上海市坐擁中國(guó)內(nèi)地最大的豪宅市場(chǎng)，以位于黃浦江畔的湯臣一品、中糧海景壹號(hào)和世茂濱江花園等頂級(jí)豪宅最為知名。

據(jù)上海中原研究院統(tǒng)計(jì)，2月20日，位于陸家嘴濱江板塊的濱江凱旋門(mén)成交了一套總價(jià)6720萬(wàn)元的二手住宅，均價(jià)達(dá)到23.67萬(wàn)元/平方米。而在今年1月份，有5套豪宅的成交總價(jià)突破1億元，其中道里官邸560的交易價(jià)格最高達(dá)到1.5億元。

“市中心特別稀缺的豪宅價(jià)格更高，而且二手房市場(chǎng)漲幅明顯。”在上海新天地附近從事豪宅交易工作的中介人士魯子健告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，上海市內(nèi)環(huán)的豪宅需求正持續(xù)升溫，在虎年春節(jié)前夕，僅一家門(mén)店就成交了多套高價(jià)別墅。

不僅如此，上海市內(nèi)環(huán)等地的中高端新房市場(chǎng)也表現(xiàn)活躍。記者在走訪嘉盈峰、招商外灘璽和瑞虹新城瑧庭等在售樓盤(pán)時(shí)發(fā)現(xiàn)，即便是在工作日也都出現(xiàn)了購(gòu)房者扎堆看房的現(xiàn)象。據(jù)一位豪宅項(xiàng)目銷(xiāo)售人員透露，今年2月份以來(lái)的接待量達(dá)到1000余組，“前來(lái)看房的客戶(hù)絡(luò)繹不絕，春節(jié)期間我們都沒(méi)放假回家?！?/p>

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析認(rèn)為，目前，上海樓市改善型需求的比例呈現(xiàn)不斷上升的趨勢(shì)，市區(qū)及核心區(qū)域中高端項(xiàng)目較為搶手。除了部分項(xiàng)目認(rèn)籌不足外，上海樓市整體認(rèn)購(gòu)情況良好，部分倒掛明顯的樓盤(pán)甚至呈現(xiàn)過(guò)熱的跡象。

“頂豪”市場(chǎng)成交火熱

位于上海市黃埔區(qū)復(fù)興中路523號(hào)的思南公館，是上海市中心唯一一個(gè)以成片花園洋房保留保護(hù)為宗旨的項(xiàng)目，坐擁51棟歷史悠久的花園洋房以及新式里弄和現(xiàn)代公寓等多種建筑樣式，是上海近代居住類(lèi)建筑的集中地，也是各路名流追逐的熱門(mén)頂級(jí)豪宅。

記者現(xiàn)場(chǎng)走訪了解到，思南公館位于浦西市中心的核心區(qū)域，北側(cè)是環(huán)境優(yōu)雅的復(fù)興公園，靜謐的思南路貫穿其中，是一處老式花園別墅群。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)一位工作人員介紹，思南公館帶產(chǎn)權(quán)的公寓共有17棟、173戶(hù)，項(xiàng)目于2012年左右建成，如今早已售完，二手房源均價(jià)為22萬(wàn)元/平方米。思南公館的其他51棟花園洋房則只租不售，一年租金約為550萬(wàn)元，且需要3年起租。

今年2月17日，與思南公館距離約2公里的建國(guó)西路402弄交易了一幢花園住宅，總價(jià)達(dá)到7584.39萬(wàn)元。

根據(jù)胡潤(rùn)研究院日前發(fā)布的《2021中國(guó)高凈值人群家族安全報(bào)告》，上海湯臣一品、浦東星河灣二期和世茂濱江花園等項(xiàng)目成為中國(guó)高凈值人群買(mǎi)房置業(yè)的熱門(mén)選擇。其中，世茂濱江花園的平均漲幅達(dá)到38.6%。

對(duì)于近期上海市中心豪宅市場(chǎng)的發(fā)展情況，從事房產(chǎn)中介11年的魯子健告訴記者，相對(duì)于普通住宅，“頂豪”市場(chǎng)比較小，可供選擇的不多，但需求一直比較旺盛，所以面積越大、房齡越新的頂級(jí)豪宅越不愁賣(mài)。

上海中原研究院將單套總價(jià)超過(guò)2500萬(wàn)元的住宅定義為豪宅。據(jù)該研究院統(tǒng)計(jì)，今年1月份，上海二手市場(chǎng)交易總價(jià)最高的豪宅分別是道里官邸560、夏都花園、明苑別墅、御翠園和匯益花園，單套成交總價(jià)最高的是道里官邸560，交易價(jià)格最高達(dá)到1.5億元；單套成交面積最大的是夏都花園，建筑面積為603平方米；成交最活躍的項(xiàng)目是古北壹號(hào)，4套房源的交易總價(jià)達(dá)到2.21億元。

高端新盤(pán)比拼積分

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱曾感言，2021年，上海一手豪宅市場(chǎng)非?；鸨?，市場(chǎng)上出現(xiàn)千萬(wàn)級(jí)豪宅一房難求的情況，總價(jià)5000萬(wàn)元以上的成交增速明顯上升。有的購(gòu)房者多次參加搖號(hào)，但一次也沒(méi)中簽。

據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，2021年，上海市高端住宅成交總價(jià)段集中在1000萬(wàn)～2000萬(wàn)元之間，占比達(dá)63%。高端市場(chǎng)觸發(fā)積分的情況也更為普遍，觸發(fā)積分比例達(dá)到73%；均價(jià)超10萬(wàn)元/平方米的高端住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求的情況，較前一年更為明顯。

這一行情同樣或?qū)⒃?022年延續(xù)。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2月7日~13日，上海新建商品住宅成交面積19.9萬(wàn)平方米，環(huán)比增加93.8%。中高端項(xiàng)目成交活躍，均價(jià)快速上揚(yáng)至62718元/平方米，環(huán)比上漲23.8%。

據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)公布的2022年第一批次33個(gè)新盤(pán)的入市名單，入市項(xiàng)目?jī)r(jià)格為2.1萬(wàn)~12.7萬(wàn)元/平方米不等。其中，單價(jià)高于10萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目有5個(gè)，分別是位于浦東、徐匯、普陀、虹口的嘉盈峰、百匯園、蘇河望、招商外灘璽和瑞虹新城瑧庭。

2月17日上午11時(shí)許，浦東新區(qū)張家浜路27號(hào)門(mén)口的路邊停滿(mǎn)了私家車(chē)輛，不少來(lái)訪的購(gòu)房者從建筑工地旁搭起的簡(jiǎn)易通道進(jìn)入大樓內(nèi)部。

這里是即將入市的嘉盈峰項(xiàng)目。該項(xiàng)目地段優(yōu)越，位于陸家嘴金融城核心區(qū)以及世博總部會(huì)展商貿(mào)區(qū)之間，也是黃浦江沿岸的高端住宅項(xiàng)目之一。

據(jù)現(xiàn)場(chǎng)一名銷(xiāo)售人員介紹，嘉盈峰項(xiàng)目將于2月底推出106套精裝修房源，戶(hù)型面積為73~314平方米，均價(jià)為12.7萬(wàn)元/平方米。目前，主體建筑已經(jīng)封頂，正在進(jìn)行室內(nèi)裝修。不過(guò)，受張家浜路維修影響，項(xiàng)目預(yù)計(jì)到2023年3月份交房。

記者在104平方米的樣板間看到，共有4組購(gòu)房家庭在排隊(duì)看房，其中不乏剛結(jié)婚不久的年輕夫婦，而樓下還有預(yù)約的購(gòu)房者不斷走進(jìn)來(lái)。

嘉盈峰項(xiàng)目是嘉華國(guó)際集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“嘉華國(guó)際”，00173.HK）在上海開(kāi)發(fā)的代表項(xiàng)目之一。2013年10月10日，嘉華國(guó)際以5.68億元競(jìng)得上海浦東新區(qū)黃浦江沿岸E18單元7-7住宅地塊，溢價(jià)率63.2%，樓板價(jià)40106元/平方米，刷新了彼時(shí)上海單價(jià)地王紀(jì)錄。

“開(kāi)盤(pán)肯定會(huì)觸發(fā)積分制?！鄙鲜鲣N(xiāo)售人員表示，嘉盈峰項(xiàng)目的積分入圍比為2.5，從目前的認(rèn)籌情況來(lái)看，人數(shù)遠(yuǎn)高于最低數(shù)。因此，在介紹完項(xiàng)目之后，和購(gòu)房者討論積分成了現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員開(kāi)展工作的關(guān)鍵一步。

記者在北外灘白玉蘭廣場(chǎng)的招商外灘璽營(yíng)銷(xiāo)中心看到，購(gòu)房者同樣絡(luò)繹不絕，預(yù)計(jì)要觸發(fā)積分制。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)一位工作人員介紹，內(nèi)環(huán)里的一手新房比較搶手，虎年春節(jié)期間就接待了多組看房客，自己因此也留在上海過(guò)年。

價(jià)格倒掛催熱需求

“很明顯新一批供應(yīng)的中高端新盤(pán)均價(jià)都卡在12.7萬(wàn)元/平方米上下，與周邊二手房形成倒掛效應(yīng)，所以有能力買(mǎi)市中心的人肯定會(huì)排隊(duì)看新房，畢竟誰(shuí)都算得過(guò)來(lái)這筆賬。 ”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示。

鏈家數(shù)據(jù)顯示，以嘉盈峰項(xiàng)目為例，南側(cè)的國(guó)信世紀(jì)海景二手房單價(jià)13.4萬(wàn)元/平方米，北側(cè)世茂濱江花園的二手房單價(jià)達(dá)到14萬(wàn)元/平方米，保利One56二手房單價(jià)超過(guò)20萬(wàn)元/平方米。

宋紅衛(wèi)表示，上海市中心核心區(qū)域的項(xiàng)目容易受大家的追捧，中高端新盤(pán)“一房難求”，是因?yàn)楹芏嘈枰脫Q的購(gòu)房者出于資產(chǎn)保值的考慮，加之項(xiàng)目存在一二手房銷(xiāo)售價(jià)格倒掛的現(xiàn)象，保值性和資本收益更佳。

“從需求來(lái)看，上海具有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力和購(gòu)房群體，且改善型需求的比例不斷上升，對(duì)于高端項(xiàng)目的需求也在不斷增加。其次，2021年，上海商品住宅市場(chǎng)均價(jià)較2020年小幅下降2.5%，因此2022年上海房?jī)r(jià)具有較大的上升空間，適合高端樓盤(pán)的放量供應(yīng)，高端市場(chǎng)會(huì)表現(xiàn)搶眼?！彼渭t衛(wèi)表示。

不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高價(jià)差導(dǎo)致價(jià)值投資者增多，緊缺人才和行業(yè)新貴等高凈值人群也加入到了上海高端市場(chǎng)的搶房行列。但是受調(diào)控政策的影響，一手豪宅市場(chǎng)將表現(xiàn)穩(wěn)定，單價(jià)不會(huì)過(guò)快上漲，購(gòu)房者繼續(xù)需要比拼積分，但市中心的二手豪宅還有上漲的可能。

麗茲行豪宅研究院分析認(rèn)為，上海市豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)堅(jiān)挺，市場(chǎng)預(yù)期正加快恢復(fù)，或?qū)?dòng)2022年上半年房產(chǎn)市場(chǎng)供給和消費(fèi)者需求兩端持續(xù)活躍。該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，2022年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒄w趨穩(wěn)，不會(huì)齊漲齊跌，高點(diǎn)與低點(diǎn)并存。

“一方面驗(yàn)證了一線城市豪宅的稀缺屬性，好產(chǎn)品始終受市場(chǎng)青睞；另一方面也說(shuō)明市場(chǎng)需求逐漸明朗，當(dāng)下置業(yè)更偏置換和改善，豪宅需求更穩(wěn)定?！丙惼澬泻勒芯吭侯A(yù)計(jì)，未來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量房時(shí)代，豪宅新房開(kāi)發(fā)空間縮小，同時(shí)類(lèi)似上海市熱點(diǎn)地區(qū)的搖號(hào)銷(xiāo)售概率增大，好房源少且難搶?zhuān)袌?chǎng)關(guān)注度將逐漸向二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。