題：穩(wěn)樓市應(yīng)聚焦通過經(jīng)濟增長恢復(fù)居民購買力

作者 盛松成中歐國際工商學(xué)院教授、中國央行調(diào)查統(tǒng)計司原司長

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汪恒 同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司研究員

2021年下半年，中國房地產(chǎn)市場加速下行以來，經(jīng)歷了一個較長的市場筑底期。盡管有關(guān)邊際放松地產(chǎn)調(diào)控的措施陸續(xù)出臺，為市場恢復(fù)創(chuàng)造了條件，但目前來看成效尚不明顯。

研究發(fā)現(xiàn)，2022年第四季度，中國居民房地產(chǎn)按揭貸款違約情況出現(xiàn)明顯增加。究其原因，主要與短期經(jīng)濟下行沖擊有關(guān)。因而，有效、有力應(yīng)對居民收入下降也是穩(wěn)樓市的一個重要舉措。

銀行按揭貸款違約明顯增加

我們通過分析中國代表性銀行(建設(shè)銀行、招商銀行、杭州銀行和鄭州銀行等)以按揭貸款為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)支持證券(ABS)的產(chǎn)品發(fā)現(xiàn)，2022年，中國個人按揭貸款初次違約(貸款違約天數(shù)不超過30天)明顯要高于2021年，尤其是在2022年第四季度，各銀行初次違約顯著上升，形成了近兩年來的初次違約高峰。

當(dāng)然，中國各銀行的按揭貸款總體質(zhì)量仍較為優(yōu)良，但按揭貸款違約持續(xù)增加需引起高度關(guān)注。

通過進一步分析代表性銀行的按揭違約率，我們發(fā)現(xiàn)，短期內(nèi)中國經(jīng)濟的下行沖擊可能是銀行貸款違約增加的主要原因。

首先，典型銀行的違約率變化存在一定波動，與疫情大規(guī)模暴發(fā)時間較為吻合。以建設(shè)銀行為例，2022年4、5月份，其ABS底層資產(chǎn)首次違約筆數(shù)就出現(xiàn)了小幅躍升，占比超過0.34%，此前這一數(shù)據(jù)大都低于0.30%。隨著疫情防控優(yōu)化帶來的短期沖擊，銀行違約占比再度上升。數(shù)據(jù)顯示，2022年11、12月，建設(shè)銀行的ABS底層資產(chǎn)首次違約筆數(shù)占比均達到0.41%，成為兩年來的最高值。

二是從區(qū)域性銀行的數(shù)據(jù)看，2022年第四季度，杭州銀行和鄭州銀行的初次貸款違約率呈現(xiàn)明顯差異。

由于按揭貸款違約增加也可能源于居民抵制還款，如2022年下半年頻發(fā)的“爛尾樓”事件。我們按照底層資產(chǎn)中的新房、二手房按揭貸款比例高低分組對比后發(fā)現(xiàn)，居民違約上升有很大可能并非來源于行業(yè)“保交樓”不力，因為數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)二手房的按揭違約也越來越多。

穩(wěn)樓市應(yīng)有效、有力應(yīng)對居民收入下降

西南財經(jīng)大學(xué)的中國家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，居民購房意愿自2020年四季度以來就呈現(xiàn)下降趨勢，有購房計劃居民占比從2020年的11.6%下降至2022年第三季度的7%，處于觀望的居民占比約為20%。

顯然，市場觀望情緒較濃，經(jīng)濟恢復(fù)帶來的預(yù)期修復(fù)對房地產(chǎn)市場后續(xù)走勢將產(chǎn)生較大影響。

因此我們建議，穩(wěn)樓市應(yīng)聚焦于通過經(jīng)濟增長恢復(fù)居民購買力，從而避免“居民收入下降—房地產(chǎn)繼續(xù)大幅拖累經(jīng)濟—預(yù)期進一步轉(zhuǎn)弱”的非良性循環(huán)。

穩(wěn)樓市不僅需要研究房地產(chǎn)領(lǐng)域政策措施，也應(yīng)與中國宏觀調(diào)控政策相結(jié)合，尤其是及時、有效應(yīng)對經(jīng)濟下行的沖擊

因此，未來一段時間內(nèi)，更多向民生領(lǐng)域傾斜的積極財政政策就顯得尤其重要，擴大內(nèi)需，縮短經(jīng)濟實現(xiàn)內(nèi)生增長的時間，都是改善居民預(yù)期和提高居民收入的根本途徑。

房地產(chǎn)仍應(yīng)保持政策定力，在堅持“房住不炒”同時，繼續(xù)幫助行業(yè)度過困難期，同時也要避免過度刺激市場。此外，還應(yīng)增加與市場的政策溝通，對未來中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向提供更加明確的指引，這也有助于緩和市場觀望情緒。

總之，目前中國居民房地產(chǎn)按揭貸款違約增加的主因很大可能是短期經(jīng)濟下行沖擊導(dǎo)致的居民收入下降，而非“保交樓”推進不力。從某個角度而言，這其實是一個“好消息”，因為中國經(jīng)濟正在波動中逐步企穩(wěn)。但我們?nèi)詰?yīng)高度重視按揭貸款違約情況的后續(xù)發(fā)展，積極采取有關(guān)措施，以促進樓市進一步回穩(wěn)。(中新經(jīng)緯APP)

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