來(lái)源：

目前有多家房企計(jì)提減值準(zhǔn)備，計(jì)提額度超過(guò)200億元，成為名副其實(shí)的利潤(rùn)“殺手”。

臨近3月，離房企披露年度業(yè)績(jī)的時(shí)間也越來(lái)越近。

2月23日晚間，招商蛇口發(fā)布業(yè)績(jī)快報(bào)，2021年公司營(yíng)業(yè)總收入為1606.43億元，同比增長(zhǎng)23.93%；利潤(rùn)總額228.43億元，同比減少5.25%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為103.72億元，同比減少15.35%。

面對(duì)增收不增利，招商蛇口稱原因在于市場(chǎng)下行導(dǎo)致毛利率下降，同時(shí)對(duì)存在減值跡象的資產(chǎn)進(jìn)行了減值測(cè)試，計(jì)算出高達(dá)43.72億元的計(jì)提減值，減少公司2021年度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)34.56億元，對(duì)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)的影響同比增加12.72億元。

今年以來(lái)，不少上市房企發(fā)布的業(yè)績(jī)預(yù)告中都不同程度進(jìn)行了計(jì)提減值，粗略估計(jì)計(jì)提減值額度超過(guò)200億元。一方面，這預(yù)示著房企對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)偏謹(jǐn)慎的預(yù)期，另一方面也反映未來(lái)房企的對(duì)外擴(kuò)張將會(huì)保守很多。

多家房企計(jì)提減值，合計(jì)額度超百億

2021年是地產(chǎn)行業(yè)下行明顯的一年，有業(yè)內(nèi)人士向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，面對(duì)當(dāng)前尚未回升的市場(chǎng)行情，供應(yīng)端和需求端呈不平衡的表現(xiàn)，“房企項(xiàng)目去化無(wú)力，利潤(rùn)會(huì)持續(xù)下降，提前做好計(jì)提的準(zhǔn)備很有必要?！?/p>

上述業(yè)內(nèi)人士預(yù)估，除招商蛇口外，還將會(huì)有房企進(jìn)行計(jì)提減值，規(guī)模房企和龍頭房企或成計(jì)提的主流。時(shí)代財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，在上一年的業(yè)績(jī)報(bào)告中，招商蛇口也曾披露計(jì)提減值，不過(guò)2020年同期的計(jì)提額度為31.01億元，本次43.72億元的額度較去年同比增加40.99%。2020年計(jì)提減值的31.01億元，其導(dǎo)致歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)減少21.84億元，同時(shí)也讓招商蛇口出現(xiàn)了自2015年重組以來(lái)的首次凈利潤(rùn)下滑。

一位機(jī)構(gòu)觀察員向時(shí)代財(cái)經(jīng)解釋道，“2021年下半年暴雷房企較多，疊加地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售的下滑，房企出現(xiàn)凈利潤(rùn)下滑應(yīng)該會(huì)成為普遍現(xiàn)象?！?/p>

上述機(jī)構(gòu)觀察員亦指出，接下來(lái)將會(huì)有更多的房企進(jìn)行計(jì)提減值準(zhǔn)備，“接下來(lái)的計(jì)提肯定是行業(yè)普遍現(xiàn)象，去年整個(gè)行業(yè)的情況較差，現(xiàn)在計(jì)提減值對(duì)于企業(yè)也是好事，把問(wèn)題全部攤開(kāi)一次性解決，以后的情況會(huì)更好一些?！?/p>

據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2022年后，126家A股上市房企中有超過(guò)一半的房企已發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告，這其中又有半數(shù)以上的房企表示凈利潤(rùn)下滑，合計(jì)虧損范圍在791億元至950億元之間。

據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，除招商蛇口計(jì)提減值43.72億元外，目前還有陽(yáng)光城、藍(lán)光發(fā)展、綠地控股、大名城、華僑城、華夏幸福等房企曾公開(kāi)表示將計(jì)提減值準(zhǔn)備，計(jì)提額度超過(guò)200億元，成為名副其實(shí)的利潤(rùn)“殺手”。

其中，陽(yáng)光城透露2021年有至少7個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，總額為26.2億元，而在2019年、2020年，陽(yáng)光城的計(jì)提額還僅為5億元、8億元。藍(lán)光發(fā)展將計(jì)提約69.09億元的減值損失，主要為存貨跌價(jià)準(zhǔn)備；綠地控股表示擬計(jì)提減值約29億元；上海房企大名城預(yù)計(jì)計(jì)提各項(xiàng)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備共計(jì)2.7億元-3億元；華僑城和華夏幸福也均表示將進(jìn)行資產(chǎn)計(jì)提減值準(zhǔn)備。

某TOP15房企內(nèi)部人士對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，“不得不提計(jì)提，公司有打折銷(xiāo)售、資產(chǎn)處置等都會(huì)影響，當(dāng)然也不排除有趁機(jī)洗干凈報(bào)表的因素?！?/p>

“說(shuō)明目前大家（房企）的心態(tài)是一樣的，有壓力，也有應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的防御，不過(guò)對(duì)于企業(yè)的擴(kuò)張也存在一定的抑制作用，未來(lái)房企的對(duì)外擴(kuò)張將會(huì)保守很多?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析到。

“地王”遇上樓市下行

“對(duì)于房企說(shuō)，計(jì)提存貨減值一方面是企業(yè)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)看淡，一方面也在于過(guò)去高價(jià)拿地?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士如此表示。

陽(yáng)光城在對(duì)2021年業(yè)績(jī)預(yù)告的回復(fù)函中就列出了存貨跌價(jià)超過(guò)2億的7個(gè)項(xiàng)目，其中位于福建的一個(gè)項(xiàng)目2020年銷(xiāo)售均價(jià)為87156元/平方米，而到了2021年則降至64220元/平方米；位于長(zhǎng)三角的一個(gè)項(xiàng)目2020年銷(xiāo)售均價(jià)為119266元/平方米，2021年均價(jià)跌至88991元/平方米。

2020年，招商蛇口累計(jì)獲取土地98宗，到了2021年，僅上半年就新增土地63宗，新增土地多位于一二線城市，包括北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、蘇州、東莞、成都、重慶、西安等。而2021年上半年，土地市場(chǎng)一片火熱，房企拿地溢價(jià)率普遍不低。

1月初，招商蛇口以15.62億元拿下徐州市2021-51號(hào)地塊，溢價(jià)率達(dá)到132.1%；2月，招商蛇口以56.66億元的總價(jià)，9.26萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)拿下虹口地塊，成為上海新單價(jià)“地王”。

在目前市場(chǎng)行情仍未回暖的大環(huán)境之下，疊加各地方對(duì)于新房?jī)r(jià)格的限制，那些曾經(jīng)高溢價(jià)拿下的項(xiàng)目或?qū)⒊蔀榉科竺氏陆档闹饕?，房企為此也不得不提前進(jìn)行計(jì)提減值。

以武漢為例，2020年5月，招商蛇口以58.87億元競(jìng)得武漢硚口區(qū)地塊，樓面價(jià)約15633元/平方米，2021年9月底項(xiàng)目入市均價(jià)為27500元/平方米，拿地成本占入銷(xiāo)售均價(jià)近60%，加上去年以來(lái)建筑建材價(jià)格上漲，對(duì)房企的利潤(rùn)也造成不小壓力。

另?yè)?jù)湖北中原市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)，2021年武漢新房市場(chǎng)供應(yīng)量大增，還有大量特價(jià)房、工抵房涌入市場(chǎng)，導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力激烈。為促進(jìn)銷(xiāo)售，房企或?qū)⑦M(jìn)行打折促銷(xiāo)，進(jìn)一步壓縮利潤(rùn)空間。

平安證券研報(bào)指出，若樓市去化壓力延續(xù)，出現(xiàn)以價(jià)換量，將導(dǎo)致招商蛇口結(jié)算毛利率進(jìn)一步下行，前期高價(jià)地也同樣面臨減值風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于接下來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)，匯生國(guó)際資本有限公司總裁黃立沖告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，“很難有很大的改善”。他認(rèn)為，當(dāng)前的地產(chǎn)市場(chǎng)屬于供求失衡的狀態(tài)，并且這種狀態(tài)已經(jīng)持續(xù)很久，在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都不會(huì)得到太大改善。