經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 汪青 臨近春節(jié)，“提前還貸潮”開(kāi)始進(jìn)入高峰期。與此同時(shí)，銀行也在悄然提高還貸門(mén)檻。

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“我和老公拿到年終獎(jiǎng)后第一件事就是預(yù)約提前還部分房貸，沒(méi)想到今年提前還房貸的人這么多，手機(jī)銀行APP上直接關(guān)閉了這個(gè)功能。最后只能去銀行線下網(wǎng)點(diǎn)預(yù)約辦理，并且每日限制辦理名額。一頓折騰還是要排隊(duì)等到三月份之后，此外還要支付一筆違約金?！鄙虾５貐^(qū)購(gòu)房者李雯雯告訴記者，盡管如此，仍會(huì)堅(jiān)持提前還清部分房貸，畢竟當(dāng)下不論是股票、基金還是銀行理財(cái)，對(duì)普通投資者都不太“友好”，最好的理財(cái)方式或許就是提前還清部分房貸。

提前還貸受阻

“大無(wú)語(yǔ)，提前還貸居然要排半年？”

“誰(shuí)能想到還銀行錢也有需要搶名額的一天?！?/p>

“高利率大冤種在和銀行斗智斗勇個(gè)把月后，終于申請(qǐng)到3月份提前還清部分貸款了?！?/p>

近期，在社交平臺(tái)上有不少購(gòu)房者分享提前還房貸受阻的情況。

一般而言，春節(jié)前夕都是還房貸高峰期，但今年提前還貸的熱度尤其高。為了應(yīng)對(duì)購(gòu)房者提前還貸，銀行正在悄然提高還貸門(mén)檻，比如還款需排長(zhǎng)龍，關(guān)閉手機(jī)銀行APP線上還款功能，提高最低還款額度等，甚至還有銀行提高違約金。

元旦假期，李雯雯計(jì)劃預(yù)約提前還清部分房貸，結(jié)果發(fā)現(xiàn)手機(jī)銀行APP上“提前還款”功能已經(jīng)被關(guān)閉。致電銀行后才被告知，提前還房貸需要本人前往銀行個(gè)貸中心辦理。

“取號(hào)碼牌時(shí)發(fā)現(xiàn)前面居然有七八十人在排隊(duì)等待，好不容易搶到還款名額，結(jié)果還是要繼續(xù)排隊(duì)等候辦理業(yè)務(wù)。另外，銀行通知還要收取提前還款本金金額1%的補(bǔ)償金?！崩铞└嬖V記者，除了常規(guī)的排隊(duì)兩三月等待辦理業(yè)務(wù)，還有身邊的朋友提前還部分房貸被銀行要求提高最低還款額度的情況。

武漢地區(qū)購(gòu)房者王樂(lè)亦表示，“提前還房貸可真難，前前后后折騰了小半個(gè)月，每天下午兩點(diǎn)開(kāi)搶名額前都守在手機(jī)旁邊，結(jié)果卡點(diǎn)進(jìn)去就顯示預(yù)約已滿。去年年底銀行理財(cái)贖回后，錢就一直在賬戶里，就等著快點(diǎn)還房貸，結(jié)果一直搶不到，也是糟心?！?/p>

實(shí)際上，在2022年上半年，王樂(lè)就曾提前還過(guò)一筆房貸。

“當(dāng)時(shí)正好有一筆閑置資金，又趕上理財(cái)投資市場(chǎng)不景氣。在朋友的建議下，就把這10萬(wàn)塊錢提前還清了部分房貸?，F(xiàn)在回頭看起來(lái)，絕對(duì)跑贏了我的投資理財(cái)收益?！蓖鯓?lè)告訴記者，彼時(shí)在第一次提前還貸時(shí)，非?？旖莘奖?，只需要在手機(jī)銀行APP上直接操作，基本上前一天申請(qǐng)通過(guò)，第二天就可以直接辦理，也不需要收違約金。

1月12日，記者走訪了上海多家銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，均被告知需要提前預(yù)約，排隊(duì)等待一般在兩個(gè)月左右。并且，部分銀行普通營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不能辦理提前還款，需要去銀行的個(gè)貸中心。相反，前新申請(qǐng)一筆貸款，提交材料、審批到放款，最短可以在一周內(nèi)完成。

“近期預(yù)約辦理提前還房貸的客戶確實(shí)比往年多了很多，因此整個(gè)提前還款周期也會(huì)比以前拉長(zhǎng)一些?！?上海地區(qū)一位城商行客戶經(jīng)理告訴記者，各家銀行對(duì)于提前還款是否收取補(bǔ)償金或違約金，以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)規(guī)定不盡相同。

據(jù)悉，有些銀行提前還款不收取這些費(fèi)用，只需償還貸款本金及資金占用期間利息即可。有些銀行則規(guī)定，在放款后的一定期限內(nèi)提前還款，會(huì)加收數(shù)月利息，或按照提前還款本金金額收取一定比例的違約金。

“個(gè)人按揭貸款是銀行核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，大量提前還房貸會(huì)直接影響到銀行的營(yíng)收和利潤(rùn)，因此不少銀行選擇提高還款門(mén)檻?！?博通分析金融行業(yè)資深分析師王蓬博認(rèn)為，但銀行也應(yīng)該理解客戶的金融需求，主動(dòng)改善服務(wù)，而不是對(duì)提前還款設(shè)置障礙。畢竟相對(duì)于短時(shí)利潤(rùn)，長(zhǎng)期的信用更有價(jià)值。如果購(gòu)房者提前還貸存在違規(guī)惡意阻攔的情況，消費(fèi)者可以向銀保監(jiān)會(huì)進(jìn)行申訴，維護(hù)自身合法權(quán)益。

提前還貸誘因

從此前的“排隊(duì)等待銀行放貸款”，到如今的“排隊(duì)等待提前還款”，購(gòu)房者為何會(huì)發(fā)生如此大的轉(zhuǎn)變？

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一方面由于此前貸款的利息較高，購(gòu)房者希望通過(guò)提前還貸來(lái)降低成本；另一方面則是2022年投資理財(cái)收益波動(dòng)較大且遠(yuǎn)不及預(yù)期，房貸和投資理財(cái)之間收益倒掛，讓一些購(gòu)房者產(chǎn)生了提前還貸的愿望。

具體來(lái)看，2022年LPR已多次向下調(diào)整，全國(guó)多地也多次下調(diào)房貸利率。其中，5年期以上LPR總共下降三次，利率LPR利率從4.65%下調(diào)到4.3%。大部分人的房貸利率是在每年的1月1日按最新利率計(jì)算月供，最新房貸利率也就是在4.3%的基礎(chǔ)上基點(diǎn)或者減點(diǎn)。

1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。其中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

“2018年12月貸款買的高價(jià)房，貸款利率就超過(guò)了6%。盡管后續(xù)房貸利率重新調(diào)整，月供也有所下降，但相比周圍其他購(gòu)房者只有4%左右的房貸利率，作為高利率站崗者，還是選擇提前還清部分房貸會(huì)比較劃算?！蓖鯓?lè)表示，未來(lái)利率持續(xù)走低會(huì)是大概率事件，不希望受到更大損失，因此計(jì)劃在今年將剩余房貸全部結(jié)清。

受內(nèi)外部多重因素影響，2022年投資理財(cái)收益普遍較差，甚至跑不贏房貸利率。其中，以“穩(wěn)健”著稱的銀行理財(cái)產(chǎn)品在2022年也經(jīng)歷了大幅度回撤。

根據(jù)普益標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年11月末，全市場(chǎng)存續(xù)開(kāi)放式產(chǎn)品的近3個(gè)月年化收益率的平均水平僅為0.34%，同比減少3.60個(gè)百分點(diǎn)，較2021年1月減少4.77個(gè)百分點(diǎn)。隨著近段時(shí)間債市企穩(wěn)，銀行理財(cái)收益正在逐步回暖。

“如果在以前，我們是不打算提前還房貸的，畢竟不論是股票、基金，還是銀行理財(cái)，基本上年化收益都可以超過(guò)5%。相對(duì)于我們所購(gòu)房屋貸款利率的4.65%，選擇將閑置資金拿去投資理財(cái)，每年還能有所盈余。但是去年一整年，股票基金都特別差，連穩(wěn)健的銀行理財(cái)都虧了我本金?！崩铞┱f(shuō)。

王樂(lè)與李雯雯的想法一致。在過(guò)去，通過(guò)購(gòu)買理財(cái)或者是選擇銀行相關(guān)的存款業(yè)務(wù)，可以將其所產(chǎn)生的收益用來(lái)償還房貸，這要比提前還房貸有益的多。但是如今存款利率一路下降，買個(gè)銀行理財(cái)產(chǎn)品都可能會(huì)虧損本金的情況下，不如拿手里的錢提前還掉部分房貸，減輕往后的還款壓力。