題：為何近期“提前還房貸”掀起高潮？

作者 李宇嘉 廣東住房政策研究中心首席研究員

(資料圖片)

近期，“提前還房貸”掀起了一波高潮。

有朋友告訴我，最近他發(fā)了年終獎(jiǎng)，計(jì)劃提前還房貸，但沒(méi)想到手機(jī)銀行APP直接關(guān)閉了申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸功能。據(jù)悉，目前有不少銀行還款不太容易，雖然有購(gòu)房者可以在手機(jī)銀行App上申請(qǐng)，但放出的號(hào)很少；到柜臺(tái)辦理也有諸多不便。即便有購(gòu)房者預(yù)約到，銀行提前還款也要等2-3個(gè)月。當(dāng)然，提前還貸普遍還要繳納違約金。

對(duì)這一波還貸熱潮，我認(rèn)為有以下幾個(gè)主要驅(qū)動(dòng)因素：

其一，春節(jié)前后，有購(gòu)房者收到了年終獎(jiǎng)、公司分紅，手頭有了一些余錢，這成為提前還貸的基礎(chǔ)前提。

其二，春節(jié)前，行業(yè)內(nèi)的理財(cái)產(chǎn)品大面積破凈、收益率回撤，甚至負(fù)收益。老百姓通過(guò)房貸利率(一般在4%-6%)和保本理財(cái)收益率(目前在3%以下居多)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，每月定期要還的房貸并不便宜。

銀行理財(cái)收益大面積破凈后，引發(fā)較大規(guī)模贖回。居民將回到存款賬戶上的錢提前還貸成為一個(gè)不錯(cuò)的選擇，這等于家庭變相理財(cái)。

2022年以來(lái)，盡管房貸利率持續(xù)下降，但對(duì)老百姓而言，利率還是不低。目前，已發(fā)放房貸利率大部分為5%左右。特別是2016-2021年間，商品房市場(chǎng)高位運(yùn)行，那時(shí)房貸利率普遍在5%以上。而目前銀行存款和保本理財(cái)利率，普遍均低于3%。理財(cái)收益走低，自然會(huì)發(fā)生從“盡量多申請(qǐng)房貸”到“爭(zhēng)著提前還貸”逆轉(zhuǎn)。

其三，觸發(fā)還貸潮還有一個(gè)重要因素是各地房貸利率的持續(xù)動(dòng)態(tài)調(diào)整。目前，根據(jù)央行政策，70個(gè)大中城市中，已有38個(gè)城市首套房貸利率在2023年不設(shè)下限。預(yù)計(jì)未來(lái)，全國(guó)絕大多數(shù)城市的首套房利率或有可能會(huì)取消下限。

當(dāng)然，對(duì)存量房貸來(lái)說(shuō)，高利率弊端更加凸顯。擺在購(gòu)房者面前有兩個(gè)選擇：要么提前還貸款；要么還款后賣房再買房，騰挪為低利率房貸。

從銀行視角來(lái)看，近年來(lái)對(duì)實(shí)體貸款利率明顯走低，房貸更成為銀行的一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。銀行資金成本增加，而增量房貸申請(qǐng)?jiān)谙陆?，存量房貸又被提前還貸。銀行的第一動(dòng)機(jī)當(dāng)然是保護(hù)自身優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不再持續(xù)下降。

其四，目前，多數(shù)居民對(duì)樓市、房?jī)r(jià)預(yù)期整體不太樂(lè)觀。承擔(dān)著高利率(至少高于理財(cái)利率)來(lái)借銀行的錢，購(gòu)買了一套可能價(jià)格下跌的資產(chǎn)，且該資產(chǎn)未來(lái)也存在降價(jià)可能。部分購(gòu)房者由此算來(lái)，持有房貸并不劃算。

過(guò)去，購(gòu)房者普遍預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)上漲，資產(chǎn)收益遠(yuǎn)大于房貸利率調(diào)高成本，對(duì)房貸利率不敏感。如今房?jī)r(jià)預(yù)期逆轉(zhuǎn)，房屋的持有成本(包括房貸、物業(yè)費(fèi)、房屋折舊等)便更加突出。據(jù)測(cè)算，熱點(diǎn)城市的房屋綜合持有成本在5%-9%，房?jī)r(jià)不漲這么多，消費(fèi)者持有房產(chǎn)就是不劃算的。

只要房貸利率高于理財(cái)利率，只要房?jī)r(jià)還在下跌，且居民預(yù)期房?jī)r(jià)下跌，提前還貸的動(dòng)機(jī)就一直會(huì)存在。(中新經(jīng)緯APP)

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