3月29日，2022房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力測(cè)評(píng)成果正式發(fā)布，備受關(guān)注的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500”等測(cè)評(píng)榜單揭曉。這項(xiàng)由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院共同主辦的測(cè)評(píng)工作，已連續(xù)開展14年，相關(guān)測(cè)評(píng)成果已成為全面評(píng)判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。

排名：

行業(yè)變化較大 萬科蟬聯(lián)第一

2022房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500前三位由萬科、中海、保利占據(jù)。其中，萬科蟬聯(lián)第一，中海、保利分別位列第二、三位，碧桂園、招商蛇口、華潤、龍湖、融創(chuàng)、金地、新城分列四至十位。

與2021年相比，2022年榜單變動(dòng)率明顯變大。產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)秀、財(cái)務(wù)成本控制良好的房企排名提升明顯，規(guī)模巨大但流動(dòng)性出現(xiàn)問題的房企則排名下降較多。

規(guī)模：

集中趨勢(shì)有所下降

2021年，TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)均值為916.78億元，同比增長10.47%，增速較上年下降6.17%;凈資產(chǎn)均值為211.93億元，同比增長18.52%，增速較上年提升0.63%。

從測(cè)評(píng)結(jié)果來看，2021年TOP10、TOP50、TOP100、TOP200銷售金額分別約占TOP500銷售金額的30%、65%、83%、92%。相較于2020年，房企集中趨勢(shì)有所下降，主要是因?yàn)椴糠忠?guī)模房企因出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)未入榜單或排名有大幅下滑。

風(fēng)險(xiǎn)：

償債壓力較大 盈利能力繼續(xù)下滑

2021年TOP50房企融資總額為10540億元，較2020年下降2.34%。從TOP500房企“三道紅線”達(dá)標(biāo)率來看，2021年三季度剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)標(biāo)率略有上升，而凈負(fù)債率與現(xiàn)金短債比達(dá)標(biāo)率稍有下降。近兩年，房企整體償債規(guī)模仍處在高位，償債缺口對(duì)房企短期資金池深度具有不小的考驗(yàn)，從海外債到期余額來看，未來三年房企仍然面臨較大的還債壓力。

2021年, 房企總資產(chǎn)水平上升，利潤空間收窄，尤其近兩年房企的凈利潤增幅不及資產(chǎn)增幅，導(dǎo)致總資產(chǎn)收益率下滑。中小企業(yè)的業(yè)績(jī)疲弱，增長乏力，頭部企業(yè)在相對(duì)盈利能力方面更具優(yōu)勢(shì)，行業(yè)內(nèi)部分化趨勢(shì)明顯。

策略：

運(yùn)營指標(biāo)整體提升 回歸產(chǎn)品提升品質(zhì)

另外，運(yùn)營周轉(zhuǎn)效率方面，2018-2021年周轉(zhuǎn)率曲線呈現(xiàn)先上升，再下降，后又上升的趨勢(shì)。2021年，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營周轉(zhuǎn)效率緩慢提升，主要原因在于房企業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪彛谫Y監(jiān)管持續(xù)收緊，銷售端受到限價(jià)、限購、限貸等政策影響，房企盈利承壓較大。在控杠桿、限融資的背景下，縮短回款周期、加快周轉(zhuǎn)、提高運(yùn)營效率成為眾多房企的重要舉措。

隨著行業(yè)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，房地產(chǎn)真正回歸產(chǎn)品時(shí)代，產(chǎn)品力提升成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新要求。一方面，產(chǎn)品品質(zhì)從拿地開始即獲得高度重視;另一方面，房企對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)越來越重視，在產(chǎn)品維度上更多關(guān)注健康、舒適、環(huán)保等因素，從而在高品質(zhì)中獲得溢價(jià)。

趨勢(shì)：

行業(yè)規(guī)?；疽婍?分化格局加劇

測(cè)評(píng)研究報(bào)告顯示，2021年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步告別“白銀時(shí)代”。在行業(yè)規(guī)?；疽婍敚科罄麧櫩臻g有限，周轉(zhuǎn)情況提升緩慢的情況下，房企內(nèi)部分化加劇。

面對(duì)新形勢(shì)，許多房企通過戰(zhàn)略收縮、調(diào)整組織架構(gòu)、降本增效來控制成本。為了應(yīng)對(duì)現(xiàn)金流壓力，房企紛紛采取多種方式進(jìn)行補(bǔ)救，以加強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)自身的信心。

測(cè)評(píng)研究報(bào)告指出，存量時(shí)代，快速賺大錢的機(jī)會(huì)越來越少，持續(xù)、精細(xì)化經(jīng)營漸成主流。在主業(yè)方面，需回歸產(chǎn)品本身，精耕細(xì)作、持續(xù)打磨，尋找新的營銷路徑，在控制風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)兼顧民生保障。在第二曲線上，未來房企需要理性選擇賽道，開辟新的利潤增長點(diǎn)。