1月5日，人民銀行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制的通知》（下稱《通知》）。

《通知》提出，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

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兩部門指出，住房貸款利率政策與新建住房?jī)r(jià)格走勢(shì)掛鉤、動(dòng)態(tài)調(diào)整，有利于支持城市政府科學(xué)評(píng)估當(dāng)?shù)厣唐纷≌N售價(jià)格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行的長(zhǎng)效機(jī)制。

接受證券時(shí)報(bào)·券商中國(guó)記者采訪的專家表示，《通知》的出臺(tái)，意味著首套住房貸款利率政策和市場(chǎng)具體表現(xiàn)掛鉤，既有利于地方政府和金融機(jī)構(gòu)“因城施策”，也將降低購(gòu)房成本，更好地支持剛性和改善性住房需求。近段時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)仍較為低迷，短期內(nèi)或能看到更多城市的首套房貸利率將延續(xù)此前水平或進(jìn)一步下調(diào)。

根據(jù)新房銷售價(jià)格連降3個(gè)月評(píng)估是否階段性放寬

《通知》提出，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個(gè)月為評(píng)估期，對(duì)當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價(jià)格變化情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)估。

按照《通知》規(guī)定，2023年一季度各城市的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策將根據(jù)2022年9月-11月當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價(jià)格環(huán)比和同比是否連續(xù)3個(gè)月均下降來(lái)決定。

《通知》提出，對(duì)于評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個(gè)季度起，階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。人民銀行分支機(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)指導(dǎo)省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制配合實(shí)施。

《通知》還提出，對(duì)于采取階段性下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限的城市，如果后續(xù)評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲，應(yīng)自下一個(gè)季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

“建立動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，意味著現(xiàn)在首套住房貸款利率政策和市場(chǎng)具體表現(xiàn)掛鉤?！敝倭柯?lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟對(duì)證券時(shí)報(bào)·券商中國(guó)記者表示，《通知》的出臺(tái)，有利于支持城市政府科學(xué)評(píng)估當(dāng)?shù)厣唐纷≌N售價(jià)格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好支持剛性住房需求，形成支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行的長(zhǎng)效機(jī)制。

更多城市有望下調(diào)首套房貸利率下限

此前，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)在2022年9月29日發(fā)布《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》（下稱“930政策”），明確對(duì)于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，該政策發(fā)布后，武漢、天津、溫州等多個(gè)城市首套房貸利率下限降至4%以下，部分城市取消利率下限，利率執(zhí)行截至2022年12月31日。

本次《通知》是對(duì)“930政策”的接續(xù)。《通知》指出，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)決定在階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的基礎(chǔ)上，建立新發(fā)放首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，本次政策較去年“930政策”更加靈活。當(dāng)前，多個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力較大，價(jià)格仍處于下跌通道，短期符合條件可以下調(diào)或取消房貸利率下限的城市數(shù)量較多。

根據(jù)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)規(guī)定，全國(guó)統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限按照不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)設(shè)定，當(dāng)前為4.1%。

“首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制調(diào)整的是首套房貸利率下限，而非首套房貸利率，房貸如何定價(jià)仍由銀行與客戶商定。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼對(duì)證券時(shí)報(bào)·券商中國(guó)記者表示，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)較為低迷、居民住房消費(fèi)需求不振的情況下，預(yù)計(jì)多數(shù)銀行對(duì)多數(shù)客戶將實(shí)際執(zhí)行房貸利率下限。未來(lái)一段時(shí)間，首套房貸利率下限可能在3.5%—4.1%。

改善房地產(chǎn)需求端是今年重心

從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“要因城施策，支持剛性和改善性住房需求”到日前召開的2023年中國(guó)人民銀行工作會(huì)議提出“支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。普遍觀點(diǎn)認(rèn)為，2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)將著力于需求端的改善。

董希淼指出，從2022年金融數(shù)據(jù)看，住戶貸款特別是住戶中長(zhǎng)期貸款增長(zhǎng)乏力，是拖累人民幣貸款增長(zhǎng)的重要因素，反映出居民住房消費(fèi)意愿和能力仍然不足。

他認(rèn)為，2023年要從房地產(chǎn)需求側(cè)發(fā)力，提振居民購(gòu)房消費(fèi)意愿和能力。應(yīng)進(jìn)一步加大差別化住房信貸政策實(shí)施力度，加快采取下調(diào)首付比例、取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”、降低貸款利率等措施進(jìn)行優(yōu)化。對(duì)住房信貸政策，二套住房貸款利率下限也應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。對(duì)限購(gòu)政策，可考慮適當(dāng)放開一、二線城市限購(gòu)政策，允許結(jié)清貸款的居民購(gòu)買第三套住房。

隨著更多房地產(chǎn)市場(chǎng)支持政策落地生效，龐溟表示，預(yù)計(jì)2023年上半年尤其是二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售將出現(xiàn)較為明顯的回暖勢(shì)頭，“銷售-拿地-新開工”鏈條將更為暢通，銷售端、融資端、投資端數(shù)據(jù)將逐步呈現(xiàn)企穩(wěn)反彈態(tài)勢(shì)。