作 者丨朱麗娜,實(shí)習(xí)生董慧

受第五波疫情、美國(guó)加息潮等多重影響，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)震蕩。

12月21日，香港地政總署公布，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)（簡(jiǎn)稱(chēng)長(zhǎng)實(shí)，01113.HK）以87.03億港元中標(biāo)香港九龍區(qū)啟德地皮，批租期為50年，平均每平方英尺樓面地價(jià)僅為6138元，地價(jià)重返8年前水平。

(資料圖片)

長(zhǎng)實(shí)拿地價(jià)遠(yuǎn)低市場(chǎng)預(yù)期

本次長(zhǎng)實(shí)中標(biāo)地皮包含啟德2A區(qū)4號(hào)、5（B）號(hào)及10號(hào)商住地3個(gè)地塊，面積約21.44萬(wàn)平方英尺，涉及可建總樓面約141.8萬(wàn)平方英尺，指定作非工業(yè)（不包括倉(cāng)庫(kù)、酒店及加油站）用途，為香港第四季度最大規(guī)模住宅官地。

此前市場(chǎng)對(duì)該地皮估值為113.4億至148.89億港元，每平方英尺地價(jià)估值為8000至10500港元。戴德梁行香港估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部高級(jí)董事黎劍明向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，戴德梁行內(nèi)部估價(jià)為95億港元，每平方英尺7800至8000港元，已為最保守價(jià)格，但實(shí)際中標(biāo)價(jià)格仍較預(yù)期低8.4%。

去年2月，長(zhǎng)實(shí)曾以102.8億港元投得啟德第4E區(qū)2號(hào)住宅地，平均每平方英尺樓面地價(jià)為15861港元，本次中標(biāo)地價(jià)較上次下跌61%。

黎劍明表示，香港市區(qū)大面積地皮供應(yīng)量極少，只在啟德區(qū)存有少量，因此發(fā)展商對(duì)投資地產(chǎn)仍有熱情，“但因今時(shí)今日市場(chǎng)不利因素較多，發(fā)展商出價(jià)必然保守又謹(jǐn)慎”。他指出，長(zhǎng)實(shí)中標(biāo)價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期有多重原因。

一是地皮客觀條件限制。本次長(zhǎng)實(shí)中標(biāo)地皮面積廣，考慮到加息等因素，建筑成本高昂，由于項(xiàng)目投資額龐大，開(kāi)放商更傾向于保守出價(jià)。同時(shí)，地皮雖在港鐵宋皇臺(tái)站附近，但并不位于啟德區(qū)中心，而是在土瓜灣舊區(qū)。另外，地皮并不完整，分成3塊，還需要建設(shè)政府社區(qū)設(shè)施，設(shè)計(jì)存在難度。

二是樓市交投疲弱對(duì)地價(jià)或有影響。根據(jù)戴德梁行發(fā)布的香港房地產(chǎn)市場(chǎng)2022年回顧及2023年展望，2022年香港一、二手住宅交投持續(xù)放緩，前11個(gè)月每月平均成交宗數(shù)不超過(guò)4000，預(yù)估全年總成交量為4.5萬(wàn)宗，為10年以來(lái)低位。多家發(fā)展商在啟德區(qū)還有積存貨尾未賣(mài)出。

為何特區(qū)政府接受低價(jià)賣(mài)地而不選擇流拍？黎劍明認(rèn)為，過(guò)去幾次售地，政府已接受地價(jià)下跌趨勢(shì)，如屯門(mén)大欖住宅地、安達(dá)臣山商業(yè)地等地皮，都是越賣(mài)越低價(jià)，平均每平方英尺樓面地價(jià)從12000港元降到8000港元左右。政府亦需要穩(wěn)定收入，“所以政府定價(jià)時(shí)已考慮清楚，不似以前做法。”

香港樓市明年有望恢復(fù)

雖然長(zhǎng)實(shí)以低價(jià)中標(biāo)，但多位采訪(fǎng)對(duì)象表示，低地價(jià)并不等于低樓價(jià)，明年通關(guān)后樓價(jià)有望反彈回升。

黎劍明強(qiáng)調(diào)，投資地產(chǎn)是buy future，“今天的低價(jià)不代表你一定要（低價(jià)）賣(mài)出去，還是要看兩三年、三四年之后，經(jīng)濟(jì)會(huì)不會(huì)好一點(diǎn)?！?/p>

香港置業(yè)高級(jí)區(qū)域營(yíng)業(yè)董事余柏認(rèn)為，本次長(zhǎng)實(shí)中標(biāo)的地皮至少在2024年后推向市場(chǎng)，并且將有多個(gè)寫(xiě)字樓入伙，對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)沒(méi)有太大影響，“但短暫對(duì)新買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，絕對(duì)要態(tài)度更審慎才入市?！?/p>

今年以來(lái)，香港樓市受到疫情、股市波動(dòng)、加息等多重負(fù)面因素影響，樓價(jià)創(chuàng)5年新低。根據(jù)香港特區(qū)政府?dāng)?shù)據(jù)，整體樓價(jià)在2022年前10個(gè)月的跌幅達(dá)到10.5%，全年樓價(jià)跌幅估計(jì)為12%-13%。集合香港屋苑二手成交價(jià)格的中原城市領(lǐng)先指數(shù)從1月的185.93下降至11月162.31。

黎劍明表示，隨著通關(guān)希望越來(lái)越大，樓市或?qū)⑹芑萦谕P(guān)消息。此前，香港特區(qū)行政長(zhǎng)官李家超表示，香港市民都關(guān)心與內(nèi)地免檢疫通關(guān)，將會(huì)如實(shí)反映通關(guān)問(wèn)題。

戴德梁行執(zhí)行董事及香港研究部主管鄧淑賢表示，2023年香港住宅市場(chǎng)仍然會(huì)受到加息及環(huán)球經(jīng)濟(jì)影響，部分業(yè)主因供樓壓力加大而提升議價(jià)空間，預(yù)計(jì)明年上半年樓價(jià)會(huì)維持跌勢(shì)，下半年樓價(jià)將趨于穩(wěn)定，全年樓價(jià)預(yù)計(jì)調(diào)整0%-5%，成交量或比2022年低位回升20%-30%。