樓市發(fā)動(dòng)機(jī)隆隆重啟，沒(méi)有一座城市能置身事外。

南京突然高調(diào)宣布：

外地人購(gòu)房不再需要社保和個(gè)稅。這幾乎相當(dāng)于 不再執(zhí)行限購(gòu)政策。

(資料圖)

強(qiáng)二線城市們摩拳擦掌。東莞、武漢、蘇州……誰(shuí)會(huì)是下一個(gè)？

第一個(gè)全面松綁的，是佛山。

12月10日起，禪城祖廟、南海桂城、順德大良不再限購(gòu)，佛山成了首個(gè)全面取消限購(gòu)的強(qiáng)二線城市。

當(dāng)時(shí)我就斷定：這一定不是最后一個(gè)！

果不其然，瑟瑟寒風(fēng)中，南京樓市也脫掉了僅剩的一條底褲。

12月21日，“南京發(fā)布”公眾號(hào)報(bào)道了關(guān)于提振消費(fèi)的一系列舉措，最后一部分是3條樓市政策：

第一，對(duì)玄武區(qū)紅山新城等城市外圍人才集聚板塊，可在現(xiàn)行購(gòu)房政策基礎(chǔ)上增購(gòu)1套

第二，對(duì)有60歲及以上成員的本市戶(hù)籍家庭，可增購(gòu)1套住房

第三，對(duì)長(zhǎng)期工作在南京但社保或個(gè)稅繳納在外地的居民，提供半年及以上居住證明可在寧購(gòu)買(mǎi)1套住房

請(qǐng)注意，這不是什么“小道消息”，而是官方發(fā)布平臺(tái)光明正大發(fā)布出來(lái)的。

再加上12月以來(lái)的2次松綁，南京，請(qǐng)容我尊稱(chēng)一聲：救市狂魔！

看過(guò)這些政策之后，不得不感嘆一句：

真是教科書(shū)式的鼓勵(lì)購(gòu)房，所有市面上可能的購(gòu)買(mǎi)力，都被政策安排得明明白白。

先看力度最猛的這條，“外地人買(mǎi)房不看社保個(gè)稅”，幾乎宣布“取消限購(gòu)”。至于這個(gè)“居住證明”，操作空間就很大了。簽個(gè)租房合同，不難搞定。

外地投資客，可以走這道門(mén)進(jìn)來(lái)。

另外，家中有60歲以上老人的，也可以多1張房票。南京老齡化率高達(dá)22.17%，領(lǐng)先全國(guó)。平均不到5個(gè)南京人，就有一位年逾花甲。加起來(lái)足足有上百萬(wàn)張房票！

老有所養(yǎng)，是不是需要一套好房子？養(yǎng)老需求，這不是也兼顧到了嘛。

二套房首付比例，從8成降到6成，再到現(xiàn)在的最低3成。一套300萬(wàn)的房子，首付從240萬(wàn)降到100萬(wàn)，改善家庭是不是也買(mǎi)得起了？

藏富于民的富庶江南，本地投資需求，是不是也可以挖一挖？于是，限購(gòu)區(qū)有房的，可以在南部新城等4地范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)第3套房。

買(mǎi)了一套買(mǎi)二套，買(mǎi)了二套買(mǎi)三套，市場(chǎng)這不就起來(lái)了嗎？

南京剛剛官宣的時(shí)候，我還心存疑慮。

會(huì)不會(huì)又是一場(chǎng)“一日游”？畢竟上半年剛吃過(guò)這方面的虧。

更何況，這不是一座普通的強(qiáng)二線城市，而是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)區(qū)域的省會(huì)城市，GDP排名全國(guó)前10，副省級(jí)城市，一堆buff疊滿(mǎn)，擁有舉足輕重的影響力。

至今，南京官宣的那條推文還存活。

再遲鈍的人，這次也能感受到：樓市風(fēng)向，真的徹底變了。

強(qiáng)二線城市，早就想取消限購(gòu)了。幾個(gè)月前，它們也曾蠢蠢欲動(dòng)，卻被用力按了回去。

不止南京，蘇州、武漢也都經(jīng)歷過(guò)“一日游”。投資客的高鐵剛到站，就聽(tīng)見(jiàn)政策收回的消息，房子買(mǎi)不成，只能就地“一日游”。

今時(shí)不同往日，救市十萬(wàn)火急。那些看似“牢不可破”的底線，瞬間變成紙糊，一捅就破。

12月19日，中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)人表示：要著力改善預(yù)期，擴(kuò)大有效需求，支持剛性和改善性住房需求，比如，在住房消費(fèi)等領(lǐng)域還存在一些妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策，這些消費(fèi)潛力要予以釋放。

限購(gòu)、限售和限貸，顯然屬于阻礙需求釋放的“限制性政策”。

所以我們才能看到，12月10日宣布取消全市限購(gòu)的佛山，并沒(méi)有收回成命。

南京的官宣松綁，進(jìn)一步證實(shí)了這一點(diǎn)。

不久的將來(lái)，還會(huì)有更多“限制性政策”壽終正寢。樓市，終究要朝著“讓有能力買(mǎi)房的人都去買(mǎi)房”的路子闊步前進(jìn)。

隨著限購(gòu)限貸退出，如今的南京，幾乎稱(chēng)得上對(duì)購(gòu)房者最友好的城市。

除了房?jī)r(jià)。

強(qiáng)二線城市里，除了閩商鐘愛(ài)的廈門(mén)和互聯(lián)網(wǎng)造富的杭州，看似“不出眾”的南京，幾乎是買(mǎi)房門(mén)檻最高的。

市區(qū)賣(mài)3萬(wàn)/平，郊區(qū)也賣(mài)3萬(wàn)/平，仿佛遇上“房?jī)r(jià)鬼打墻”。

正所謂物極必反，這個(gè)樓市寒冬，南京樓市經(jīng)歷了痛苦的“價(jià)值回歸”。

降價(jià)深入樓市天花板，強(qiáng)如河西南，也裂開(kāi)了一條縫。

河西南紅盤(pán)世茂海峽城，小戶(hù)型的單價(jià)一度直逼6萬(wàn)/平，今年成交單價(jià)跌破5字頭。

這并不是個(gè)例。當(dāng)?shù)刂薪橥嘎?，整個(gè)河西南板塊的二手房均價(jià)，都已經(jīng)從6.5萬(wàn)/平跌到了4.8萬(wàn)/平。

來(lái)源：安居客

至于投資氛圍濃厚，缺乏真實(shí)居住需求支撐的網(wǎng)紅區(qū)域，跳水并不罕見(jiàn)。

前兩年的江北核心區(qū)，新房一房難求，帶動(dòng)二手房市場(chǎng)一路狂飆，最高成交價(jià)甚至突破5萬(wàn)/平。

當(dāng)年的江核業(yè)主，囂張地不得了，甚至放話(huà)要挑戰(zhàn)河西南的“天花板”地位。

到了今年，真實(shí)價(jià)值隨即浮出水面……

二手標(biāo)桿盤(pán)正榮潤(rùn)錦城，小戶(hù)型去年賣(mài)出過(guò)4.9萬(wàn)/平的高價(jià)。

今年7月，差不多面積的另一套單位，只能賣(mài)出了4.06萬(wàn)/平的價(jià)格。

一個(gè)月前，一套同樣面積的毛坯房，掛牌價(jià)310萬(wàn)，最終成交價(jià)只有289.6萬(wàn)，折合單價(jià)3.3萬(wàn)/平。

不到兩年時(shí)間，從400多萬(wàn)跌到300多萬(wàn)，然后跌倒200多萬(wàn)，怎么不算泡沫呢？

此時(shí)此刻，南京樓市頭頂?shù)娜笊?，說(shuō)樂(lè)觀還有些言之尚早。

第一座大山，來(lái)自居高不下的新房庫(kù)存。

南京目前待售新房超過(guò)7.7萬(wàn)套，處于歷史高位。

按照月均成交5000套的去化速度，大概需要15.4個(gè)月才能賣(mài)完，明顯超過(guò)了12個(gè)月的“綠檔線”，亮起了黃燈。

第二座大山，來(lái)自?huà)炫屏匡j升的二手房。

僅僅是在貝殼外網(wǎng)，南京二手房的掛牌量已經(jīng)超過(guò)了14萬(wàn)套。放眼全國(guó)，也就輸給杭州、重慶和武漢等少數(shù)幾個(gè)城市。

天量二手房庫(kù)存，不僅“綁架”了大量置換購(gòu)買(mǎi)力，而且也讓真心想賣(mài)房的人，只有降價(jià)這一條路可選。

第三座大山，來(lái)自人口增長(zhǎng)略顯乏力。

2021年南京常住人口增加10.37萬(wàn)，無(wú)論是在長(zhǎng)三角地區(qū)，還是強(qiáng)二線城市里，都算不上拔尖兒。人口競(jìng)爭(zhēng)力，就是樓市購(gòu)買(mǎi)力，南京明顯需要加把勁了。

政策已經(jīng)到位，何時(shí)回暖，何時(shí)反彈，就看價(jià)格何時(shí)調(diào)整到位了。

當(dāng)利空出盡的時(shí)候，剩下的便都是利好。

“經(jīng)濟(jì)已挺過(guò)了最困難時(shí)刻。”

在昨天那場(chǎng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)50人論壇2022年會(huì)上，中央財(cái)辦副主任如上表示。

這句話(huà)，仿佛給過(guò)去三年劃下句點(diǎn)。觸底之后，只有向上這一個(gè)方向。生產(chǎn)逐漸恢復(fù)，商貿(mào)流通復(fù)蘇，收入預(yù)期扭轉(zhuǎn)，

樓市里的購(gòu)買(mǎi)力，也就回來(lái)了。

說(shuō)句實(shí)話(huà)，你不買(mǎi)房，最著急的不是賣(mài)房的人，而是從不吃虧的銀行，和地方的錢(qián)袋子。

以南京為例，今年土地成交金額1307億元，排名全國(guó)第4，可是比去年縮水了35%，也就是708億元。

大概相當(dāng)于去年南京財(cái)政收入的4成，消失了。

不止南京，土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占地方綜合財(cái)力接近一半，占城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)的六成，房地產(chǎn)貸款加上以房地產(chǎn)作押品的貸款，占全部貸款余額的39%。

畢竟，房地產(chǎn)是高層蓋章認(rèn)證的“國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”，占GDP的比重為7%左右，加上建筑業(yè)則占到14%。

房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)大盤(pán)，總是同頻共振，互相影響的。

也就意味著，不管你是否買(mǎi)房，樓市都不會(huì)“放過(guò)”任何一個(gè)人。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展有周期，房?jī)r(jià)也是一樣。既不會(huì)永遠(yuǎn)漲，更不會(huì)永遠(yuǎn)跌。

從來(lái)就沒(méi)有“房地產(chǎn)的時(shí)代”，有的只是“時(shí)代的房地產(chǎn)”。每當(dāng)時(shí)代需要房地產(chǎn)的時(shí)候，樓市總能高高躍起。

有起有落，才能產(chǎn)生機(jī)會(huì)?？床坏阶兓诎l(fā)生，也就永遠(yuǎn)與賺錢(qián)無(wú)緣。

君不見(jiàn)，最早陽(yáng)康的那群人，已經(jīng)在出門(mén)看房了。