12月9日，上海第四批集中供地落槌，6宗地塊中有4宗底價(jià)成交，共攬金126.8億元。

盡管上海四輪集中供地的熱度整體有下降的態(tài)勢，但縱觀2022年全年，在全國土地市場上，上海仍算得上發(fā)揮穩(wěn)定，超100宗地塊均成功出讓，眾多房企斥巨資補(bǔ)倉，搶占先機(jī)。

其中，來自華南的招商蛇口、華發(fā)股份、保利發(fā)展三家房企在四輪土拍中分別斬獲數(shù)宗地塊，全口徑拿地金額均在200億以上，拿地?cái)?shù)量皆位列各大房企前列。

(資料圖片僅供參考)

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦認(rèn)為，近期金融層面對房企的支持快速落實(shí)，不少房企獲得銀行授信、融資支持等利好政策，有助于房企緩解資金壓力，同時(shí)，上海新房市場表現(xiàn)出的韌性也將強(qiáng)化房企繼續(xù)在上海拿地的信心。

供地規(guī)模降至新低

與前三次分多日完成土地出讓不同，第四批次地塊一天之內(nèi)就確定了歸屬，這也是今年上海四輪土拍中供應(yīng)量最少的一批次，6幅地塊起始總價(jià)約為122.26億元。

靜安區(qū)中興社區(qū)地塊、嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)汽車城地塊、臨港新片區(qū)萬祥社區(qū)地塊、青浦區(qū)華新鎮(zhèn)地塊僅有一名競買人，底價(jià)拿下；其中，青浦華新鎮(zhèn)地塊由中交以48.75億元的總價(jià)拿下，也是本輪土拍中成交價(jià)最高的地塊。

寶山區(qū)顧村地塊、青浦區(qū)趙巷地塊則是本輪的熱點(diǎn)地塊，吸引了多家競買人爭奪。

其中，寶山顧村地塊共有12家房企參拍，包括招商蛇口、保利發(fā)展、國貿(mào)、建發(fā)、金茂、大華、中鐵置業(yè)等眾多熟悉的面孔。經(jīng)過23輪的報(bào)價(jià)后，地塊進(jìn)入一次書面報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，最終佳運(yùn)置業(yè)突出重圍，以約20.79億元的總價(jià)拿下該熱點(diǎn)地塊，溢價(jià)率9.45%。

這也是佳運(yùn)置業(yè)在上海拿下的第3幅地塊，此前的首輪土拍中，該公司在金山、寶山羅店連下兩子，總拿地金額約為40.3億元。

廈門國貿(mào)則從另7個(gè)競買人手中搶下了青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)地塊，成交價(jià)為32.88萬元，摘得了其2022年在上海的第二幅地塊。

整體來看，本輪土拍是2022年上海四輪集中供地中供應(yīng)量最小、成交金額最少且底價(jià)成交地塊占比最高的一輪。中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱認(rèn)為，本次土拍預(yù)公告40宗地塊，最終公告數(shù)量僅6宗，入圍數(shù)量不足兩成，主要原因是臨近年末很多上市房企由于年報(bào)數(shù)據(jù)約束減少投資、另外本年度優(yōu)質(zhì)地塊基本出盡，因此最終僅6宗地塊出讓。

也正是由于上海在前三輪土拍中拿出的諸多優(yōu)質(zhì)地塊，引得眾多房企參與，保持了上海市場的熱度。

例如在第二輪土拍中，土地供應(yīng)向來緊張的長寧區(qū)時(shí)隔三年拿出了一宗宅地，且位于傳統(tǒng)別墅區(qū)西郊板塊，且高達(dá)16.3萬元/平方米的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)，也成為上海實(shí)行新房指導(dǎo)價(jià)以來的新高，為項(xiàng)目留出了可觀的利潤空間。

克而瑞研究中心分析，上海第二批推出的地塊中，傳統(tǒng)中心城區(qū)有8幅地塊推出，外圍區(qū)域也以改善置業(yè)熱點(diǎn)片區(qū)為主，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)量顯著增加，促使土拍熱度明顯回升，約4.5%的整體溢價(jià)率僅次于2021年首次集中供地的整體溢價(jià)率。

除了以優(yōu)質(zhì)地塊提振房企積極性之外，上海還降低了競拍門檻，取消了此前的招掛復(fù)合打分機(jī)制，全部地塊采取掛牌方式出讓，讓原本劣勢明顯的中小房企擁有了更多公平競爭的機(jī)會(huì)。

這也促使眾多新面孔出現(xiàn)在上海土地市場上，可謂百家爭鳴。如首輪土拍中來自杭州的大家房產(chǎn)，時(shí)隔多年返滬的佳運(yùn)置業(yè)，成立僅2年時(shí)間的宸嘉發(fā)展；第二輪土拍中的菀麗華置業(yè)、恒文、富紳等；第三輪中的南通亞倫地產(chǎn)也拿下一宗地塊，首次進(jìn)入上海市場。

招商全年摘地10宗

盡管有眾多新參與者，但能抓住機(jī)會(huì)大手筆補(bǔ)倉的依舊是全國型房企。在過去的2022年里，在上海土地市場上唱主角的是來自華南的招商蛇口、華發(fā)股份和保利發(fā)展。

其中，招商蛇口堪稱2022年上海土地市場上的最大贏家，在四輪土拍中合計(jì)斬獲10宗地塊，全口徑拿地金額達(dá)到357億元，權(quán)益口徑拿地金額約為216億元，穩(wěn)居各大房企之首；包括諸多熱門地塊，如徐匯區(qū)斜土街道地塊、青浦區(qū)西虹橋地塊、嘉定新城遠(yuǎn)香湖地塊等，成交溢價(jià)率均在9%以上。

華發(fā)股份布局上海的步伐也頗為明顯，四輪土拍共收獲7宗地塊，其中有4宗地塊為單獨(dú)獲取，在第三輪土拍中以超80億元的總價(jià)單獨(dú)摘得了靜安區(qū)中興社區(qū)一宗宅地，將全年度的全口徑拿地金額推高至250億元，位列各大拿地房企第二位。

保利發(fā)展則在歷經(jīng)了首輪的全程陪跑后，成功在第二、三輪中獲取7宗地塊，總拿地金額約為233億元；由于皆為聯(lián)合體的形式拿地，保利發(fā)展的權(quán)益拿地金額僅約115億元，明顯低于招商蛇口與華發(fā)股份。

僅次于華南三大房企，來自福建的“新閩系”建發(fā)和象嶼也是今年上海土地市場上的拿地大戶。時(shí)常與華發(fā)股份聯(lián)合拿地的建發(fā)，全年共摘得5宗地塊，其中有2個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)開盤熱銷；而深耕上海十余年的象嶼，共摘獲6宗地塊，其中有3宗是與招商蛇口合作拿下，總拿地金額超168億元。

另外，其他全國型民營房企在上海土地市場上并無太多表現(xiàn)，僅碧桂園在首輪供地中報(bào)名陪跑、龍湖在第三輪以15.4億元的總價(jià)摘得一宗地塊，其他拿地民企則為各種類型的中小型房企。

整體來看，在流拍頻現(xiàn)的全國土地市場上，上海仍保持著較高的熱度，成為目前少數(shù)完成全年供地計(jì)劃的城市。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截至12月9日，上海2022年涉宅地成交規(guī)模達(dá)560公頃；2022年供給計(jì)劃中宅地供應(yīng)規(guī)模為522~592公頃，以平均數(shù)557公頃測算，則上海全年宅地供應(yīng)完成率為100.5%。

上海穩(wěn)健的基本面、韌性十足的市場表現(xiàn)，是引得如此多房企揮金如土的核心驅(qū)動(dòng)力。

好地研究院統(tǒng)計(jì)顯示，今年前11個(gè)月，上海的商品住宅成交面積約為925萬平方米，同比僅下降0.2%，明顯優(yōu)于其他城市的表現(xiàn)，堪稱“全國最好的市場”。

進(jìn)入四季度的上海市場也出現(xiàn)了些許降溫的跡象，新盤的入圍積分門檻降低，非核心板塊的去化明顯變慢，二手房成交量也走低，但中指研究院上海高級(jí)分析師陳炬蘭認(rèn)為，隨著近期“金融十六條”“三支箭”政策落地，在緩解房企融資情況的同時(shí)也將為市場帶來一定積極影響，居民置業(yè)意愿或?qū)⒂兴謴?fù)。

“2023年在房企融資困境緩解、疫情管控措施逐步放開、居民收入預(yù)期有所好轉(zhuǎn)的情況下，上海房地產(chǎn)市場預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)穩(wěn)中企暖的狀態(tài)。”陳炬蘭指出，2022年上海宅地縮量幅度較小，明年新房市場供應(yīng)仍有一定支撐，市場成交規(guī)模穩(wěn)定，價(jià)格將維持在穩(wěn)中略漲的趨勢。