作者：余思毅

(資料圖片僅供參考)

60歲及以上老人或可貸款買房。

8月4日，北京市住建委發(fā)布消息稱，中心城區(qū)老年家庭（60周歲及以上）購買昌平區(qū)平西府、順義區(qū)福環(huán)、順義區(qū)薛大人莊等3宗全齡友好社區(qū)試點地塊的住房時，將給予貸款方面的優(yōu)惠政策。

據(jù)目前公開消息，部分上述地塊拍賣樓面價在29210~33600元/平方米，部分銷售指導價59700~73000元/平方米。

考慮到多數(shù)老年家庭購房支付能力相對較弱，因年齡原因貸款年限也受限，為了切實解決老年家庭購房中的實際困難，經(jīng)市政府批準，對中心城區(qū)老年家庭（60周歲及以上）購買上述試點項目，并把戶口遷至試點項目所在地的，給予一定的支持政策。

優(yōu)惠政策包括：老年家庭名下無住房且無在途貸款的，購買試點項目普通住房執(zhí)行首付比例35%、非普通住房執(zhí)行首付比例40%，以及相應的貸款優(yōu)惠利率；購買試點項目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%執(zhí)行；其子女可作為共同借款人申請貸款。

對于北京推廣全齡居住社區(qū)的舉措，8月5日，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長、IPG中國首席經(jīng)濟學家柏文喜對時代財經(jīng)指出，把老城區(qū)的戶口遷移到這些北京較為外圍的地區(qū)，確實有對中心城區(qū)抽疏的功能，對于不涉及工作通勤的老年人而言具有一定的可行性與推廣度。

此政策對于老年人購房方面的痛點問題，包括首付的能力較弱、貸款資格審查的門檻等方面施行寬松的政策。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對時代財經(jīng)表示，允許子女幫忙一起貸款的做法，使得老年人購房方面的壓力會更小，是一種非常好的金融創(chuàng)新做法。

但柏文喜提醒，此前有地方提出合力貸、接力貸，這類業(yè)務的風險大，也被輿論詬病是否合規(guī)。“老年人的負債能力和按揭能力是受到限制的，而且由子女接替父母親的‘接力貸’在民法和經(jīng)濟法層面上還有需要商榷之處，政策的合法性還有待論證?！卑匚南卜治龅馈?/p>

在柏文喜看來，北京這一做法需要經(jīng)過試點，并打通現(xiàn)行行業(yè)規(guī)定與法律的堵點和盲點之后，才可言是否具有復制意義。

養(yǎng)老與抽疏一舉兩得

時代財經(jīng)查詢發(fā)現(xiàn)，今年4月，北京在第二批集中供地中首次提出建設“全齡友好社區(qū)”的要求，選取了昌平區(qū)平西府、順義區(qū)福環(huán)和順義區(qū)薛大人莊3宗用地進行試點，競得人須建設以適老性為主的全齡友好社區(qū)。

北京市住建委稱，試點項目將在配套設施、室內(nèi)空間、交通流線設計、公共空間、智慧應用與安全保障、服務等方面進行適老性建設，也兼顧其他年齡段市民居住需求，打造適合全齡居住的社區(qū)和住宅產(chǎn)品。

8月5日，中國文旅創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)智庫叢書總編、文旅專家張德欣對時代財經(jīng)介紹，隨著智慧養(yǎng)老觀念的普及，對老年人的居住生活條件提出了更高的要求，比如專門為老年人設計老年用房，在一些無障礙、便捷、友好化方面很提高設計等。

今年3月份，北京市老齡辦常務副主任王小娥在公開場合表示，截止到去年底，北京市60歲及以上的常住老年人口已經(jīng)達到了441.6萬人，占比達到了20.2%，預計到2035年，北京市老年人口接近700萬人，占比超過30%。

為積極應對此問題，近年來北京市作出了系統(tǒng)安排并采取了一系列舉措。北京市還編制了《“十四五”時期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，提出了開展示范性老年友好型社區(qū)創(chuàng)建工作，實施現(xiàn)有居住社區(qū)建設補短板行動，鼓勵開發(fā)建設老年宜居住宅、專業(yè)化養(yǎng)老社區(qū)。目前，昌平、順義的試點就是一項實踐。

同時，時代財經(jīng)還注意到，試點所在地昌平、順義處于北京非中心城區(qū)、人口密度較低。柏文喜稱，把老城區(qū)的戶口遷移到這些北京較為外圍的地區(qū)，也有對中心城區(qū)抽疏的功能。

2014年2月26日，國家提出京津冀協(xié)同發(fā)展。這一政策提出的背景，是北京人口規(guī)模增長過快，疏解北京“非首都功能”。據(jù)悉，非中心城區(qū)主要指的是，門頭溝區(qū)、房山區(qū)、通州區(qū)、順義區(qū)、昌平區(qū)、大興區(qū)、懷柔區(qū)、平谷區(qū)、密云區(qū)和延慶區(qū)這10個區(qū)。

時代財經(jīng)結合第七次人口普查數(shù)據(jù)計算發(fā)現(xiàn)，北京在一線城市當中是面積最大，達16410.5平方公里，人口密度最低，每平方公里1334人。而深圳的人均密度達8791人每平方公里，可見北京非中心城區(qū)的空間有很大利用空間。

父母子女共同還款的合規(guī)性待考

北京這一具有養(yǎng)老功能的樓盤，究竟價位如何？

據(jù)悉，順義區(qū)福環(huán)地塊建筑面積18.73萬平方米，在第二批集中供地中被中海地產(chǎn)以54.7億元價格獲取，樓面價29210元/平方米，銷售指導價為59700元/平方米。

北京懋源宏展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和北京懋源置業(yè)有限公司聯(lián)合體以19.55億元競得順義區(qū)薛大人莊村兩宗地塊（包括SY00-0025-6001地塊為R2二類居住用地、SY00-0025-6003地塊為A334托幼用地），住宅樓面價約33600元/平方米，溢價率15%，銷售指導價73000元/平方米。

試點為老人買房提供了便利，除了執(zhí)行北京既有的購房政策即首付比例35%的規(guī)定以外，還可以享受優(yōu)惠的貸款利率，降低了老年人后續(xù)貸款方面的門檻。即便是有房產(chǎn)的、認定為第二套購房的老年人，也可以享受首付60%的優(yōu)惠。據(jù)悉，北京此前此類首付比例為80%。

值得一提的是，老年人購房也可以享受“一人購房全家?guī)汀?，即子女可以作為共同借款人申請貸款。嚴躍進指出，北京此次政策，對于老年人的購房采取了定向放松、針對具體項目試點的特點。此類政策說明北京針對特定群體和特點房產(chǎn)落實了寬松的政策，有較強的信號意義。

“此類做法和此前上海針對臨港新片區(qū)放松購房政策、廣州針對郊區(qū)市場落實寬松落戶政策等是相似的，說明一線城市都有一些局部的、定向的政策微調(diào)。”嚴躍進補充道。

柏文喜認為，從目前政策面的解釋來看，出發(fā)點是為了改善老年人的居住條件，而不是為了促進樓市回暖和刺激樓市，運用子女共同貸款的方式確實從市場端而言有利于擴大購買力基礎，而且對于未來全齡友好住宅帶來示范效應。

“不過按照目前的信貸政策，老年人的負債能力和按揭能力是受到限制的，而且由子女接替父母親實現(xiàn)還貸，或是共同還貸，在民法和經(jīng)濟法層面上還有需要商榷之處，政策的合法性還有待論證。”柏文喜指出。

據(jù)悉，此前曾引發(fā)輿論關注的接力貸指以某一子女（或子女與其配偶）作為所購房屋的所有權人，父母雙方或一方與該子女作為共同借款人，貸款購買住房的住房信貸產(chǎn)品。

柏文喜稱，按照民法通則和一般的經(jīng)濟法原則，只有貸款主體才會對歸還貸款負有責任，‘父債子還’從來在司法實踐和法理層面上都是不成立的，如果這個政策的合法性不預先解決好，未來可能會出現(xiàn)大量的老年人遺留貸款的還款糾紛問題。