一場始料未及的大分化時代，正呼嘯而來！

(資料圖片)

《不平等社會》一書曾經(jīng)樂觀認(rèn)為，能夠改善社會不平等的，除了戰(zhàn)爭、革命和國家衰敗之外，就是致命傳染病了。

然而，種種跡象表明，即使揮別疫情清零政策，站在經(jīng)濟(jì)爆發(fā)的2023年面前，與我們不期而遇的也將會是殘酷的“K型復(fù)蘇”——

當(dāng)經(jīng)濟(jì)遭遇整體下跌開始復(fù)蘇后，貧富分化反而更為明顯。

房地產(chǎn)不外如是，注定走向一極鶴崗化，一極香港化的命運！

與此同時，正如字母“K”一般，一部分人借著優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)乘勢上升，另一部分人則在大放水下，加速下墜。

2023年上半年，盡管還面臨著放開后疫情沖擊的風(fēng)險，但中國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的復(fù)蘇，幾乎是板上釘釘了。

中財辦同志在接受采訪的時候，很有信心地下了這個判斷：

我國經(jīng)濟(jì)有望總體回升，形成一個獨立的向上運行軌跡。預(yù)計明年上半年特別是二季度社會生產(chǎn)生活秩序會加快恢復(fù)，經(jīng)濟(jì)活力加速釋放。

野村首席中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺也認(rèn)為，中國將在明年第二季度之前就完成重啟經(jīng)濟(jì)。

而要拉動經(jīng)濟(jì)，恢復(fù)消費，尤其是恢復(fù)住房消費就成了非常重要的一個部分。

經(jīng)過這幾天高層的持續(xù)吹風(fēng)，房地產(chǎn)又被擺上了“國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”的重要地位。這時隔20年再次出現(xiàn)的表態(tài)，驚得萬科郁亮都直呼政策向好的力度、廣度“超預(yù)期”“超想象”。

確實，眼下樓市政策已經(jīng)出現(xiàn)了兩個大轉(zhuǎn)向：

從抑制資產(chǎn)價格上漲為主的需求限制政策，轉(zhuǎn)向以鼓勵合理自住和改善住房需求為主的需求刺激政策；

以警惕房企杠桿率過高的融資限制政策，轉(zhuǎn)向以流動性支持和預(yù)期引導(dǎo)為主的融資便利政策。

說白了，就是以往的大部分限制政策，統(tǒng)統(tǒng)松綁，要大力釋放住房消費潛力。

因此，中財辦對房地產(chǎn)的重要性做了不厭其煩的強調(diào)：

房地產(chǎn)鏈條長、涉及面廣，是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，占GDP的比重為7%左右，加上建筑業(yè)則占到14%；

土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占地方綜合財力接近一半，占城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)的6成，房地產(chǎn)貸款加上以房地產(chǎn)作押品的貸款，占全部貸款余額的39%。

這意味著，再次被賦予托起2023年經(jīng)濟(jì)大盤重任的房地產(chǎn)，很有可能跟經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)同頻復(fù)蘇。

即樓市在明年一季度開始起量，二季度企穩(wěn)和全面回暖——

這里全面回暖指的是，房價、銷售量、開發(fā)投資額和開工等全鏈條的下跌態(tài)勢都將得到控制。

這還是相對保守的衡量。經(jīng)濟(jì)學(xué)人更是認(rèn)為，今年暴增的中國居民存款高達(dá)十幾萬億，這種高儲蓄疊加樓市的供應(yīng)緊張，甚至還能讓大城市房價迎來上漲。

畢竟，光是剛剛過去的11月，中國人就存下了2.5萬億。而現(xiàn)在的銀行，統(tǒng)共躺著居民存下的118萬億巨額現(xiàn)金。

這是什么概念？

要知道整個A股5000家上市公司的總市值，也才87萬億元。

說明老百姓有錢，只是缺乏信心和足夠的預(yù)期進(jìn)行消費。所以，接下來的一攬子政策，都旨在刺激消費，強化預(yù)期。

可預(yù)見的，到明年下半年，我們面臨的局面就是：供應(yīng)減少、信心增加，以及貨幣寬松的局面。

在這個背景下，資產(chǎn)價格上漲就是順理成章的結(jié)果。

當(dāng)然，并不是所有資產(chǎn)都會上漲。

早在2020年，美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家就發(fā)現(xiàn)，疫情過后反而出現(xiàn)了“K型復(fù)蘇”的勢頭——

不同地區(qū)、不同行業(yè)、不同部門以及不同人群從危機走向復(fù)蘇的過程中，出現(xiàn)了顯著的分化。

而這些分化，最后的落腳點，依舊是說爛了的“貧富分化”。

中國也不例外。

胡潤最新發(fā)布的《2022中國高凈值人群家族傳承報告》顯示，中國擁有千萬人民幣家庭凈資產(chǎn)的高凈值家庭規(guī)模達(dá)到206萬戶，較上年增加4萬戶。

有錢人變得更加有錢了！

不僅如此，當(dāng)普通人還在苦惱10塊一個的抗原買不下手，炒到50一盒的布洛芬搶不到，苦惱自己“陽”了以至于沒法送外賣，有錢人已經(jīng)在瘋狂買買買了——

報告顯示，與去年同期相比，今年中國高凈值人群的消費價格總體上漲了6.5%，是十年來最高漲幅。

他們主要在買什么呢？

高端威士忌、紅酒和雪茄，上海、杭州的高端房產(chǎn)，以及奢侈配飾等。

事實上，過去一年，由于成本上漲、通貨膨脹、市場需求增大，以及大量收藏導(dǎo)致的貨源緊缺等因素，很多奢侈品都在瘋狂漲價。

這背后，就是有錢人在決定稀缺資源的價格上漲。

而這種階層的K型分化，已經(jīng)逐步傳遞到房地產(chǎn)領(lǐng)域了。

先是房企大分化——

眼下，一些優(yōu)質(zhì)民企和國央企，不僅獲得大量低成本融資，還超額完成或基本完成2022年的銷售目標(biāo)。

而有的房企，注定只能成為“風(fēng)險房企”，沒錢沒市場，最終被迫出清。

再來是城市大分化——

據(jù)諸葛找房統(tǒng)計，11月底及12月初，杭州、北京、蘇州三個拍地城市的土地溢價率創(chuàng)年內(nèi)新高。

其中，北京第四批次土地溢價率為10.02%，較三批次上升3.96個百分點，杭州第四批次溢價率為8.44%，較第三批次上升3.31個百分點。

與此同時，全國絕大部分城市的土拍市場，還是冷冷清清凄凄慘慘戚戚。

最后，也是最重要的，就是房產(chǎn)大分化。

沒錯，未來樓市注定走向信貸和資格全面寬松——

光是今年以來，就有超過300省市（縣）出臺政策近千條，發(fā)布數(shù)量達(dá)到近年峰值，多地房貸利率達(dá)歷史低位。

而明年上半年，可能還會出現(xiàn)這些政策：

一二線限購松綁，不限購區(qū)域增加；

限貸進(jìn)一步松動，尤其是二套房的首付比例進(jìn)一步下降；

房貸利率進(jìn)一步下調(diào)，從特定城市享受4%的房貸利率拓展至城市無差別享受；

......

但這場放水，注定不會讓所有城市雨露均沾。

看看現(xiàn)在的結(jié)婚率和出生率吧！

聽聽小城市有房一族的聲量吧！

再想想石門縣那個喊話的書記“買了一套買兩套，買了兩套買三套”的殷切呼喚。

你就不難明白，現(xiàn)在的樓市“K型復(fù)蘇”，注定是一極香港化，一極鶴崗化的命運。

中產(chǎn)們，還在努力改善住房，買更大的戶型。

有錢人，還在爆買稀缺的豪宅。

今年前8月，深圳各價位段豪宅成交占比中，3000萬以上豪宅的成交占比，足足上升了10%。

今年截至11月，廣州的千萬豪宅新房成交也已經(jīng)逼近去年全年，大有沖擊3000套的勢頭。

與此同時，廣州的剛需房倉增城房價，幾乎跌回5年前。最能跌的新塘，跌幅去到了20%。

其中巔峰時最高賣到4.3萬/㎡的碧桂園云頂項目，現(xiàn)在價格已經(jīng)降到了2.3萬，近乎腰斬.......

圖源：樓市前線

在完全不缺房子的地方，難怪有業(yè)主即使半價賣房，也要急著套現(xiàn)離場。

事實上，今年以來，已經(jīng)有很多城市出現(xiàn)了“鶴崗化”的現(xiàn)象。

即使是位于大灣區(qū)的佛山高明，也有機會8.8萬全款拿下一套房。

富庶的長三角，淮南市也有大量十萬以內(nèi)就能拿下的房子。

“房價如蔥”的未來，已經(jīng)開始?xì)埧岬仫@現(xiàn)了。

未來，這種分化還將愈演愈烈。對于普通人而言，千萬記住：

1.一線城市好產(chǎn)品是首選，必然迎來大漲，一般產(chǎn)品大概率普漲。

2.強二線城市的高端改善也將迎來大漲，弱二線和三四線城市大跌。

3.不管是哪里，郊區(qū)、剛需扎堆的片區(qū)難以跟漲。

4.好產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)，是學(xué)區(qū)＋品質(zhì)＋交通等多重因素下的綜合指標(biāo)，而非學(xué)區(qū)等某一指標(biāo)格外突出。

5.公寓商鋪和海景房等不好周轉(zhuǎn)的資產(chǎn)，全部大跌。

有錢人買房的思路，就是你買房保值甚至增值的思路。