quán)，任何單位及個人不得轉(zhuǎn)載、摘編或以其它方式使用。選編內(nèi)容涉及的觀點僅代表原作者，不代表中新經(jīng)緯觀點。
責任編輯：李惠聰
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題：樓市典型32城“保交付”成績?nèi)绾危?/p>
作者 丁祖昱 易居企業(yè)集團首席執(zhí)行官
2022年已過，克而瑞研究對32個典型城市290個前期停工項目進行調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，截至2022年12月31日，尚有126個項目處于停工狀態(tài)，保交樓任務依舊“道阻且長”。
(相關(guān)資料圖)
“保交付”已滿半年，從中央到地方政策頻頻
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年，全國186個省市出臺372次放松政策，14個城市放松限購、47個城市放松限貸、9個城市放松限售，還有69個城市給予財稅方面支持。
從2022年第三季度起，多地爆發(fā)的停工斷貸事件成為政策轉(zhuǎn)折點。“保交付”成為下半年樓市關(guān)鍵詞。
中央層面，7月28日，中央政治局會議強調(diào)要“壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生”，這是保交樓首次被寫入政治局會議文件。8月，住建、財政、央行等多部委聯(lián)推2000億元的政策性銀行專項借款，截至目前，保交樓專項借款資金已基本投放至項目。11月21日，央行表示，將面向6家商業(yè)銀行提供2000億元再貸款，為商業(yè)銀行提供零成本資金，以鼓勵其支持保交樓工作。
從地方層面，針對“保交樓”基本采取了五項主流措施：
第一，設立地方專項紓困基金，例如鄭州、南寧、湖北分別設立100億、30億、50億元的紓困基金。
第二，積極爭取國家政策性銀行專項借款，支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。
第三，派遣工作組或建立一對一掛聯(lián)幫扶，例如重慶成立房地產(chǎn)問題項目風險化解處置小組，安排房地產(chǎn)專班組跟進項目建設進度，并對項目賬戶資金封閉管理。
第四，返還未動工項目土地款，例如贛州經(jīng)開區(qū)根據(jù)施工進度返還綠地集團近4億元土地出讓金用于項目施工建設。
第五，優(yōu)化預售資金監(jiān)管，對出險企業(yè)、問題項目實施差異化管理，例如南京，對出現(xiàn)資金矛盾苗頭的企業(yè)或項目，設立區(qū)政府專用強制資金賬戶，對相關(guān)資金進行強制監(jiān)管。
專項基金支持模式最為普遍
回顧7月以來中央到地方的保交樓舉措，從具體模式看，實施了“統(tǒng)貸統(tǒng)還、政府回購、項目并購、破產(chǎn)重組”及設立地產(chǎn)紓困基金的“4+1”模式。
目前，保交樓以統(tǒng)貸統(tǒng)還模式為主，政府信用擔保借款，不足部分，政府找銀行融資，統(tǒng)一借貸，統(tǒng)一償還。據(jù)官方數(shù)據(jù)，2022年9月6日-10月6日鄭州市已排查出的147個已售停工、半停工商品住宅項目中，有145個項目已實現(xiàn)全面、實質(zhì)性復工。
成立紓困基金是多數(shù)城市針對當前停工項目較為普遍的模式，湖北省資管也與浙商資管聯(lián)合設立50億元紓困基金，加大對全省不良資產(chǎn)收購、處置力度。實際證明，紓困基金的確能夠提供債券、并購等多種方式，在操作和信貸求助、收并購方面更靈活，可有效保護賣出人。
2022年典型城市半數(shù)已復工
雖然不少城市項目已處于復工狀態(tài)，但究竟占比多少？
2022年年末，我們對32個典型城市290個前期停工項目進行調(diào)研，據(jù)克而瑞調(diào)研數(shù)據(jù)，截至2022年12月31日，32個典型城市重點監(jiān)測的290個項目中，一半以上已經(jīng)復工，仍有126個項目處于停工狀態(tài)。
分能級來看，二線城市占比近八成，停工項目套數(shù)達307819套，總建面達3567萬平方米，因購房者按揭比重較高，銷售和房價下行壓力更大。
分區(qū)域來看，中西部城市諸如武漢、西安、鄭州、昆明等停工項目所涉尚未交付套數(shù)均在3萬套以上；其他諸如漳州、淮安、鹽城等停工項目所涉尚未交付總建筑面積也達到100萬平方米以上。
聚焦到單個城市，鄭州、昆明因政策起步較早、或因政策紓困力度較大，目前多數(shù)項目均處于部分復工和全面復工狀態(tài)，鄭州復工項目占比接近九成。
與之形成對比的當屬武漢、西安兩地，據(jù)克而瑞調(diào)研，目前均有10個以上項目處于繼續(xù)停工狀態(tài)，西安尚有8個項目為間歇式、小范圍復工，距離竣工交付仍有較長時間。
紓困資金，應優(yōu)先幫扶銷售過半項目
為更好解決這類問題，我們認為，短期內(nèi)應針對不同項目的工期進度、責任主體展開針對性措施：
一是針對銷售進度已超過50%，開發(fā)商因監(jiān)管過嚴導致監(jiān)管賬戶資金被占用無法順利支付工程款項目，應當適度松綁相關(guān)企業(yè)的預售資金監(jiān)管，保證已售房源按揭貸款全部發(fā)放，優(yōu)先支付工程款。與此同時，加速企業(yè)預售證審批進度，允許開發(fā)商繼續(xù)賣房，以賣房房款優(yōu)先支付工程款，從而促進資金良性循環(huán)。
二是銷售進度過半，開發(fā)商因違約、暴雷等無力承擔工程費用停工項目，是紓困資金扶助的主要對象。對此類項目，可采取專項借款模式、鄭州紓困基金模式，巧妙利用第二支箭、合理運用第三支箭等模式改善和支持項目復工。因為類似項目涉及購房者較多，若不妥善解決，后續(xù)可能引發(fā)購房者斷貸、銀行壞賬、民生等一系列連鎖效應。
三是對目前尚處開工初期，銷售進度不足10%，且所處城市樓市行情較差的項目，我們認為短期內(nèi)強行開工意義不大，建議在風險可控范圍內(nèi)允許購房者退房，以開發(fā)商當前資金監(jiān)管賬戶中的資金支付退房成本，以及時止損。
顯然，停工項目越快解決，越有利于抑制消極情緒蔓延，鞏固市場信心，從而穩(wěn)住后續(xù)銷售。
房地產(chǎn)經(jīng)歷了2022年深度調(diào)整，當下政策重點還是應以穩(wěn)市場，保住市場主體同時增強市場信心，避免持續(xù)下滑行情，只要當前市場能夠穩(wěn)住，后期輔助一些實質(zhì)性利好政策，壓縮供給并累積需求，以時間換空間，相信房地產(chǎn)行業(yè)還是會迎來穩(wěn)步修復和高質(zhì)量發(fā)展階段。(中新經(jīng)緯APP)
本文由中新經(jīng)緯研究院選編，因選編產(chǎn)生的作品中新經(jīng)緯版權(quán)所有，未經(jīng)書面授權(quán)，任何單位及個人不得轉(zhuǎn)載、摘編或以其它方式使用。選編內(nèi)容涉及的觀點僅代表原作者，不代表中新經(jīng)緯觀點。
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