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藍(lán)鯨保險獲悉，近日友邦人壽保險有限公司（以下簡稱“友邦人壽”）完成其成立以來的最大一筆資產(chǎn)收購，斥資50.3億元購入在建中的上海北外灘地標(biāo)項目“上實中心”，項目后續(xù)建設(shè)和運營總投資預(yù)計將達(dá)到87億元。

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值得關(guān)注的是，在今年的地產(chǎn)大宗成交中，屢屢出現(xiàn)保險資金的身影，包括利安人壽、太保壽險、泰康保險、前海人壽、中國人壽、平安人壽、陽光保險在內(nèi)的多家保險機構(gòu)都成功購入地塊或商業(yè)物業(yè)，加倉不動產(chǎn)。

不同于股票、債券、非標(biāo)資產(chǎn)等地產(chǎn)類投資，直接物業(yè)投資有較為穩(wěn)定的租金收入，匹配保險資金的長期需求，且資產(chǎn)價格更為穩(wěn)定，保險機構(gòu)更多是出于對穩(wěn)定收益型資產(chǎn)的投資和未來的長期價值投資的訴求。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，險資加碼購置不動產(chǎn)，也是在避險情緒驅(qū)動下尋找地產(chǎn)投資領(lǐng)域的新機會。

險資再出手，友邦人壽50億元“買樓”

據(jù)悉，友邦人壽以合計人民幣約50.3億元投得上海虹晟投資發(fā)展有限公司（以下簡稱“上海虹晟”）子公司上海實森置業(yè)有限公司（以下簡稱“上海實森”）90%股權(quán)及其100%股東借款債權(quán)。交易完成后，友邦人壽將控股上海實森，從而獲得上海北外灘89街坊地產(chǎn)項目。

該項目的開發(fā)建設(shè)主體為上海實森，項目融合辦公樓、商場、專業(yè)劇院及聶耳舊居綜合業(yè)態(tài)，整體預(yù)計于2023年上半年竣工。項目建成后，預(yù)計將營造出一個以藝術(shù)表演、辦公及特色商業(yè)為基本業(yè)態(tài)群的區(qū)域地標(biāo)文化產(chǎn)業(yè)聚集高地。

上海實森測算，此次交易完成后，預(yù)計將給公司帶來歸母凈利潤1.39億元，同時也將充實公司的現(xiàn)金流。

友邦人壽將為完成此項目的建設(shè)和后續(xù)的運營繼續(xù)提供資金，預(yù)計項目總投資不超過人民幣87億元。此次投資項目的資金主要來源于保險責(zé)任準(zhǔn)備金，也是友邦人壽成立以來進(jìn)行的最大一次資產(chǎn)收購。

對于此次收購，友邦人壽表示，該投資項目充分體現(xiàn)了公司扎根故里、投資中國、實現(xiàn)跨越式發(fā)展的信心和決心。未來，在中國持續(xù)推動高水平對外開放的背景下，公司將繼續(xù)發(fā)揮保險資金的長期性和穩(wěn)定性作用，反哺、賦能中國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

在業(yè)內(nèi)看來，這還是一筆好買賣。有地產(chǎn)投資人士在接受藍(lán)鯨保險采訪時介紹，該項目已投資金額接近70億元，友邦人壽50億元競得該地塊可以說是“相當(dāng)劃算”。

公開信息顯示，2015年11月26日，上實發(fā)展旗下上海虹晟投資以32.6億元競拍取得上海市虹口區(qū)提籃橋街道HK324-01號地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)，后引入了日本森大廈作為開發(fā)伙伴。項目地塊東起公平路、西至丹徒路、南到東大名路、北至東長治路，占地面積約為23037平方米，規(guī)劃建筑面積約為126705平方米，總建筑面積約為230568平方米，業(yè)態(tài)為商業(yè)與辦公，開發(fā)為“北外灘上實中心”。截至2022年4月30日，該項目已投資約69.57億元人民幣，目前仍在建設(shè)過程中。

該位地產(chǎn)人士補充稱，投資型買家回歸是當(dāng)前上海大宗地產(chǎn)交易的主流趨勢，友邦人壽收購“上實中心”即是典型案例。目前地產(chǎn)基金與機構(gòu)投資者的市場參與度均有所上揚，位于新興板塊、成熟運營且價格更具競爭力的物業(yè)資產(chǎn)是偏好重點。其認(rèn)為，中長期投資性質(zhì)的保險資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，在一定程度上也為房產(chǎn)市場的復(fù)蘇貢獻(xiàn)了力量。

尋找新機會，大宗地產(chǎn)成交屢現(xiàn)保險資金身影

多年來，保險公司一直是地產(chǎn)行業(yè)的重要投資者，主要通過股票、債券、非標(biāo)資產(chǎn)和直接物業(yè)投資四種途徑進(jìn)行配置。然而，在房地產(chǎn)行業(yè)加速下行的沖擊下，部分保險公司也出現(xiàn)了一定的風(fēng)險敞口，目前仍在政策支撐下逐步修復(fù)，以化解投資風(fēng)險。

不同于二級市場的金融產(chǎn)品，保險資金持有的直接物業(yè)投資多為商業(yè)地產(chǎn)，有較為穩(wěn)定的租金收入，匹配保險資金的長期需求，且資產(chǎn)價格更為穩(wěn)定，更多是出于對穩(wěn)定收益型資產(chǎn)的投資和未來的長期價值投資。

從近兩年的成交案例來看，保險資金依舊對一線城市以及強二線城市的優(yōu)質(zhì)大宗資產(chǎn)保持濃厚興趣，是房地產(chǎn)商辦市場、大宗交易市場的重要投資組成。

“商業(yè)物業(yè)是保險公司最為關(guān)注的房地產(chǎn)形態(tài)之一，商業(yè)物業(yè)主要針對機構(gòu)客戶，一般體量規(guī)模較大，再加上回報的周期長，符合保險資金作為機構(gòu)投資者的需求”，一位保險業(yè)內(nèi)人士向藍(lán)鯨保險表示，房地產(chǎn)投資對于保險資金來說，是介于股票、債券之間具有長久期、抗通脹特征的一類資產(chǎn)，保險資金加碼購置不動產(chǎn)，也是在避險情緒驅(qū)動下，尋找地產(chǎn)投資領(lǐng)域的新機會。

藍(lán)鯨保險梳理發(fā)現(xiàn)，今年的大宗地產(chǎn)成交中，屢屢出現(xiàn)保險資金的身影。譬如，1月，利安人壽8億元收購合肥華潤大廈東塔樓，這是合肥唯一一幢單一業(yè)權(quán)甲級寫字樓，處于核心地帶；2月，太保壽險摘得北京大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)一多功能用地性質(zhì)的地塊，泰康保險成功摘牌杭州西湖區(qū)小和山單元地塊；3月，前海人壽以底價15.47億元拿下廣州黃埔區(qū)YH-A3-8醫(yī)療衛(wèi)生地塊；4月，中國人壽旗下兩家企業(yè)以30億元的價格，收購遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下位于北京朝陽區(qū)酒仙橋商圈的頤堤港一期項目股權(quán)；6月，平安人壽獲得遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下北京麗澤商務(wù)區(qū)的遠(yuǎn)洋銳中心項目，交易金額50.15億元；8月，陽光保險1.38億元入手北京朗詩大廈50％股權(quán)；11月，陽光人壽以11.85億元接盤保集健康旗下位于上海松江區(qū)的富椿佘山康養(yǎng)園區(qū)項目等。

保險資金地產(chǎn)投資的版圖并不止于商辦資產(chǎn)，包括平安在內(nèi)的保險資金還開始關(guān)注保障性租賃住房、長租公寓、物流冷鏈、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等新型細(xì)分賽道，保租房REITs也成為保險資金的一大投資熱點，在戰(zhàn)略資產(chǎn)配置指引之下，進(jìn)行符合國家政策導(dǎo)向的不動產(chǎn)投資。（藍(lán)鯨保險 李丹萍 lidanping@lanjinger.com）