展望評級上調，在2023年開局成為房地產行業(yè)重回積極發(fā)展軌道的關鍵信號之一。

2月9日，標普發(fā)布評級報告確認，上調龍湖集團展望為穩(wěn)定，并維持其投資級評級。這是2022年下半年以來，三大國際評級機構首次上調中國房企展望。業(yè)內將這視為以評級機構為代表的組織們對中國房企的信心正在歸來的“一個積極信號”、市場對房地產的信心已然行至的“一個重要拐點”。

一場正在醞釀中的積極變化

(相關資料圖)

標普是全球公認的三大評級機構之一，另外兩家分別是穆迪和惠譽。三大國際評級機構的信用評級對房企的股價走勢有直接影響；作為房企海外融資的重要信用背書，評級結果更深遠地影響著房企海外債的發(fā)行情況，關系境外發(fā)債的難易程度和發(fā)債利率的高低。

換而言之，評級每下調一次，都能直接傳導至相關企業(yè)的境外發(fā)債情況上——難度增大、利率提高。

業(yè)內之所以賦予標普這次上調龍湖展望更為特殊、積極的意義，背后原因是在此之前，中國房企已經經歷了一段始于評級下調的“隱患”時期。

而標普此次上調龍湖展望，恰在此時釋放出了國際評級機構對優(yōu)質中國房企信心回歸的積極信號，預示著中國房企通暢的海外融資渠道正在被重新打開，投射到市場上，一波被積極變化驅動的勢能正待釋放。

優(yōu)質房企更快迎來“春天”

在近年來不確定性事件頻發(fā)的地產江湖里，一切的果都有因。比如近期國際機構改善的展望預期，主要是因為中國房地產利好政策頻出。

2022年11月11日，央行和銀保監(jiān)會發(fā)布“金融16條”，內容涉及開發(fā)貸、信托貸款、并購貸、保交樓、房企紓困、貸款展期、建筑企業(yè)貸款、租賃融資、個人房貸和征信等房地產上下游多方面的融資，在供給端政策發(fā)力力度空前，表明金融對房地產轉向全面支持的態(tài)度。

以此為開端，在短短不到一個月的時間里，相關部門支持房企銀行信貸、債券融資、股權融資的“三支箭”和內保外貸相繼落地，房企融資環(huán)境發(fā)生歷史性轉變。

以龍湖為例，2022年11月，距離央行祭出“第二支箭”不到兩48小時，龍湖率先獲得“第二支箭”首單200億元中債增信債券額度，鳴響了民營房企融資回暖的信號；并由中國工商銀行、中國農業(yè)銀行、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行以及中國郵政儲蓄銀行共同承銷，成功發(fā)行20億元的中期票據，利率僅3.0%，由此完成“第二支箭”首單發(fā)行。

同月，上述六大國有商業(yè)銀行又分別與龍湖集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，龍湖得以成為繼萬科之后，行業(yè)第二家與六大國有商業(yè)銀行均簽署戰(zhàn)略協(xié)議的房企。

時間再到2022年12月9日，中國銀行宣布已利用境內外市場資源，成功為龍湖集團提供“內保外貸”業(yè)務，該筆貸款規(guī)模為7億元，已于12月9日實現提款。至此，繼央行“第二支箭”之后，“內保外貸”首單也花落龍湖。

標普認為，自2022年11月以來，中國政府對部分房地產開發(fā)商采取了一系列支持措施，龍湖集團是其中的主要受益者。

而龍湖只是正在經歷巨大調整期行業(yè)里優(yōu)質企業(yè)的一個縮影，隨著“拼經濟” 成為2023年中國社會發(fā)展的主基調，作為支柱產業(yè)的房地產成為重要抓手，境外信用穩(wěn)步恢復、受監(jiān)管層重視的優(yōu)質房企無疑將更快迎來“春天”。

構建資金流動的可持續(xù)循環(huán)

分析各個評級機構的報告不難看出，國內漸次落地的利好政策為評級機構帶來信心之外，企業(yè)自身的發(fā)展“素質”，尤其是財務安全、經營穩(wěn)健等亦是評級機構考量的核心因素。

談及這點可以意識到，這樣的基因或許早已貫穿在龍湖的發(fā)展脈絡中：截至2022年上半年末，連續(xù)六年保持“三道紅線”綠檔，現金短債比4.07，平均賬期為6.28年，一年以內到期的短債占比約10.1%，平均融資成本僅3.99%，一系列指標均維持行業(yè)內的較高水準。

此外，標普提供的數據顯示，截至2022年12月31日，龍湖擁有不受限制的現金(不包括監(jiān)管賬戶的現金)約為450億至500億元人民幣，這完全可以覆蓋公司到期的短期債務，2023年龍湖沒有境外債務到期。

財務自律之外，標普也看重龍湖在經營上展現出的韌性。標普指出，龍湖的經營性收入持續(xù)增長，公司資金流動性正在增強，是其維持龍湖投資級評級，展望上調為穩(wěn)定的另一重要原因。

龍湖集團已全面開花、正在持續(xù)貢獻穩(wěn)定收入與利潤的“第二增長曲線”， 印證了第三方的精準洞察。龍湖1月6日披露的2022年營運數據顯示， 公司2022年錄得由商業(yè)投資、租賃住房及空間服務組成的經營性收入約250.2億(含稅)，同比增長25%左右。且按照龍湖的發(fā)展目標，其經營性航道的收入在未來五年里要占到整個集團的30%，利潤占比要超過50%，基本擺脫對開發(fā)業(yè)務的依賴。

高比例的非限制性現金和強勁增長的經營性收入，進一步提高了龍湖的財務安全度?；陬愃频目剂浚碌险J為，龍湖集團經常性租金收入、穩(wěn)健的財務狀況和充足的流動性為Baa2評級提供有力支撐，并能夠為其提供應對短期波動的緩沖。

惠譽也分析表示，龍湖能夠在可控的短期再融資需求下保持充足的流動性。公司財務靈活性也得益于規(guī)模龐大的未經抵押的投資物業(yè)組合，為公司提供了可行的融資選擇。

信用評級上調，意味著資信良好、基本面相對穩(wěn)健的房企將再次獲得青睞。而傳遞的更有意義的信號是，在經歷時間以年計的巨大波動和不確定性調整后，中國房地產或許已經沖破了最困難的周期。對于優(yōu)質房企而言，使融資和經營重回正軌的機會近在眼前。(中新經緯APP)