碧桂園撤退之后，賽特購(gòu)物中心迎來(lái)新入局者。5月10日，北京商報(bào)記者從賽特招商人員處獲悉，賽特集團(tuán)與金地商置已經(jīng)聯(lián)手，合作推動(dòng)項(xiàng)目改造，賽特購(gòu)物中心將從形象、空間、業(yè)態(tài)、品牌等多維度進(jìn)行“換血”。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，其實(shí)金地與賽特的背后大股東均為富德生命人壽，此次改造實(shí)屬左右手合作。在改造磨合上，賽特購(gòu)物中心在硬件方面仍面臨多重困難，如停車(chē)位少、租賃面積小等，若是在時(shí)尚度和定位上能夠改造成功，或許能給這一老項(xiàng)目帶來(lái)新機(jī)遇。

聚焦白領(lǐng)強(qiáng)化“北京”元素

與此前碧桂園定位高端購(gòu)物中心不同的是，新賽特運(yùn)營(yíng)者把目標(biāo)客群放在了白領(lǐng)上，突出北京文化元素。據(jù)介紹，新賽特未來(lái)招商、運(yùn)營(yíng)、推廣都由金地商置負(fù)責(zé)，建筑設(shè)計(jì)由知名設(shè)計(jì)公司伍茲貝格操刀，定位為“聚院ER”，意在保留北京傳統(tǒng)特色，為都市白領(lǐng)提供社交場(chǎng)。

北京商報(bào)記者了解到，在空間設(shè)計(jì)上，金地商置將用綠植、自然元素串聯(lián)沿街面外廣場(chǎng)和外擺區(qū)，打造開(kāi)放式場(chǎng)景;在室內(nèi)，也在多處增加了綠植裝置。同時(shí)，新賽特將側(cè)重北京元素，在入口營(yíng)造院落的感覺(jué)，在多個(gè)中庭空間營(yíng)造出京式庭院場(chǎng)景。在業(yè)態(tài)配比上，新賽特規(guī)劃引進(jìn)50%的餐飲業(yè)態(tài)與50%的生活方式業(yè)態(tài)。

“從改造方案來(lái)看，金地商置在硬件改造上選擇將電梯后移、打造陽(yáng)光頂、增加步行樓梯等，具有一定的時(shí)尚度，但可能會(huì)導(dǎo)致店鋪面積縮小，招商品牌數(shù)量略少。”有業(yè)內(nèi)人士指出。不過(guò)，該人士指出，對(duì)于賽特來(lái)講，當(dāng)前商業(yè)環(huán)境中只要能開(kāi)業(yè)就是成功，如果租金收益能夠提高、定位受到歡迎就再好不過(guò)。

北京商報(bào)記者從接近賽特集團(tuán)的業(yè)內(nèi)人士了解到，若不考慮疫情影響，新賽特預(yù)計(jì)將于明年11月開(kāi)業(yè)。目前招商已經(jīng)啟動(dòng)，內(nèi)部拆除、外立面改造、精裝等至少需要一年時(shí)間。“正常流程下來(lái)，明年底前開(kāi)業(yè)是比較順利的。”該人士表示。

不過(guò)，針對(duì)目前招商進(jìn)度和開(kāi)業(yè)時(shí)間的情況，賽特招商人員給出的時(shí)間表提速不少，他在電話中向北京商報(bào)記者表示，如果加速改造的話，今年12月底可能完工并開(kāi)業(yè)，但不排除有其他因素影響造成延遲。該人員透露，目前確定的是該商場(chǎng)已經(jīng)與7FRESH七鮮超市合作，面積約3000平方米。

此前，在2019年9月，賽特集團(tuán)和碧桂園文商旅集團(tuán)正式簽訂“北京賽特·碧樂(lè)城”項(xiàng)目的合作協(xié)議，雙方成立合資公司“北京賽特碧樂(lè)城商業(yè)管理有限公司”，將對(duì)賽特購(gòu)物中心后續(xù)改造及運(yùn)營(yíng)進(jìn)行全盤(pán)管理。有知情人士透露，這一合作在一年左右的時(shí)間就被迫終止。

內(nèi)部聯(lián)手背靠同一股東

此次賽特集團(tuán)再次選擇聯(lián)手金地商置，是機(jī)緣巧合還是有意推動(dòng)?

北京商報(bào)記者從賽特集團(tuán)官網(wǎng)看到，賽特集團(tuán)前身系1980年11月15日成立的中國(guó)科技交流中心，于1988年10月變更為賽特科技交流有限公司，企業(yè)性質(zhì)為中外合資，1996年4月公司正式更名為賽特集團(tuán)有限公司。富德生命人壽于2015年2月通過(guò)下屬公司完成了對(duì)賽特集團(tuán)100%股權(quán)的收購(gòu)，賽特集團(tuán)進(jìn)入了企業(yè)新一輪發(fā)展階段。

而金地商置的前身為香港上市公司星獅地產(chǎn)，自2012年被金地集團(tuán)收購(gòu)后更名為金地商置。在金地集團(tuán)2022年一季度財(cái)報(bào)中，北京商報(bào)記者看到，富德生命人壽保險(xiǎn)股份有限公司是該集團(tuán)的第一大股東，占股比例近30%。根據(jù)金地集團(tuán)官網(wǎng)內(nèi)容顯示，截至2022年3月，金地商置在北京、上海、深圳、南京等地運(yùn)營(yíng)和在建商業(yè)項(xiàng)目達(dá)36個(gè)，物業(yè)形態(tài)覆蓋超甲級(jí)寫(xiě)字樓、大型Mall、星級(jí)酒店等，總建筑面積逾336萬(wàn)平方米。

可見(jiàn)，賽特集團(tuán)與金地商置背后均是富德生命人壽，想要讓賽特購(gòu)物中心再次散發(fā)光芒，或許是大股東富德生命人壽在背后推波助瀾。

對(duì)于金地商置的改造能力，IPG首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜指出，“雖然金地商業(yè)項(xiàng)目在北京僅有金地中心一家，但在其他城市擁有不少的商業(yè)項(xiàng)目以及運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和資源積累，對(duì)老地標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行煥新的能力還是具備的”。

運(yùn)營(yíng)能力待考

賽特歷史上曾經(jīng)的名品旺銷(xiāo)場(chǎng)面想要重現(xiàn)依舊困難重重。中國(guó)百貨商業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)楊青松認(rèn)為，新賽特面臨的最大問(wèn)題是競(jìng)爭(zhēng)壓力，以賽特為中心，東有國(guó)貿(mào)，西有王府井。新賽特需要通過(guò)精準(zhǔn)的定位和與之相匹配的商品、服務(wù)組合來(lái)激活項(xiàng)目。賽特所在商圈客群層次較高，可以更多滿(mǎn)足他們非實(shí)物商品購(gòu)買(mǎi)的需求，更多體現(xiàn)在體驗(yàn)、互動(dòng)和生活方式上。這些組合也可以做到高品質(zhì)，從而喚回老顧客對(duì)其原有的記憶，并到店持續(xù)消費(fèi)。

同樣，柏文喜也認(rèn)為當(dāng)下賽特面臨最大的問(wèn)題是商圈變化以及目標(biāo)客群的調(diào)整。他指出，項(xiàng)目的成功除了雙方配合的不確定性因素之外，還和未來(lái)項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)組合、運(yùn)營(yíng)理念以及商圈變化相關(guān)。新賽特最需要克服如何在有限的體量之內(nèi)構(gòu)筑自身突出的聚客能力，因此可能需要從主題化、差異化的角度施力才能重回北京市場(chǎng)。

對(duì)于上述觀點(diǎn)，北京國(guó)際商貿(mào)中心研究基地首席專(zhuān)家賴(lài)陽(yáng)表示贊同。賴(lài)陽(yáng)表示，賽特在改造上難度相對(duì)較大，基礎(chǔ)設(shè)施條件不夠理想，樓內(nèi)可用的面積十分有限。同時(shí)，賽特所處商務(wù)區(qū)，周?chē)虡I(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈。因?yàn)檎麄€(gè)CBD區(qū)域不僅擁有多個(gè)大型綜合體，還擁有寫(xiě)字樓、酒店等配套商業(yè)，所以在整個(gè)區(qū)域內(nèi)的品牌、設(shè)施等多方面面臨挑戰(zhàn)。

賴(lài)陽(yáng)建議，賽特購(gòu)物中心周?chē)用裼邢?，且體量非常小，輻射半徑比較小，新的改造中要增加餐飲和商務(wù)服務(wù)的功能。尤其在未來(lái)運(yùn)營(yíng)中，新賽特要做好相應(yīng)的項(xiàng)目資源整合能力和運(yùn)營(yíng)能力提升以及開(kāi)業(yè)后的活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)、策劃能力提升。