由于中國(guó)恒大中心被債權(quán)人接管，許家印出售資產(chǎn)“回血”、李嘉誠(chéng)逆勢(shì)收購(gòu)“抄底”的計(jì)劃同時(shí)落空。

(資料圖片)

作者 | 盧泳志

編輯丨高巖

來(lái)源 | 野馬財(cái)經(jīng)

在歷經(jīng)兩次出售后，中國(guó)恒大（3333.HK）香港總部大樓——中國(guó)恒大中心始終無(wú)人接盤，最終被債權(quán)人接管。

9月13日，據(jù)中國(guó)香港公開(kāi)文件披露，中國(guó)恒大中心已于近日被債權(quán)人中信銀行旗下中信銀行國(guó)際委任接管人接管。

據(jù)媒體援引業(yè)內(nèi)人士分析稱，中國(guó)恒大已經(jīng)拖欠違約，未按時(shí)償還款項(xiàng)，并且兩度嘗試出售大廈資產(chǎn)，但始終無(wú)人接盤，因此最終貸款方?jīng)Q定接管這一資產(chǎn)。

在一個(gè)多月前，中國(guó)恒大曾以競(jìng)標(biāo)形式將中國(guó)恒大中心擺上貨架，估值約90億港元，較125億港元的買入價(jià)下降28%。

值得一提的是，在此次出售過(guò)程中，李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)（1113.HK）提交了投標(biāo)書(shū)，被業(yè)界稱為欲“抄底”“撿漏”。

從目前的情況來(lái)看，隨著中國(guó)恒大中心被債權(quán)人接管，李嘉誠(chéng)的“抄底”計(jì)劃并未成功，而許家印賣子“回血”的打算也落空了。

“中國(guó)恒大中心”往事

位于中國(guó)香港灣仔鬧市中央的中國(guó)恒大中心，是一棟26層高，總建筑面積約3.21萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓，其前身為美國(guó)萬(wàn)通大廈。

2015年，中國(guó)恒大斥資125億港元從華人置業(yè)（0127.HK）手中將其購(gòu)得，并創(chuàng)下了中國(guó)香港商廈買賣的最高紀(jì)錄。

按照當(dāng)時(shí)的規(guī)定，這筆交易的支付方式為定金10%，完成日期后支付30%，隨后六年每年支付10%。也就是說(shuō)，中國(guó)恒大會(huì)在2021年付清全部款項(xiàng)。不過(guò)，如今支付情況如何，并無(wú)公開(kāi)信息披露。

來(lái)源：罐頭圖庫(kù)

在交易完成后，大廈更名為“中國(guó)恒大中心”。在之后一段時(shí)間內(nèi)，中國(guó)恒大成為唯一在中國(guó)香港有整棟寫(xiě)字樓物業(yè)的內(nèi)資公司。

資料顯示，該大樓目前的出租率達(dá)到八成，除了中國(guó)恒大外，其他租戶還包括萬(wàn)通保險(xiǎn)、云峰金融、云峰投資管理等。

對(duì)于中國(guó)恒大來(lái)講，該寫(xiě)字樓除了用作恒大香港總部外，還曾幫助公司拿到巨額融資。

2018年10月22日，有消息稱，恒大將抵押香港“中國(guó)恒大中心”整棟物業(yè)，融資15億美元用于用于償還海外債務(wù)和派息。

不過(guò)，中國(guó)恒大中心最終被債權(quán)人托管，也是源于一起抵押融資。中國(guó)恒大曾以該寫(xiě)字樓作抵押，來(lái)?yè)Q取以中信銀行國(guó)際牽頭的財(cái)團(tuán)提供貸款，但后續(xù)未能償還。

2021年下半年，這筆貸款宣告違約。當(dāng)時(shí)中信銀行國(guó)際曾表示，逾期貸款有高價(jià)值的抵押品作為擔(dān)保。

在之后的一年內(nèi)，中信銀行國(guó)際一直未采取相應(yīng)行動(dòng)，而是等待中國(guó)恒大出售大樓償債。在兩次嘗試出售失敗后，中國(guó)恒大中心最終還是被債權(quán)人接管了。

李嘉誠(chéng)“抄底”恒大落空？

8年前，許家印從從劉鑾雄手中買來(lái)的中國(guó)恒大中心，在中國(guó)恒大出險(xiǎn)后，最終沒(méi)有擺脫被出售的命運(yùn)。

去年8月，據(jù)媒體報(bào)道，中國(guó)恒大計(jì)劃以105億元將其中國(guó)香港總部大樓出售予越秀地產(chǎn)。不過(guò)，雙方最終因價(jià)格原因，未能談妥。

交易失敗后，今年3月，中國(guó)恒大在召開(kāi)全球投資者電話會(huì)議時(shí)表示，確實(shí)已將中國(guó)恒大中心用于擔(dān)保銀團(tuán)貸款。據(jù)介紹，恒大正在與潛在有實(shí)力的買家進(jìn)行接觸洽談，通過(guò)資產(chǎn)出售方式償還銀團(tuán)貸款。

今年7月，中國(guó)恒大再次以競(jìng)標(biāo)形式將中國(guó)恒大中心出售，只是由105億港元降至90億港元。

值得一提的是，在這次投標(biāo)中，出現(xiàn)了李嘉誠(chéng)的身影。截至7月28日投標(biāo)截止日，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)提交了投標(biāo)書(shū)。

實(shí)際上，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)近一年正在中國(guó)香港和內(nèi)地不斷增加投資。此次試圖購(gòu)買中國(guó)恒大中心對(duì)于長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)來(lái)說(shuō)，似乎是次“抄底”行為。

如今，雖然中國(guó)恒大中心被債權(quán)人接管，但據(jù)“觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)”報(bào)道，目前，接管人已將恒大中心于市場(chǎng)放售，估值約12億美元，約合94億港元。

除此之外，2021年，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)通過(guò)不同渠道斥資173.8億港元在中國(guó)香港買入4幅土地，增加了約15.46萬(wàn)平方米樓面面積可供開(kāi)發(fā)。

今年5月，李嘉誠(chéng)更是自2012年后時(shí)隔十年再次出現(xiàn)在內(nèi)地土拍市場(chǎng)。在廣州白云區(qū)的白云空港大道地塊的競(jìng)拍中，李嘉誠(chéng)旗下的和記黃埔也參與了競(jìng)標(biāo)，但最終并沒(méi)有競(jìng)得。

據(jù)早前公布的一份清單，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)在中國(guó)內(nèi)地仍持有的物業(yè)市值達(dá)1261.6億元，分布在北京、廣州、上海、長(zhǎng)沙、南京、成都、大連等地，其中可供發(fā)展的物業(yè)市值為315.73億元。

對(duì)于李嘉誠(chéng)的“抄底”行為，昔日地產(chǎn)大佬馮侖表示：在內(nèi)地和中國(guó)香港，雖然李嘉誠(chéng)也扎扎實(shí)實(shí)地做了不少房地產(chǎn)項(xiàng)目，但基本上都是普通的住宅，他不像萬(wàn)科那樣要把這個(gè)行業(yè)徹底做好，所以他收到口碑特別好的并不多。

延期“清盤”和高調(diào)復(fù)工

自從“暴雷”以來(lái)，股權(quán)凍結(jié)、債券展期、申請(qǐng)清盤……中國(guó)恒大與債權(quán)人之間的博弈從未停止。

9月5日，中國(guó)恒大發(fā)布內(nèi)幕消息稱，香港高等法院已經(jīng)批準(zhǔn)了公司的延期申請(qǐng)，清盤呈請(qǐng)聆訊將延至2022年11月7日。

中國(guó)恒大行政總裁肖恩回應(yīng)表示，對(duì)于此次清盤呈請(qǐng)，集團(tuán)、中國(guó)恒大及顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)盡全力進(jìn)行了準(zhǔn)備和抗辯，境內(nèi)外債權(quán)人也通過(guò)各種方式給予信任與支持，結(jié)果符合預(yù)期。

來(lái)源：企業(yè)公告

據(jù)悉，目前境外債權(quán)人的盡職調(diào)查工作仍在進(jìn)行中，中國(guó)恒大正就制定重組方案積極與債權(quán)人溝通探討，力爭(zhēng)境外債務(wù)重組方案在年底前公布。

“接下來(lái)，集團(tuán)一方面將堅(jiān)持扎實(shí)穩(wěn)經(jīng)營(yíng)化風(fēng)險(xiǎn)，另一方面將加快推動(dòng)中國(guó)恒大作為主體的境外債務(wù)重組等相關(guān)工作?！毙ざ鞅硎?。

而在恒大集團(tuán)在一份最新的新聞稿中，許家印表示，公司目前全國(guó)保交樓項(xiàng)目共706個(gè)，已復(fù)工項(xiàng)目668個(gè)，剩余38個(gè)項(xiàng)目尚未復(fù)工，許家印要求這38個(gè)未復(fù)工項(xiàng)目的相關(guān)地區(qū)公司于本月30日前必須全面復(fù)工。

許家印在會(huì)上強(qiáng)調(diào)：" 我們要切實(shí)履行好企業(yè)主體責(zé)任，大干苦干，竭盡全力做好復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓工作。"

截至7月底，中國(guó)恒大已售未交樓項(xiàng)目中96%已部分或全部復(fù)工，實(shí)際施工人數(shù)達(dá)到集團(tuán)正常施工要求的86%。

來(lái)源：恒大集團(tuán)官微

實(shí)際上，自去年四季度起，中國(guó)恒大內(nèi)部持續(xù)強(qiáng)調(diào)要通過(guò) " 一盤一策 " 合理制定銷售措施，重啟并促進(jìn)現(xiàn)房去化。

截至2022年8月，中國(guó)恒大實(shí)現(xiàn)銷售總金額181.45億元，銷售面積194.82萬(wàn)平方米，而僅7月-8月銷售額已達(dá)上半年一半。

今年以來(lái)，房企銷售規(guī)模大幅下滑?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2022年1-8月，百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售操盤金額約4.68萬(wàn)億元，同比降幅仍保持在47.4%的較高水平。

克而瑞認(rèn)為，目前行業(yè)整體信心尚處在低位、市場(chǎng)整體需求以及購(gòu)買力不足，9 月以及四季度企業(yè)的去化壓力仍然較大。

有業(yè)內(nèi)人士分析指出，許家印此次要求9月底前全面復(fù)工，是恒大保交樓的一次大提速。數(shù)百個(gè)項(xiàng)目全面復(fù)工、正常施工，對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展有積極意義。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄表示，中國(guó)恒大需要加快債務(wù)重組等事項(xiàng)的推進(jìn)，并在銷售端積極促進(jìn)項(xiàng)目去化，加速銷售回款，最終才可能徹底化解清盤風(fēng)險(xiǎn)。