題：部分剛需購房者心態(tài)變?yōu)椤拔蚁胭I，但我不急”

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作者 丁祖昱 易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官

據(jù)克而瑞研究中心《2023春節(jié)置業(yè)調(diào)查問卷》顯示，目前，房地產(chǎn)市場觀望情緒濃厚，但購房意愿仍存；房價仍有下降空間、收入降低是購房者不買房的兩大主要原因；而市場整體預(yù)期不佳使受訪者買房決策更加謹(jǐn)慎。

短期購房意愿恢復(fù)至2021年水平

問卷調(diào)查結(jié)果顯示，僅15%的受訪者表示在春節(jié)期間有置業(yè)計劃，37%的受訪者持觀望態(tài)度。

與2022年相比，客戶短期購房意愿有明顯提升，半年內(nèi)計劃購房客群比例接近五成，較2022年整體上升9個百分點(diǎn)，目前已恢復(fù)至2021年水平。 

一線城市買房時間整體延后，低能級城市買房迫切度更高。有效問卷中，半年內(nèi)有購房計劃的受訪者，一線城市占36%，二線城市占48%，三四線城市最高，占56%。

近期，我們與購房者、準(zhǔn)購房者溝通時，發(fā)現(xiàn)很多人群雖然有買房意愿，但動力不足，考慮的因素較多。

居住在上海的吳女士(化名)在我們調(diào)研過程中就表示：“以前不買房，可能隔2-3個月房價就天翻地覆，根本就沒有時間去思考，現(xiàn)在不同，年頭和年尾價格差不多，會有一年時間思考自己到底要買什么樣的房子”。此外有購房者收入預(yù)期并不穩(wěn)定，因此表現(xiàn)出猶豫：“萬一失業(yè)之后，月供還不上怎么辦？

另一面，房貸利率進(jìn)入“3時代”刺激了部分剛需人群的回歸。

自2023年1月以來，房貸款利率持續(xù)下調(diào)成為政策主流。據(jù)克而瑞監(jiān)測，2023年1月，陸續(xù)超過20個地級市發(fā)文下調(diào)首套房貸利率下限。截至目前，典型城市中至少有33城的房貸利率進(jìn)入“3時代”。

政策利好下，部分城市市場情緒轉(zhuǎn)變。二線城市已出現(xiàn)明顯到訪量和認(rèn)購量激增現(xiàn)象。典型如福州、天津、鄭州，在2022年樓市規(guī)模均大幅下滑背景下，2023年春節(jié)后案場的到訪認(rèn)購出現(xiàn)顯著回暖，客戶到訪和認(rèn)購創(chuàng)新高。

在首套房貸利率低至4%以內(nèi)后，多數(shù)在售地產(chǎn)項(xiàng)目維持“低首付、零首付”的營銷策略，購房門檻、還款壓力雙雙降低，優(yōu)質(zhì)剛需項(xiàng)目銷售升溫現(xiàn)象突出，購房者加快了認(rèn)購步伐。

營銷加碼成中高端改善盤的熱銷秘訣

除受房貸利率下限降低等政策利好之外，部分城市中高端改善盤也開始出現(xiàn)熱銷。

克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年開年以來，31個重點(diǎn)城市去化率大于70%的項(xiàng)目中，88%為中高端項(xiàng)目。

研究表明，剔除因一二手顯著倒掛存在套利空間的部分項(xiàng)目外，供應(yīng)稀缺、配套完善、營銷加碼仍是購房者決策核心，熱銷項(xiàng)目往往因具備多項(xiàng)優(yōu)勢疊加而成為“爆品”。

這些熱銷項(xiàng)目表現(xiàn)出多種特質(zhì)：首先，項(xiàng)目所在區(qū)域無競品、且同品質(zhì)產(chǎn)品稀缺，加之開盤或加推房源量較低，顯現(xiàn)出市場“奇貨可居”項(xiàng)目賣的好。

其次，自住需求全面回歸，擁有學(xué)區(qū)、商圈、醫(yī)療、交通、地鐵等核心配套資源項(xiàng)目更易受購房者青睞。

再次，部分弱二線城市如昆明、南寧，也存在因?yàn)闋I銷加碼而助力項(xiàng)目熱銷的情況。

總體看，當(dāng)前購房者“下場”意愿明顯有所回升，但我們認(rèn)為，不應(yīng)對個別項(xiàng)目熱銷抱過于樂觀預(yù)期。一方面，按市場過往經(jīng)驗(yàn)，因春節(jié)返鄉(xiāng)，年后基本都會迎來一輪需求釋放；另一方面，疫情全面解綁也會釋放部分補(bǔ)償性購房需求。市場熱度能否延續(xù)仍有待進(jìn)一步觀察。 (中新經(jīng)緯APP)

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