2023年重啟樓市，已經(jīng)是明牌了。

01

明年的樓市，定調(diào)了

(資料圖片)

2022年，房地產(chǎn)行業(yè)有多冷大家都清楚。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，2022年或降至約14億平方米、銷售額預(yù)期下滑至約14萬(wàn)億元。在此之前5年，全國(guó)新建商品房成交規(guī)模都在17億平方米以上。

全國(guó)地產(chǎn)投資也是不斷下滑。

這一輪中國(guó)樓市的調(diào)整幅度之深、影響范圍之大，是2014年、2018年都沒(méi)有過(guò)的。

所以，經(jīng)過(guò)了近兩年的“渡劫”，房地產(chǎn)又在官方層面重新回歸支柱地位了。先是國(guó)家高層領(lǐng)導(dǎo)公開(kāi)表態(tài)：

“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，針對(duì)當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險(xiǎn)，我們已出臺(tái)一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和信心回暖。”

再是中央財(cái)辦趁熱打鐵，表示要：

“充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性?！?/p>

房企圈子一片歡騰，連一向謹(jǐn)慎趨勢(shì)悲觀的行業(yè)吹哨人，大佬郁亮都直言：

“政策面的向好的力度、廣度都超出了預(yù)期和想象！”

最主要的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，直接給2023年的樓市定了調(diào)：

確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購(gòu)，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。

作為下一年全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策走向的風(fēng)向標(biāo)，一年一度的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議無(wú)疑是社會(huì)各界都關(guān)注的重要會(huì)議，會(huì)上的內(nèi)容基本確定了明年的政策方向。

回到這次的會(huì)議上來(lái)看，除了常規(guī)的“房住不炒”之外，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的其他方面，會(huì)議也做出了明確指示。

要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)，還要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，更要多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，支持住房改善等消費(fèi)。

其實(shí)這也是無(wú)奈之舉，今年前三季度分別只有4.8%、0.4%、3.9%，平均下來(lái)只有3%多一點(diǎn)。第四季度由于疫情，可能還不到3%，全年算下來(lái)遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到5.5%的預(yù)期目標(biāo)。

達(dá)不到這個(gè)目標(biāo)也就算了，今年2季度美國(guó)的增速達(dá)到2.9%，超過(guò)了中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增速，而預(yù)計(jì)美國(guó)今年全年的增速在2.2-2.4%左右。

中美的經(jīng)濟(jì)增速已經(jīng)處于同一水平線。

因此，如何恢復(fù)經(jīng)濟(jì)，重回中高速增長(zhǎng)成了明年最重要的事！真正意義上的頭等大事！

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)：2023年重點(diǎn)在于經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，而經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的重頭戲在地產(chǎn)！

02

各地出手救樓市？

房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位，不只是說(shuō)說(shuō)而已，人家還是實(shí)打?qū)嵉闹е?/p>

我國(guó)有一個(gè)標(biāo)志就是該行業(yè)對(duì)GDP貢獻(xiàn)超過(guò)5%就認(rèn)定為支柱產(chǎn)業(yè)。2018年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值為5.98萬(wàn)億元，占GDP的6.65%。經(jīng)過(guò)不斷的政策調(diào)控到2021年，其中房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重為6.8%。今年的具體數(shù)據(jù)還沒(méi)有出來(lái)，即便房地產(chǎn)行業(yè)如此慘淡，但是對(duì)GDP的貢獻(xiàn)還是不會(huì)低于5%。

5%看上去不多，但實(shí)際上只統(tǒng)計(jì)了單純的房地產(chǎn)業(yè)，而與地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度最大的建筑業(yè)，可是占了14%以上！

還有占了地方上財(cái)政半壁江山的土地收入，還有鋼材、水泥、玻璃等基礎(chǔ)制造業(yè)，還有裝修、家電、金融保險(xiǎn)、儀表等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

甚至可以說(shuō)：地產(chǎn)興則百業(yè)。

就比如今年上半年，我國(guó)家電市場(chǎng)零售規(guī)模3389億元，同比下滑9.3%。傳統(tǒng)品類如彩電、空調(diào)、洗衣機(jī)、廚電等出現(xiàn)不同程度下滑，根本還是受地產(chǎn)景氣度的影響。

但現(xiàn)在要穩(wěn)增長(zhǎng)、要靠樓市重啟經(jīng)濟(jì)有個(gè)特別尷尬的事。

每每說(shuō)到搞經(jīng)濟(jì)，幾乎所有的人都會(huì)把話題聚焦到如何恢復(fù)房地產(chǎn)投資，如何刺激內(nèi)需消費(fèi)……

但刺激內(nèi)需有個(gè)難以突破的瓶頸——老百姓沒(méi)錢！

更具體來(lái)說(shuō)是：有錢的人沒(méi)預(yù)期，沒(méi)有錢的買不起。

那么如何盤(pán)活增量、激發(fā)存量就成了問(wèn)題。

地方上想的辦法是，搞增量咱們暫時(shí)沒(méi)辦法，盤(pán)活下存量還是有手段的。因?yàn)檫@個(gè)市場(chǎng)總有人能夠買得起，那就先想辦法來(lái)一出“應(yīng)買盡買”。

這幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的變化是：中國(guó)房?jī)r(jià)一直漲的信仰被動(dòng)搖了、打破了。

想讓大家重建信仰，或者部分重建信仰，難度比較大，需要的時(shí)間也比較長(zhǎng)。不過(guò)再難也得做，各地的做法普遍是先松綁，試一試。

最先動(dòng)起來(lái)的是部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較強(qiáng)的二線城市。第一個(gè)全面松綁的，是佛山。12月10日起，禪城祖廟、南海桂城、順德大良不再限購(gòu)，佛山成了首個(gè)全面取消限購(gòu)的強(qiáng)二線城市。

隨后不久，南京突然高調(diào)宣布：外地人購(gòu)房不再需要社保和個(gè)稅。

這幾乎相當(dāng)于 不再執(zhí)行限購(gòu)政策。

再來(lái)就是廈門島外宣布不再限購(gòu)，外地人可買一套。這是廈門第二次針對(duì)島外的放松調(diào)控了，不過(guò)上一次還需要6個(gè)月以上的社保，這次干脆取消了社保要求。

另外，武漢也宣布二環(huán)外全部解除限購(gòu)，首套只需要2成首付，二套只需要3成首付。

說(shuō)白了就是地方帶頭的一場(chǎng)年底大促銷。

除了二線城市，一線中的廣州率先取消二手房參考價(jià)。

很多網(wǎng)紅小區(qū)二手房參考價(jià)的提示已經(jīng)全部消失了，之前熱門板塊的房子全部都恢復(fù)了市場(chǎng)價(jià)。

由此，不難看出一個(gè)趨勢(shì)：起始于2010年并不斷加碼的一系列限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售等等政策，將從2023年起一項(xiàng)一項(xiàng)逐步廢除……

不管是房企的促銷還是樓市調(diào)控都還會(huì)繼續(xù)放松，現(xiàn)在各地放開(kāi)限購(gòu)限貸已如期上演。

這一切，都是為了明年重啟樓市做的鋪墊，大的要來(lái)了！

03

到底該拿房地產(chǎn)怎么辦？

重申“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”“正在考慮新的舉措”，已經(jīng)說(shuō)得不能再直白了。

樓市肯定要救的，救樓市就是要穩(wěn)經(jīng)濟(jì)。

很多人覺(jué)得樓市現(xiàn)在鐵定不行了，救了也白搭。

其實(shí)這是個(gè)誤區(qū)，認(rèn)為樓市的需求不能被創(chuàng)造，實(shí)際上樓市時(shí)時(shí)刻刻都在創(chuàng)造需求，這跟經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)無(wú)關(guān)，甚至跟人口增長(zhǎng)無(wú)關(guān)。

宏觀經(jīng)濟(jì)與宏觀人口的確能夠影響宏觀樓市，但并不妨礙樓市在微觀層面不斷創(chuàng)造需求。因?yàn)榉孔硬粫?huì)過(guò)剩，它甚至都不需要拆出需求來(lái)，只需要轉(zhuǎn)移公共服務(wù)，就能產(chǎn)生新的需求。

比如一個(gè)人在某某新城買了一套新房，住了一段時(shí)間之后，發(fā)現(xiàn)沒(méi)有就業(yè)，沒(méi)有醫(yī)院，沒(méi)有學(xué)校，慍慢的，有人搬走了，緊接著，商業(yè)、街邊小店也都逐漸關(guān)閉了。

再過(guò)一段時(shí)間，連水申都開(kāi)始不穩(wěn)定，物業(yè)也撤了，請(qǐng)問(wèn)他搬不搬?

搬.....這不就有新的需求了？

然而如今樓市之所以出問(wèn)題，就是因?yàn)檎麄€(gè)利益鏈條上，從前端的地方、城投、開(kāi)發(fā)商到終端的居民戶，都欠債太多。

正常來(lái)說(shuō)，樓市的周期和人口周期高度重合，所以波動(dòng)沒(méi)那么大。但我們賦予商品房不同的金融工具后，樓市其實(shí)就是債務(wù)，樓市的周期也就和債務(wù)周期高度綁定。

負(fù)債這東西用的時(shí)候爽，還債的時(shí)候就難受，畢竟是把明天的錢挪到今天來(lái)用。今天借了錢，用來(lái)投資或者消費(fèi)，但到了還債周期你又不得不壓縮日常消費(fèi)，節(jié)衣縮食來(lái)償還債務(wù)。

借錢的時(shí)候，擴(kuò)張；還錢的時(shí)候，收縮。這也就形成了由債務(wù)周期帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)周期，樓市也是如此。

樓市不斷地制造債務(wù)，負(fù)債高，尤其是居民部門的杠桿率高，導(dǎo)致了現(xiàn)在內(nèi)需不振的問(wèn)題，內(nèi)需又進(jìn)一步影響供給。

因此，這就有個(gè)矛盾。在這個(gè)特殊時(shí)期，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)依賴地產(chǎn)；但如果再繼續(xù)給房地產(chǎn)加柴加火，對(duì)于整個(gè)社會(huì)來(lái)說(shuō)都是風(fēng)險(xiǎn)，一個(gè)是負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)，一個(gè)是民生風(fēng)險(xiǎn)，另一個(gè)是房地產(chǎn)擠壓實(shí)體產(chǎn)業(yè)帶來(lái)轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn)。

走到這一步，房地產(chǎn)要面臨的問(wèn)題并不是“穩(wěn)”而是“改”！不如借著疫情帶來(lái)的危機(jī)，開(kāi)啟“二次房改”。

對(duì)樓市房改，很多人最熟知的是1998年，這次房改開(kāi)啟了樓市的發(fā)展趨勢(shì)，更解決了很多人的住房問(wèn)題，樓市迎來(lái)了商品化。

但一次房改走到今天，已經(jīng)出現(xiàn)了各種問(wèn)題：房?jī)r(jià)高、普通人買房困難、樓市相對(duì)過(guò)剩、地產(chǎn)分配不均衡等等。到了必須要改，不得不改的地步。

二次房改要怎么改呢？其實(shí)可以走一條“雙軌制”道路，實(shí)行商品房與保障房的雙軌發(fā)展，具體也就是新加坡的“組屋”思路

——整個(gè)房屋從規(guī)劃、建設(shè)到銷售全由政府的“建屋發(fā)展局”一手包辦。房子不能在市場(chǎng)上流通，只能賣給政府。而高收入者必須去買商品房，也正是這些人支撐了新加坡的高房?jī)r(jià)。

從而改變商品房的地位，讓剛需的人有房住，讓住房有了更多的選擇；同時(shí)，又保障商品房市場(chǎng)不會(huì)完蛋。

并且從短期來(lái)看，如果每年新建1000萬(wàn)套保障房，套均面積80平方米，套均投資30萬(wàn)，這就意味著每年直接投資3萬(wàn)億。

這么大規(guī)模的新增投資，必然會(huì)帶動(dòng)關(guān)聯(lián)投資，釋放更多的刺激。

即便按照保守情況估計(jì)，保障房承接了目前一部分已有的房地產(chǎn)需求，帶來(lái)的新增投資也能有4萬(wàn)億-5萬(wàn)億規(guī)模。

這意味著，房地產(chǎn)投資領(lǐng)域在一年內(nèi)凈增30%-40%，這會(huì)帶動(dòng)GDP 3%的增長(zhǎng)，能解決短期經(jīng)濟(jì)重啟的問(wèn)題。

維持房?jī)r(jià)不塌方式墜落，同時(shí)要讓普通人買的起房，并且通過(guò)建設(shè)保障房重啟經(jīng)濟(jì)，一舉三得。

以后就算是地產(chǎn)受周期影響，出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，對(duì)普通人的影響也不大了；我們的經(jīng)濟(jì)也能逐步擺脫對(duì)于地產(chǎn)的依賴，沉淀在樓市的資金也可以慢慢流向其他地方。

當(dāng)前的時(shí)間點(diǎn)上，與其用大量的精力再去穩(wěn)地產(chǎn)，不如趁著這個(gè)機(jī)會(huì)搞一次大的地產(chǎn)改革，真正地去解決這個(gè)重大民生問(wèn)題。