最近，隨著看房的人多起來，不少板塊的中介都比以前忙了一些。

艮北資深中介小佳，除了雙休日忙不停，工作日的晚上也經(jīng)常有帶看。前段時(shí)間，有客戶下班后過來看房，每次都要看到晚上10點(diǎn)、11點(diǎn)，誠心賣房的房東們?cè)诩依锬托牡却?。小佳呢，為了打起精神，不愛喝咖啡的他每天傍晚都要灌自己一杯咖啡?/p>

經(jīng)過六七個(gè)夜晚的帶看，有位客戶終于在一眾房子中挑選了滿意的一套下了單。是一套楊柳郡約101㎡的洋房，位于9樓，總價(jià)600萬元出頭。算算單價(jià)約6萬元/㎡，跟三四月份時(shí)的洋房價(jià)格大差不差。

(資料圖)

1

8月份，楊柳郡已經(jīng)網(wǎng)簽和意向簽約的房子，大約有7、8套。跟中間幾個(gè)月份清冷的成交相比，這個(gè)月可謂“熱浪”襲來。

楊柳郡

成交的房子中，有一套90㎡的三房洋房，總價(jià)約540萬元。一套96㎡的高層，總價(jià)約505萬元。四房戶型中，一套131㎡的高層，總價(jià)約750萬元。一套靠高架的138㎡洋房，總價(jià)約730萬元。一套不靠高架的同面積洋房，總價(jià)約830萬元。

計(jì)算一下做個(gè)總結(jié)，大面積戶型比小面積戶型單價(jià)高，得房率高的洋房比高層單價(jià)高，有沒有靠近高架這個(gè)因素，也有100萬元的總價(jià)差距。

跟成交30多套房子的三、四月相比，楊柳郡目前的房價(jià)體系變化不大，洋房維持在了6萬元/㎡左右，基本跟過去持平；高層的平均單價(jià)5.5萬元/㎡左右，其中96㎡小戶型單價(jià)、總價(jià)都更便宜一些，單價(jià)5.2-5.3萬元/㎡可以成交。

“價(jià)格低的主要也是低樓層這種，中高樓層還是穩(wěn)得住。跟年初比，均價(jià)會(huì)稍微下來1000元/㎡，降的不多?！毙〖颜f。艮北三兄弟中的另兩位——匯港城和云悅灣，成交單價(jià)在5.4-6萬元/㎡。

匯港城

匯港城最近一個(gè)月成交了三套。其中最新成交的一套9樓東邊套，138㎡，818萬元總價(jià)，單價(jià)接近6萬元/㎡。

云悅灣最近幾個(gè)月沒有高層成交，中介小朱分析是受了離它最近的在售新房的影響。但是云悅灣最近成交了2套排屋。7月份成交的一套排屋175㎡，成交總價(jià)約1830萬元，折合單價(jià)10萬元/㎡出頭。6月份成交一套176㎡的邊套排屋，總價(jià)1866萬，單價(jià)約10.6萬元/㎡。

在買方市場的樓市當(dāng)下，有多少房東能成為贏家呢？估計(jì)不多。但相比一些泡沫大、房價(jià)跌幅超30%甚至40%的板塊，可以說，艮北三兄弟房價(jià)相對(duì)平穩(wěn)，比較抗跌。

2

不過并不是板塊內(nèi)所有房子都在二手市場表現(xiàn)活躍。

艮北三兄弟周邊有好幾個(gè)近幾年交付的次新樓盤，成交單價(jià)基本是5萬元/㎡左右，也有些4.8萬元/㎡。跟4.44萬元/㎡的新房限價(jià)相比，優(yōu)勢(shì)并不明顯。

最近30天，根據(jù)好找房數(shù)據(jù)，博翠碧藍(lán)灣、棠玥灣、天萃名邸等樓盤均無成交。前灘名邸在8月22日有一套疊墅成交，147.5㎡，網(wǎng)簽單價(jià)5.4萬元/㎡。

前灘名邸

這些次新樓盤，其實(shí)在品質(zhì)上各有其亮點(diǎn)。有些是干掛石材或鋁板外立面，有些園區(qū)內(nèi)有會(huì)所、泳池，有些樓盤自然環(huán)境優(yōu)越，河道環(huán)繞，但都“吃虧”在離核心區(qū)遠(yuǎn)了點(diǎn)。

坐地鐵不方便倒在其次，艮北的商業(yè)主要集中在七堡花園城周邊，這些樓盤的業(yè)主想去商場吃個(gè)飯、買個(gè)東西，都要跑半里路、一里路的，確實(shí)不太方便。

相比之下，核心區(qū)的三兄弟優(yōu)勢(shì)太突出了。除了緊鄰地鐵口、綜合體，云悅灣綠化率高，外立面是石材干掛，小區(qū)內(nèi)有會(huì)所有泳池，會(huì)所負(fù)二層還有籃球場。

云悅灣

匯港城也有會(huì)所、恒溫泳池，石材外立面，南北是玻璃幕墻，這個(gè)小區(qū)樓間距大，戶型做得好。

楊柳郡體量大，有4800多戶，是TOD未來社區(qū)，目前在艮北是內(nèi)部配套最充足的。小區(qū)里有2所幼兒園，小學(xué)是采實(shí)教育集團(tuán)澎致小學(xué)。此外，小區(qū)內(nèi)有2個(gè)公園，有好街商業(yè)街，還有養(yǎng)老院，不管是買菜、吃飯，還是散步、遛娃、小朋友的培訓(xùn)，從老到小都能在小區(qū)內(nèi)部解決。

楊柳郡

日益成熟的艮北，承載著來自下沙、丁橋、臨平等地改善人群的夢(mèng)想，也有些住慣西湖區(qū)、拱墅區(qū)老房子的人，會(huì)用新的眼光看待這里。

他們或者為孩子讀書考慮，或者為了改善而來。

小佳的客戶就是考慮到孩子讀書，先是在西湖區(qū)、上城區(qū)的老牌學(xué)校周邊看二手房，覺得無法接受“老破小”，所以來艮北買了房，這下教育和居住環(huán)境都能滿足。

也有買家是板塊內(nèi)置換的。比如說最近成交的2套四房洋房，就是周邊業(yè)主把小面積房子賣了，置換到這里。

3

在杭州樓市，艮北是個(gè)新發(fā)展起來的宜居板塊。

艮北距離武林廣場10公里左右，坐地鐵20分鐘就能到從武林廣場到達(dá)艮北。整拆整建的艮北，開發(fā)于地鐵1號(hào)線通車后。杭州地鐵1號(hào)線一期于2012年11月開通運(yùn)營，艮北板塊第一個(gè)商品房項(xiàng)目是2013年拿地并首開的世茂東壹號(hào)，首開單價(jià)1.58萬元/㎡。

楊柳郡項(xiàng)目地塊于2014年10月拿地，2015年10月底首開，當(dāng)時(shí)均價(jià)1.89萬元/㎡。

楊柳郡

從2013年開始，經(jīng)過2019年新房限價(jià)，艮北的新房價(jià)格從1.58萬元/㎡，經(jīng)過2萬+、3萬+、4萬+的逐步上升，到限價(jià)4.04萬元/㎡、4.24萬元/㎡、4.44萬元/㎡的三級(jí)跳。

二手房市場上，2019、2020年之后，艮北的次新房價(jià)基本維持在5萬元/㎡以上，高峰時(shí)三兄弟都到過單價(jià)6.7-6.8萬元/㎡。然后跟隨大環(huán)境，艮北次新二手房逐漸回落至5-6萬元/㎡。

跟一些熱門板塊相比，艮北二手房價(jià)格的波動(dòng)沒有大起大落，二手房價(jià)格跟新房的價(jià)格倒掛也并不太大。從板塊內(nèi)樓盤位置、周邊配套以及交付周期等方面衡量，這種一二手之間的倒掛也相對(duì)“合理”。

有了新房限價(jià)的托底，對(duì)自住改善來說，入手時(shí)安全系數(shù)更高一些。

潮聽明月公寓

最近3年，艮北也時(shí)不時(shí)有新盤推出。雖然板塊存在感遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如鄰近的錢二、江河匯，但艮北也是開發(fā)商們的爭搶之地。不過眼下似乎還沒有新盤可以跟板塊內(nèi)次新房抗衡。

閱房無數(shù)的中介們，聽到新房都會(huì)笑：你看看他的品質(zhì)怎么樣，哪個(gè)涂料盤比現(xiàn)在次新房品質(zhì)好？

一位中介更是直言：你買艮北不需要考慮新房。

不管是地段還是品質(zhì)，短時(shí)間內(nèi)都沒有來自新房的威脅。艮北三兄弟的地位，估計(jì)還會(huì)繼續(xù)牢固下去。