樓市總在不斷循環(huán)。全國救市出現(xiàn)了標(biāo)志性時刻：

上一輪樓市上漲（20、21年）漲幅全國第一的城市東莞，正式官宣全面解除限購。

(資料圖片僅供參考)

這是繼佛山、南京之后，全國又一個熱點城市全面松綁。

就在2023年到來前夕，樓市復(fù)蘇吹響了集結(jié)號！

東莞這次全面接觸限購，是漸進式松綁的最后一步。

此前，東莞已經(jīng)做出過一次試探，僅僅保留了松山湖和中心城區(qū)4街道的“比基尼式”限購區(qū)。

就在今天，東莞市發(fā)文，徹底放下了束縛樓市的一切包袱。

即日起，松山湖和東城、南城、莞城、萬江全部取消限購。同時，限售政策也做出調(diào)整，只需要“備案滿3年”或“取得產(chǎn)權(quán)證滿2年”即可上市交易。

其余28鎮(zhèn)區(qū)也同步調(diào)整，進一步松綁。新房備案滿3年可上市交易，二手房直接取消限售。

這意味著，自2016年開始在東莞實行的住房限購政策，徹底成為歷史。

放在全國樓市來看，這絕對是標(biāo)志性的一刻。

東莞可不是一般的城市。前幾年，它直接把深圳擠下了王座，是妥妥的全國房價漲幅第一城。

從歷史上看，東莞先后經(jīng)歷過2009-2010年，2015-2016年，2020-2021年三輪大漲。

尤其是2020年房價暴漲29%，超過深圳，冠絕全國。

放眼望去，32個鎮(zhèn)街沒有一個被落下的，石碣、萬江、厚街和松山湖房價同比漲幅甚至超過5成！

哪一年，東莞樓市的大爆發(fā)，甚至直接漲崩了深圳人的心態(tài)。

有個深圳人跑去12345投訴，說2019年底自己以2萬/㎡的價格賣了東莞城南的兩套房子，置換到了深圳。結(jié)果這兩年深圳一直在橫盤，他賣掉的東莞房子卻漲到了7萬/㎡。算了一下，兩套虧了1000萬，心態(tài)徹底崩了。

來源：深圳12345平臺

可見，東莞是多么有爆發(fā)力的一座城市。

上千萬的人口，萬億級的GDP，身處深圳、廣州兩大一線城市之間，制造業(yè)實力強勁，東莞自然讓人無限憧憬。

即便是在調(diào)控嚴格的2021年，東莞樓市依舊表現(xiàn)得非常亮眼。

雖然成交量大幅萎縮，但一年下來，東莞房價依舊同比上漲11.8%！石碣、橫瀝等鎮(zhèn)街的房價漲幅依舊還能達到30%左右。

來源：安居客

可以想象，東莞的全面松綁限購，會在全國掀起多大的一股熱浪。放在前兩年，這是根本不可能發(fā)生的。

那么，東莞為什么終于放下了傲嬌的身段呢？

原因無他，2022年的東莞樓市，實在是太難了，奮力掙扎還是沒能出坑。

上半年奄奄一息，下半年不斷松綁，經(jīng)歷了回暖又躺平的行情，目前還躺在ICU里。

前6個月，東莞全市一手住宅成交僅為10898套，同比下跌53.2%，直接腰斬！

成交金額約353億元，同比下跌51.5% ，同樣腰斬！

全市二手房網(wǎng)簽套數(shù)約6234套，同比減少約55%，腰斬三連！

東莞樓市，已經(jīng)跌到了接近冰點。ZF一看不行，開始試探性地放松。

5月份將商品住房限售由3年調(diào)整為2年，取消了夫妻離異購房限制條件。

6月果然見效了，東莞新房成交量環(huán)比大漲50%，二手房成交量環(huán)比上漲21%。

7月，東莞決定要把步子邁得大一點，除了莞城、東城、南城、萬江、松山湖以外，其他區(qū)域均不限購。

這次松綁，也造就了東莞樓市今年最熱的7、8、9三個月，東莞新房成交量均破3000套，二手房成交也大幅增加。

可惜，短暫的回暖很快就后繼乏力。

到了10月，新房成交量又滑回了兩千多套，環(huán)比減少25%，同比減少34%，樓市就好像沒油了一般，眼看又要熄火了。

不得已，東莞在11月祭出了降價去庫存的招數(shù)。允許開發(fā)商降價！新盤最多可以打85折，拿證半年的直接不設(shè)底線。

結(jié)果呢？萬萬沒想到，樓市開始一瀉千里。

東莞新盤們開始扎堆降價，瘋狂內(nèi)卷，甚至直接放出地板價。

萬江A項目，拿地價已經(jīng)去到20761元/㎡，推出的工抵房團購專場，價格卻只要2.4萬/㎡起。

寮步B項目，拿地價去到23749元/㎡，特價房價格在2.4萬—2.7萬/㎡。

鳳崗C項目拿地價2.5萬元/㎡，售價只要3萬……

市場“降”聲一片，把二手房業(yè)主也全部帶到坑里去了。

即便是在東莞核心區(qū)之一的南城，也開始有大批二手房業(yè)主降價，一次性降幾萬、幾十萬的也不在少數(shù)。

來源：諸葛找房

降價的后果，簡直就是悲劇。

11月，東莞一手住宅成交環(huán)比下跌14.8%，連續(xù)2個月下跌。二手住宅網(wǎng)簽量也處在歷史低位。

數(shù)據(jù)來源：樂有家

坐完這趟過山車，樓市反而躺平了。

對于現(xiàn)在的東莞而言，想讓樓市穩(wěn)定回暖，除了壓箱底的全面放松限購，也沒有更好的辦法了。

12月9號，佛山宣布全域放開限購后，東莞緊跟的消息就傳得沸沸揚揚。

實際上，這也是全國強二線城市的必然結(jié)局。

全面解除限購后，東莞樓市會怎么走？真的會像有的中介所說，要原地起飛嗎？

從目前的形勢來看，這種情況幾乎不可能。

盡管東莞是“敏感體質(zhì)”，這幾天已經(jīng)有新盤吹風(fēng)漲價、收回折扣，也有二手房開始調(diào)高掛牌價。

還沒聽到音樂，就開始蹦迪了。但從樓市的規(guī)律看，真正回暖還是需要時間。

其他幾個已經(jīng)放松調(diào)控的強二線城市，也有類似的表現(xiàn)。

武漢自12月8日放松二環(huán)外限購之后，新房成交量出現(xiàn)了一波猛漲。但成交均價卻下降了，是以價換量的結(jié)果。

即便如此，熱度也就持續(xù)了一周。上周武漢新房住宅銷量又環(huán)比下降27.61%，同比減少43.56%。

佛山從12月9日全面放松限購以來，新房網(wǎng)簽數(shù)也不及往年同期。

全面放松限購，只是減少了行政管控，讓市場價格機制發(fā)揮更大作用。隨之出現(xiàn)的，應(yīng)該是一個比較寬松的購房/置換窗口期。

對每個城市來說，樓市復(fù)蘇的速度取決于城市的基本盤。

東莞樓市的底氣，更多是來自它超強的城市實力。

這幾年，東莞被很多人看作是最具深圳氣質(zhì)的一座大城市。

作為深圳都市圈當(dāng)仁不讓的“二當(dāng)家”，東莞也始終緊緊跟隨著深圳的腳步。

盡管在深圳還沒有松綁的情況下，東莞樓市不可能再重復(fù)2020年的瘋狂一幕，但不可否認的是：

東莞絕對是未來最有價值的10%城市之一。

我甚至認為，除了四大一線城市，全國最有爆發(fā)力的4個大城市就是成都、杭州、蘇州和東莞。

從區(qū)位上看，東莞周邊圍繞著香港、深圳、廣州三個一線城市，這在全國甚至全球范圍內(nèi)都是極為罕見的。

從城市發(fā)展?jié)摿砜?，東莞雖然是32個鎮(zhèn)街“散裝”組成的，但是鎮(zhèn)街的實力不容小覷。

《2021中國百強鎮(zhèn)榜單》中，東莞獨占19個，接近全國總量的五分之一。

在這些鎮(zhèn)街中，坐落分布著超3家千億工業(yè)企業(yè)、75家上市企業(yè)、110家專精特新“小巨人”企業(yè)、7374家國家高新技術(shù)企業(yè)、20.43萬家工業(yè)企業(yè)。

這些企業(yè)工廠不僅帶來巨大的經(jīng)濟效益，還有源源不斷的人口。東莞也是全中國人口密度最高的城市之一，僅次于深圳。

因此，坐擁區(qū)位、經(jīng)濟優(yōu)勢和人口優(yōu)勢，東莞樓市的未來其實是相當(dāng)明朗的。

不要因為東莞松綁限購而冷嘲熱諷，這恰恰是買房人的一次機會。

在限購嚴格的時候，買房必須“死磕限購”，才能買到高價值的房產(chǎn)。限購越嚴，說明價值越高。

往日苦苦難以進入的東莞松山湖、中心城區(qū)，在限購松綁后，很可能成為領(lǐng)先回暖的區(qū)域。

就像全中國的樓市，現(xiàn)在都在盯著四大一線城市的動作。

畢竟，真正的全面回暖，一定需要“領(lǐng)頭陽”。

強二線城市，正在迎來新一輪大松綁。

有幾個優(yōu)質(zhì)城市，買點已經(jīng)出現(xiàn)，逆襲的機會來了！