100強(qiáng)房企銷售恢復(fù)的進(jìn)程在7月份遭遇了挫折。

7月31日，第三方研究機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布的房企銷售數(shù)據(jù)顯示，百強(qiáng)房企銷售環(huán)比降低28.6%，連續(xù)2個月的環(huán)比向上態(tài)勢在此止步；同時，7月單月的同比銷售降幅保持在近40%的高位。

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市場層面上亦有所降溫，成交環(huán)比轉(zhuǎn)跌。上述機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)30城成交面積環(huán)比下降16%，同比下降33%。除上海、成都等熱點(diǎn)城市的成交創(chuàng)出年內(nèi)新高外，26個二、三線城市市場再現(xiàn)走弱跡象，成交環(huán)比下降20%，同比下降38%。

近期的停供事件也讓業(yè)內(nèi)對市場的復(fù)蘇進(jìn)程有所擔(dān)憂，這可能會使居民預(yù)期進(jìn)一步減弱，加劇觀望情緒。

西政資本認(rèn)為，監(jiān)管層當(dāng)前要解決的是“保交付”的問題，政策層面更多的是針對項(xiàng)目層面的紓困，不存在對房企進(jìn)行整體救助的計(jì)劃，房地產(chǎn)行業(yè)也需繼續(xù)完成市場化出清，因此，西政資本表示，“對房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回暖的期待需要變得更加理性一些”。

也有觀點(diǎn)指出，監(jiān)管層對保交付的重視有助于修復(fù)購房者的信任危機(jī)。近期，鄭州亦在項(xiàng)目紓困層面上進(jìn)行了探索，在一定程度上為市場注入了信心。

不過，克而瑞指出，展望8月，在政策暖風(fēng)下，房地產(chǎn)市場有望筑底回穩(wěn)，隨著去年同期基數(shù)下調(diào)，成交同比跌幅或?qū)⒂兴照?。但“（市場的）拐點(diǎn)或許要到年底。”華南一房企內(nèi)部人士表示。

8成房企單月環(huán)比下降

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，百強(qiáng)房企在7月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額5231.4億元，環(huán)比降幅達(dá)到28.6%。

“年中該沖業(yè)績的都沖完了，7月本身也就進(jìn)入了淡季?！蹦橙A東新一線城市的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，往年7月份單月的環(huán)比降幅也在3成左右。

但相較于前兩個月環(huán)比上漲的態(tài)勢，尤其是6月環(huán)比超6成的漲幅，7月的單月環(huán)比降幅頗不理想。有房企人士直言7月銷售“不太好”。

同比來看，房企銷售依舊保持較高的降幅。上述機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，百強(qiáng)房企7月單月同比降幅仍近4成，前7個月累計(jì)銷售操盤金額的同比降幅也仍在49%的較高水平。

具體到房企的表現(xiàn)來看，百強(qiáng)房企中有近8成單月業(yè)績環(huán)比下降。億翰智庫提供的7月單月銷售情況顯示，以全口徑銷售計(jì)，TOP30房企中，僅有旭輝、融信的業(yè)績環(huán)比增長，增幅分別為19%、1%；有18家房企的環(huán)比降幅超過30%，其中，碧桂園、萬科、保利三家全國性頭部房企的環(huán)比跌幅分別為16%、32%、35%。

在同比表現(xiàn)上，房企表現(xiàn)出現(xiàn)了些許分化。7月單月，TOP30房企中，在半數(shù)房企同比降幅超30%的情況下，華潤置地、招商蛇口、綠城、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)等國資背景房企同比則上漲約2成。

值得一提的是，前7個月的銷售累計(jì)來看，TOP30房企中，僅有越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了同比轉(zhuǎn)正，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額約554億元，同比增幅約為5%。這也使得越秀地產(chǎn)在行業(yè)內(nèi)的座次從2021年的49位，升至當(dāng)前的18位。

事實(shí)上，今年以來銷售形勢的分化，使得房企座次發(fā)生了明顯變化。以全口徑排行榜計(jì)，除碧桂園、萬科依然穩(wěn)居行業(yè)第一、第二位之外，保利發(fā)展業(yè)已坐穩(wěn)了TOP3的位置，中海、華潤置地也升至TOP5，綠城、龍湖則躋身TOP10之中；濱江、建發(fā)、華發(fā)等房企亦進(jìn)入TOP20之中。

不過，一直以來的銷售頹勢使得房企的市場規(guī)模始終處于較低水平。今年前7個月累計(jì)來看，銷售額超過2000億元的只有碧桂園、萬科、保利；千億規(guī)模的也僅有10家房企，較2021年同期減少11家；超百億房企91家，較上年同期大幅減少45家。

二三線市場同比降近4成

各大城市的表現(xiàn)也呈回落的態(tài)勢?？硕饠?shù)據(jù)顯示，7月的房地產(chǎn)市場有所降溫，重點(diǎn)30城成交面積環(huán)比下降16%，同比下降33%，除一線城市市場較為堅(jiān)挺外，26個二、三線城市市場再現(xiàn)走弱跡象，成交環(huán)比下降20%，同比下降38%。

其中，長三角地區(qū)市場降溫明顯，新開盤項(xiàng)目去化壓力加劇，寧波、南京等開盤去化率跌至30%；大灣區(qū)市場也呈淡季的特征，房企供貨節(jié)奏放緩，市場熱度下滑，深圳、廣州、東莞等開盤去化率均降至30%以內(nèi)；環(huán)渤海地區(qū)市場遇冷，如天津開盤去化率僅約28%、青島的則不足20%。

據(jù)保利發(fā)展控股戰(zhàn)略研究院統(tǒng)計(jì)，7月份，主要城市和典型房企的成交再次陷入低迷，同比跌幅回到30%-40%左右；其中，保利的盤均周來訪在60組左右，相比6月減少20組，回到低位水平。

7月上旬爆發(fā)的停供停貸事件，引發(fā)了購房者關(guān)于項(xiàng)目交付的擔(dān)憂，使得居民預(yù)期進(jìn)一步減弱，加劇了觀望情緒，對市場復(fù)蘇形成了阻礙。有購房者便向第一財(cái)經(jīng)直言，買房時絕對不會考慮期房。

不過，也有觀點(diǎn)指出，停貸停供事件雖然在一定程度上擾亂了銷售回暖節(jié)奏，但或許能成為紓困力度與需求刺激力度進(jìn)一步加強(qiáng)的契機(jī)。

監(jiān)管層近期已對該問題已接連發(fā)聲。除了銀保監(jiān)會之外，7月28日的政治局會議上提出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，政治局會議進(jìn)一步明確保交樓和穩(wěn)民生，這將有助于修復(fù)購房者對民企爛尾的信任危機(jī)。

“進(jìn)入二季度以來，央企銷售有明顯恢復(fù)，國企有一定修復(fù)，但民企的修復(fù)力度非常弱，購房者在過去一段時間開始擔(dān)心民企爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。”國泰君安研報(bào)指出，由此，明確保交樓，能夠修復(fù)購房者對民企的信任度，打破民企資金鏈緊張、購房者不買房、民企資金鏈緊張進(jìn)一步加劇的負(fù)向反饋。

保交付壓力較重的鄭州，近日探索了停工樓盤紓困路徑，包括聯(lián)手地方AMC設(shè)立地產(chǎn)紓困基金，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等，在為市場注入信心的同時，也為其他同樣面臨相同壓力的城市提供了參考經(jīng)驗(yàn)。

不過，在市場修復(fù)上，中銀證券認(rèn)為，仍需要更多的穩(wěn)定交付的預(yù)期和需求端的政策繼續(xù)加碼，包括房貸利率持續(xù)下調(diào)至4.30%等，未來個別熱點(diǎn)一、二線城市或?qū)⒙氏扔瓉砉拯c(diǎn)。