央媽又給房市送溫暖了。

【資料圖】

1月5日，中國(guó)人民銀行網(wǎng)站消息，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

官宣一出，很多評(píng)論都從房地產(chǎn)救市的角度進(jìn)行了解讀。我倒是覺得，降息提振房市的作用可能比較有限，保民生、保消費(fèi)的意義更大些。

01

合理的市場(chǎng)化機(jī)制，比降息更重要

商業(yè)貸款利率隨行就市，是最基本的市場(chǎng)規(guī)則。

比如，去年加拿大的房產(chǎn)成交量和房?jī)r(jià)快速攀升，房貸利率暴漲，達(dá)到了歷史高位的6.6%，遠(yuǎn)高于基準(zhǔn)利率、市場(chǎng)平均利率。這就是市場(chǎng)機(jī)制在發(fā)揮調(diào)節(jié)市場(chǎng)供需的體現(xiàn)。

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，下調(diào)房貸利率是應(yīng)有之義。從穩(wěn)房市的角度看，這次出臺(tái)降息政策的最大意義是體現(xiàn)了政策連續(xù)性，穩(wěn)定了降息的預(yù)期。

去年5月央行宣布“LPR減20個(gè)基點(diǎn)”的延續(xù)，時(shí)效設(shè)在了年底，僅有半年的時(shí)效，且降息幅度和房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的程度并不相符，所以提振市場(chǎng)信心的作用不明顯。

這次出臺(tái)政策是“書接上回”，而且是以“建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制”的方式，體現(xiàn)了政策的連續(xù)性、長(zhǎng)效性。不是機(jī)械地降幾個(gè)點(diǎn)，而是建立貼近市場(chǎng)的機(jī)制，并配套了“連續(xù)3個(gè)月均下降”的動(dòng)態(tài)操作標(biāo)準(zhǔn)，這是穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的正解。

房貸利率是漲是跌，該有個(gè)明確的市場(chǎng)化機(jī)制，而不是隨便操弄的“政策工具”。尤其是“首套住房貸款利率政策下限”，給銀行吃利差塞個(gè)“鐵飯碗”，太不講理了，應(yīng)該取消。

而且，這次出臺(tái)的機(jī)制強(qiáng)調(diào)了“因城施策”，切中了要害。要尊重中國(guó)地域差別的事實(shí)，宏觀調(diào)控搞“一刀切”，就成了過度微操的打地鼠。過去幾輪房地產(chǎn)調(diào)控“一抓就死，一放就亂”，就是因?yàn)椤耙坏肚小薄?/p>

因此，這次央媽出臺(tái)的政策，不應(yīng)該被解讀為單純的降息，而是一次比較重要的機(jī)制建設(shè)。

正因?yàn)槭情L(zhǎng)期的機(jī)制建設(shè)，所以不能指望政策出臺(tái)立竿見影穩(wěn)房市。

02

降息帶來(lái)的購(gòu)房動(dòng)力有限

據(jù)統(tǒng)計(jì)，共有38城符合“新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降”的利率下調(diào)標(biāo)準(zhǔn)，覆蓋面很廣。這也符合目前房市冷暖的“體感”。

不過，利率下調(diào)對(duì)提振房市的“刺激”作用不可高估。

首先，影響購(gòu)房決策的最主要因素是收入預(yù)期和房?jī)r(jià)預(yù)期。

收入預(yù)期穩(wěn)定上升，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期看漲，才有充分的購(gòu)房動(dòng)力。和這兩大預(yù)期相比，房貸利率的決策權(quán)重要小很多。尤其是收入預(yù)期，即便所謂“剛需購(gòu)房”，也得量力而行。六個(gè)錢包湊個(gè)首付，房貸還得靠打工賺錢還。

新政直接放松的是首套房利率機(jī)制，而中國(guó)房市目前已經(jīng)進(jìn)入了“改善時(shí)代”，改善型需求占比達(dá)到了6成以上。如果降息僅限于首套房，對(duì)房市的“刺激”作用很有限。而且，首套房一般總價(jià)較低，買個(gè)“老破小”，降利率后月供少交千八百的，對(duì)購(gòu)房決策的影響并不大。

更何況，此前不少地方的房市已經(jīng)有過一輪首套房降息，甚至在銷售時(shí)大幅讓利。

首套房利率已經(jīng)進(jìn)入了“4”時(shí)代，下降空間有限。供給過剩的“雷區(qū)”更是大幅打折降價(jià)，LPR下降幾十個(gè)點(diǎn)也增加不了多少吸引力。去年的LPR下調(diào)20個(gè)點(diǎn)，房市表現(xiàn)波瀾不驚，已經(jīng)足夠說(shuō)明問題了。

因此，房貸利率的長(zhǎng)期市場(chǎng)化機(jī)制建設(shè)是必要的，隨行就市的利率下降也是必要的。非但有必要，力度應(yīng)該擴(kuò)大，大可不必執(zhí)著于“首套房”的政策限制。

市場(chǎng)機(jī)制里沒有首套、二套之別，這個(gè)人為設(shè)定的政策概念并不能區(qū)分所謂剛需和非剛需，很多改善型購(gòu)房比首套更剛需，卻被迫付出更高的政策成本，很不公平、很不合理，與改善型購(gòu)房日趨主流化的市場(chǎng)實(shí)際需求是脫節(jié)的。

但是，歸根結(jié)底，降息只是購(gòu)房驅(qū)動(dòng)力中有限的一部分，其市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用是有限的，不能指望小電瓶能發(fā)揮出發(fā)動(dòng)機(jī)的功率。此次央媽推出的房貸利率新政并不“刺激”，穩(wěn)房市的直接作用恐怕有限。

房貸利率市場(chǎng)化機(jī)制建設(shè)，需要更高的著眼點(diǎn)，那就是保民生、保消費(fèi)。

03

降息保民生保消費(fèi)，值得點(diǎn)贊

不能指望房貸利率下降帶來(lái)多少購(gòu)房增量，也不會(huì)為房市“筑底”。

房市的“底”取決于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，不要說(shuō)區(qū)區(qū)利率工具，就是貨幣政策的大殺器也起不了決定作用。

新政最有價(jià)值的是回歸市場(chǎng)機(jī)制，回歸現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。房貸降息的現(xiàn)實(shí)意義是緩解民生壓力、釋放民生消費(fèi)的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力。

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，因?yàn)槊總€(gè)月少還千八百按揭下定決心購(gòu)房的人群是有限的。但是，每個(gè)月多了千八百奶粉錢、買菜錢的人群是大量的。這比什么放水刺激的政策都管用，既有緩解債務(wù)焦慮的心理作用，又是提振消費(fèi)的真金白銀，何樂而不為？

根據(jù)中國(guó)人民銀行的數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，2020年中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭負(fù)債參與率高，房貸是主要構(gòu)成部分。受調(diào)查的家庭中，有負(fù)債的家庭占比為 56.5%。

近六成家庭背了多少房貸呢？也有官方數(shù)據(jù)。去年10月中國(guó)人民銀行官網(wǎng)公布的《2022年三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》現(xiàn)實(shí)，2022年三季度末個(gè)人住房貸款余額38.91萬(wàn)億元。房貸余額中，利息約占四成，即15.56萬(wàn)億。

“七普”統(tǒng)計(jì)，中國(guó)共有4.94億戶，按照城鎮(zhèn)人口占比63.89%計(jì)算，城鎮(zhèn)居民家庭約為3.15億戶。也就是說(shuō)1.78億城鎮(zhèn)家庭，背了38.91萬(wàn)億元的房貸，戶均21.85萬(wàn)元房貸。房貸余額中利息約占四成，戶均的房貸利息負(fù)擔(dān)為8.74萬(wàn)元。

這意味著房貸利率下降1個(gè)點(diǎn)，就能釋放1556億元的消費(fèi)，惠及1.78億家庭。

不要小看這1556億，這是來(lái)自市場(chǎng)終端最真實(shí)的民生需求，傳導(dǎo)效率是最高的?；貓?bào)的不僅是經(jīng)濟(jì)活力，更是經(jīng)濟(jì)信心和社會(huì)凝聚力。

總之，藏富于民，才是經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期健康發(fā)展的正解。央媽這次送溫暖，應(yīng)該點(diǎn)贊，多多益善。