題：2023年哪幾類房企有較大生存機(jī)會(huì)？

作者 宋延慶 蘭德咨詢總裁

2023年是疫情放開(kāi)管控的頭一年，也有可能成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)重啟的一年。但從某種角度而言，2023年的第一二季度是某些高負(fù)債房企的“至暗時(shí)刻”。因?yàn)樵?022年獲得美元債展期的房企在新一年再次得到展期的難度會(huì)很大，甚至不排除有些民營(yíng)房企會(huì)還不起美元債，甚至最終被迫退市或破產(chǎn)。

(資料圖片)

我們判斷，未來(lái)兩到三年內(nèi)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)經(jīng)歷一個(gè)緩慢復(fù)蘇(既不是U型筑底，也不是V型反彈)的過(guò)程。一直到2025年，行業(yè)才有可能恢復(fù)到2020年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平——顯然，這早已不再是早先部分人所提到的行業(yè)要在“高位震蕩”，而是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)“急劇下行+緩慢復(fù)蘇”的特別走勢(shì)。

為什么要對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)保持長(zhǎng)期樂(lè)觀？

對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)，我們依然是偏樂(lè)觀的，這主要基于以下一些基本判斷：

其一，從宏觀趨勢(shì)來(lái)看，中國(guó)城市化進(jìn)程遠(yuǎn)未結(jié)束。發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)以拉平城鄉(xiāng)差距的城鎮(zhèn)化2.0時(shí)代必將到來(lái)；且疫情過(guò)后，人們的腰包和收入預(yù)期都有可能再度“膨脹”起來(lái)，都是行業(yè)發(fā)展的“硬支撐”。

其二，在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，房產(chǎn)依然是居民的最主要資產(chǎn)和首選理財(cái)途徑；行業(yè)的住房總量或已窺見(jiàn)頂端，但居住品質(zhì)改善提升的強(qiáng)大需求仍然會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)改善換房的“剛性需求”。

其三，房地產(chǎn)作為一個(gè)強(qiáng)政策市，經(jīng)歷了“三道紅線”到當(dāng)下持續(xù)寬松的刺激政策周期，期中的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)都會(huì)促使今后房地產(chǎn)政策出臺(tái)更為審慎和精準(zhǔn)。

其三，房地產(chǎn)行業(yè)弱金融化(不可能去金融化)和低杠桿化的趨勢(shì)已“深入人心”，這將為中國(guó)金融穩(wěn)定營(yíng)造良好氛圍；此外，經(jīng)過(guò)近三年行業(yè)跌宕，房企的國(guó)有成分及權(quán)重加大，“壓艙石”的作用開(kāi)始顯現(xiàn)。

其四，越來(lái)越多的房企開(kāi)始回歸企業(yè)發(fā)展本源，即更加重視產(chǎn)品和服務(wù)，唯有如此，企業(yè)才能在行業(yè)長(zhǎng)周期發(fā)展中“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”。

基于以上判斷，我們認(rèn)為未來(lái)5年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有13-18萬(wàn)億元的總量，到2030年仍有很大可能達(dá)到我們?cè)A(yù)測(cè)的“20萬(wàn)億元”規(guī)模。假設(shè)取一個(gè)偏悲觀的數(shù)值，那行業(yè)也仍有15萬(wàn)億元的發(fā)展規(guī)模。所以，有一句話我們重復(fù)了很多次：“市場(chǎng)足夠大，關(guān)鍵是你能吃多少？”

此外，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)要健康發(fā)展，“資本+內(nèi)容”是房企的兩大核心競(jìng)爭(zhēng)力(內(nèi)容主要是指產(chǎn)品和服務(wù))。因此，我們并不認(rèn)為國(guó)企中的平臺(tái)公司會(huì)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主角，至多其會(huì)成長(zhǎng)為其中一支重要的市場(chǎng)參與力量。

什么類型的房企會(huì)在新一年大概率突圍？

基于以上分析，我們認(rèn)為在未來(lái)一段時(shí)間，以下幾種類型房企有可能會(huì)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中熬出頭。

第一類：市場(chǎng)化程度較高的央企、國(guó)企。如保利、華潤(rùn)、中海、招蛇等央企(不超過(guò)15家)，以及地方國(guó)資控股企業(yè)。其中，后者既有老牌的地方國(guó)企，也有平臺(tái)公司中的新生力量，但這類企業(yè)在每個(gè)二線城市大概率不會(huì)超過(guò)20家，三四線城市不會(huì)超過(guò)10家，五六線縣域不會(huì)超過(guò)5家——這是未來(lái)地方國(guó)企爭(zhēng)奪有限資源的必然結(jié)果。個(gè)人看來(lái)，央企、國(guó)企不會(huì)成為市場(chǎng)的主力軍(平臺(tái)公司這類地方國(guó)企只是承擔(dān)特殊使命的階段性主角而已)，其市場(chǎng)份額近兩年來(lái)，雖然比過(guò)去高出很多，但預(yù)計(jì)今后將保持在30%左右市場(chǎng)份額。

第二類：“資本+內(nèi)容”競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的全國(guó)性的優(yōu)秀民企，包括萬(wàn)科、綠城等混合制企業(yè)和龍湖、濱江等股份制民企，以及長(zhǎng)期專注某一細(xì)分市場(chǎng)或垂直市場(chǎng)，長(zhǎng)期深耕某一省市市場(chǎng)、致力做熟做實(shí)的區(qū)域型龍頭民企。預(yù)計(jì)這類企業(yè)今后會(huì)再次崛起成為市場(chǎng)主力軍，且市占率不會(huì)低于50%。

第三類：夾縫中生存的中小房企。作為房地產(chǎn)市場(chǎng)生態(tài)系統(tǒng)的一部分，此種類型的中小房企，項(xiàng)目不多但有一定發(fā)展背景，同時(shí)又了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)和客戶需求，堅(jiān)持產(chǎn)品創(chuàng)新，將必然成為房地產(chǎn)市場(chǎng)生態(tài)不能或缺的一部分。

第四類：背靠大集團(tuán)的內(nèi)生型房企。這類企業(yè)有母集團(tuán)提供各種支持，主做“騰籠換鳥(niǎo)”后的土地整理和開(kāi)發(fā)，并兼作一些市場(chǎng)化項(xiàng)目。因各地都有扶持本地上市公司的政策，所以這類企業(yè)也將無(wú)生存之憂。所以我們認(rèn)為，類似茅臺(tái)置業(yè)、首鋼地產(chǎn)等類似企業(yè)也將有很大概率生存下來(lái)。

第五類：類似鐵獅門(mén)、凱德這樣的外資企業(yè)也有較大發(fā)展機(jī)會(huì)。不排除已占領(lǐng)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的國(guó)際資本，會(huì)在此時(shí)進(jìn)入中國(guó)擇機(jī)擴(kuò)充勢(shì)力，特別是在經(jīng)營(yíng)性物業(yè)市場(chǎng)。整體看，我們預(yù)計(jì)后三類企業(yè)總體可能會(huì)搶得20%左右的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

如是所述，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局在動(dòng)蕩中持續(xù)分化、升級(jí)，總會(huì)有老企業(yè)出局和新勢(shì)力進(jìn)場(chǎng)，其過(guò)濾機(jī)制正如建筑工地上的“大篩子”。而企業(yè)要做的，就是想辦法“吹盡狂沙始到金”。(中新經(jīng)緯APP)

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