題：萬(wàn)科等多家頭部房企為何爭(zhēng)相定增？

作者 房玲 克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)

易天宇 克而瑞研究中心研究員

(資料圖)

繼保利125億、華發(fā)60億等公布定增議案后，萬(wàn)科也于2023年2月13日拋出了非公開發(fā)行A股股票預(yù)案，計(jì)劃向不超過35名特定對(duì)象開展定向增發(fā)，募集資金總額不超過150億元。若本次萬(wàn)科定增計(jì)劃能夠順利進(jìn)行，將會(huì)成為A股房企最大規(guī)模的定增案。

值得注意的是，對(duì)于此次萬(wàn)科定增的定價(jià)方面，也成為市場(chǎng)上質(zhì)疑的焦點(diǎn)。萬(wàn)科作為中國(guó)房地產(chǎn)第一股，鑒于其行業(yè)地位及影響力，其定增計(jì)劃進(jìn)程與市場(chǎng)反饋，不僅影響著企業(yè)自身發(fā)展，同時(shí)也反映了市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)的預(yù)判。

定增攤薄原有股東利益，發(fā)行價(jià)“破凈”引爭(zhēng)議

圍繞近期房企定向增發(fā)浪潮，市場(chǎng)上的主要質(zhì)疑：一是在于定向增發(fā)本身會(huì)攤薄不能參與此次定增的原有股東權(quán)益，包括投票權(quán)和未分配利潤(rùn)；二是在于部分房企是以“破凈”價(jià)格選擇增發(fā)。

從萬(wàn)科、保利、華發(fā)的計(jì)劃發(fā)行股份與總股本的占比情況來(lái)看，華發(fā)計(jì)劃定增發(fā)行股份數(shù)占發(fā)行前總股本占比最高，達(dá)到近30%，而萬(wàn)科由于其總股本規(guī)模較大，但該占比也達(dá)到了9.5%。

雖然三家企業(yè)都發(fā)布了未來(lái)股東分紅回報(bào)規(guī)劃報(bào)告，如未來(lái)三年，萬(wàn)科計(jì)劃每年以現(xiàn)金方式分配利潤(rùn)不少于當(dāng)年實(shí)現(xiàn)的可分配利潤(rùn)的30%。但由于中小股東持有股份被稀釋，其利益仍會(huì)被攤薄。

2022年上半年，萬(wàn)科A股母公司未分配利潤(rùn)為154.32億元，較期初增長(zhǎng)27%，是三家房企中規(guī)模最高的。而萬(wàn)科在定增預(yù)案中提到“本次發(fā)行前的滾存未分配利潤(rùn)由本次發(fā)行完成后的新老股東按照發(fā)行后的股份比例共享。”這對(duì)于原中小股東而言，存在著一定的損失。

此外從發(fā)行價(jià)格來(lái)看，萬(wàn)科股價(jià)已處于“破凈”狀態(tài)。

根據(jù)萬(wàn)科預(yù)案，萬(wàn)科計(jì)劃募集資金總額不超150億元，發(fā)行數(shù)量不超過11億股來(lái)計(jì)算，萬(wàn)科計(jì)劃定增發(fā)行價(jià)格約13.64元/股，預(yù)案發(fā)布前一交易日(2023年2月10日)的收盤價(jià)為17.67元/股，當(dāng)前的每股凈資產(chǎn)為20.73元/股，相較于前一交易日收盤價(jià)折讓了22.8%。

定投項(xiàng)目收益率普遍偏低，但能加快資金回收

從三家企業(yè)對(duì)募集資金的使用用途上來(lái)看，萬(wàn)科用于補(bǔ)充流動(dòng)資金的占比最高，達(dá)到了上限的30%，而華發(fā)股份也達(dá)到了25%，僅保利為12%。補(bǔ)充流動(dòng)資金占比高。雖然預(yù)示著這筆資金投入短時(shí)間無(wú)法創(chuàng)造收益，但增加了企業(yè)安全邊際，為行業(yè)復(fù)蘇后的正常經(jīng)營(yíng)做好準(zhǔn)備。

除此外，三家企業(yè)也都分別公布了定增投入項(xiàng)目的銷售凈利率和項(xiàng)目投資收益率，通過計(jì)算整體項(xiàng)目加權(quán)平均，可發(fā)現(xiàn)定增項(xiàng)目整體收益率較低。其中保利發(fā)展14個(gè)項(xiàng)目銷售凈利率為8.3%，項(xiàng)目投資收益率為9.53%；萬(wàn)科為6.58%、7.41%；華發(fā)為6.35%、6.76%。而根據(jù)2022年三季度季報(bào)，保利、萬(wàn)科、華發(fā)前三季度的凈利潤(rùn)率分別為12.07%、8.07%及8.21%，存在較大差距。

雖然定增投入項(xiàng)目收益率較低，但通過定增募資仍具有積極意義。由于這類項(xiàng)目需要前期沉淀資金滾動(dòng)開發(fā)，投入時(shí)間一般較長(zhǎng)，通過定增募資投入部分募集資金，可以加快資金回收，不失為一種改善現(xiàn)金流的辦法。

低價(jià)定增面臨窘境

事實(shí)上，除萬(wàn)科外，近期也有多家房企以“破凈”價(jià)格增發(fā)的先例，包括碧桂園于2022年內(nèi)的三次配售。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2023年2月17日，港股和A股250家房地產(chǎn)上市企業(yè)中，當(dāng)日收盤價(jià)低于每股凈資產(chǎn)，即處于“破凈”狀態(tài)的房企多達(dá)178家，占比達(dá)到了71%。此外從“破凈”房企市凈率情況來(lái)看，有61家房企的市凈率小于0.2，占比達(dá)到了34%；市凈率處于0.2到0.4之間的也多達(dá)41家，占比23%。

可見，當(dāng)前大多數(shù)上市房企都處于“破凈”狀態(tài)，從側(cè)面也反映出當(dāng)前投資者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)及公司的信心低迷，從而在股價(jià)上直接體現(xiàn)。 

由此，當(dāng)前上市房企若要定向增發(fā)，勢(shì)必要面對(duì)當(dāng)前股價(jià)過低的窘境。若選擇不低于每股凈資產(chǎn)價(jià)格發(fā)行，過高發(fā)行價(jià)格會(huì)“勸退”潛在投資者，增加企業(yè)融資難度。

而若選擇以 “破凈”價(jià)格增發(fā)，則會(huì)造成每股凈資產(chǎn)降低，對(duì)當(dāng)前股價(jià)繼續(xù)產(chǎn)生不利影響，降低未來(lái)股權(quán)再融資空間，同時(shí)也會(huì)攤薄已有股東資產(chǎn)總額。

但對(duì)于當(dāng)前房企而言，顯然“活下去”更加重要，唯如此才能在未來(lái)“活得好”。畢竟企業(yè)定增計(jì)劃若能成功發(fā)行，對(duì)企業(yè)降負(fù)債，夯實(shí)發(fā)展安全邊界是再好不過的事了。(中新經(jīng)緯APP)

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