新年前夕，由小區(qū)物業(yè)發(fā)出的一份《住宅物業(yè)費(fèi)價(jià)格處理方案》，讓成都綠地錦都小區(qū)業(yè)主興奮不已。

《方案》中提到，自去年4月小區(qū)首屆業(yè)委會(huì)成立后，基于“質(zhì)價(jià)相符”原則，將原來(lái)3.2元/平方米的物業(yè)費(fèi)，調(diào)整為2.81元/平方米，并對(duì)此前總計(jì)360萬(wàn)元的物業(yè)費(fèi)差額以免除物業(yè)費(fèi)的形式予以沖銷(xiāo)，“一戶(hù)至少可以7個(gè)月不交物業(yè)費(fèi)”。

(資料圖片)

近日，紅星新聞?dòng)浾卟稍L(fǎng)了解到，成都綠地錦都小區(qū)的業(yè)委會(huì)成員年齡基本在30至40歲之間，本科以上學(xué)歷占一半，涵蓋教師、律師、財(cái)務(wù)、建筑等職業(yè)。在這樣一群年輕且專(zhuān)業(yè)的業(yè)委會(huì)成員帶領(lǐng)下，取得了符合住戶(hù)利益的成果。在全國(guó)范圍內(nèi)，不少居住小區(qū)成立業(yè)委會(huì)頻頻遭遇困難，甚至“流產(chǎn)”，該小區(qū)的做法或許能提供一些新想法、新思路。

▲綠地錦都小區(qū)業(yè)委會(huì)辦公室

第一步：群眾基礎(chǔ)

幾年前的車(chē)位費(fèi)維權(quán)成功，讓大家有了信任

2022年4月23日，在成都綠地錦都小區(qū)首屆業(yè)委會(huì)成立當(dāng)天，小區(qū)公眾號(hào)發(fā)出一封鳴謝信：“今天是小區(qū)籌建業(yè)委會(huì)的第146天，投票戶(hù)數(shù)完成1231份，投票比高達(dá)76.46%，這些成績(jī)離不開(kāi)為小區(qū)辛苦付出的13名籌備組成員，離不開(kāi)小區(qū)71位幕后志愿者的辛勤努力……大家不辭辛苦、不求報(bào)酬、擠出工作休息時(shí)間打電話(huà)、發(fā)微信、掃樓……每一票都凝聚臺(tái)前幕后眾多業(yè)主鄰居的心血！”

如今，業(yè)委會(huì)成立不到一年時(shí)間，不僅拿回了屬于業(yè)主的67萬(wàn)元公區(qū)收益（小區(qū)公共區(qū)域帶來(lái)的利潤(rùn)收益，如電梯廣告費(fèi)、停車(chē)費(fèi)收益等），還將原來(lái)3.2元/平方米的物業(yè)費(fèi)降至2.81元/平方米，此前多交的約360萬(wàn)元差額也將以免除物業(yè)費(fèi)的形式返還，“算下來(lái)，一戶(hù)至少可以7個(gè)月不交物業(yè)費(fèi)?！睒I(yè)委會(huì)委員修孝春說(shuō)。

他們是如何做到的？1月29日，在該小區(qū)業(yè)委會(huì)辦公室，紅星新聞?dòng)浾咭?jiàn)到幾位業(yè)委會(huì)及籌備組成員，聽(tīng)他們講述這其中的過(guò)程。

作為律師，也是小區(qū)首屆業(yè)委會(huì)委員之一的劉海光認(rèn)為，成立業(yè)委會(huì)是有一定群眾基礎(chǔ)的。因?yàn)樵缭?017年交房后不久，物業(yè)就在車(chē)位不具備使用條件以及逾期交付的情況下進(jìn)行收費(fèi)，當(dāng)時(shí)幾位業(yè)主便帶頭成立“維權(quán)小組”，委托他和物業(yè)、開(kāi)發(fā)商進(jìn)行談判。最終，在大家的共同努力下，每位車(chē)位業(yè)主獲賠5000元?！斑@件事情增加了業(yè)主間的了解與凝聚力。這之后，小區(qū)內(nèi)就涌現(xiàn)出一批年輕、積極的志愿者，大家越來(lái)越團(tuán)結(jié)。”

劉海光表示，大家相互了解、信任，在投票時(shí)才能“放心”。

▲綠地錦都小區(qū)

第二步：成立業(yè)委會(huì)

籌備過(guò)程困難重重，大家一起“闖關(guān)”

感受到對(duì)小區(qū)的治理“僅依靠個(gè)人力量是不行的”，2021年底，小區(qū)開(kāi)始謀劃成立業(yè)委會(huì)。

成立業(yè)委會(huì)并不輕松。在細(xì)致了解后，大家才知道，這其中涉及向開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)取籌備資金、向街道遞交聯(lián)名申請(qǐng)、成立籌備組、表決通過(guò)“三個(gè)文本”（即：小區(qū)管理規(guī)約、議事規(guī)則、業(yè)委會(huì)議事規(guī)則）、召開(kāi)業(yè)主大會(huì)等諸多事宜。

這其中最為艱難的，是涉及業(yè)主個(gè)人信息的收集問(wèn)題。據(jù)籌備組成員劉女士介紹，根據(jù)規(guī)定，在遞交聯(lián)名申請(qǐng)、召開(kāi)業(yè)主大會(huì)等多個(gè)事項(xiàng)時(shí)，均需提交業(yè)主的個(gè)人身份證復(fù)印件、房產(chǎn)證復(fù)印件并親自簽字。而小區(qū)內(nèi)的業(yè)主來(lái)自四面八方，如何讓對(duì)方把自己的信息交給你，劉女士說(shuō)，“那時(shí)簡(jiǎn)直是苦口婆心，啥子方法都用盡了。”

據(jù)了解，遞交聯(lián)名申請(qǐng)階段需要提供170余名業(yè)主的個(gè)人資料，靠著此前車(chē)位“維權(quán)小組”的幾十名志愿者多方奔走，在三天內(nèi)就“超額”完成了任務(wù)。

▲統(tǒng)計(jì)票數(shù) 受訪(fǎng)者供圖

而在籌備階段，根據(jù)規(guī)定，成立業(yè)委會(huì)要召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，表決的面積和人數(shù)都應(yīng)當(dāng)達(dá)到小區(qū)的“雙三分之二”（即專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上業(yè)主，人數(shù)占比三分之二以上業(yè)主參與表決）。綠地錦都小區(qū)有1776戶(hù)，那么，至少需要近1200戶(hù)的表決，“比聯(lián)名申請(qǐng)時(shí)多了近7倍?！鼻腋鶕?jù)當(dāng)時(shí)規(guī)定，在遞交聯(lián)名申請(qǐng)后，小區(qū)要在90天內(nèi)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，“否則解散”，重頭再來(lái)。

這90天內(nèi)，需要確定籌備組成員，對(duì)小區(qū)的“三個(gè)文本”進(jìn)行修改、公示。

時(shí)間緊，任務(wù)重。除了此前積攢的“群眾基礎(chǔ)”外，志愿者們和籌備組成員挨個(gè)打電話(huà)、發(fā)微信，并在各單元、各電梯粘貼文本、安裝投票箱，挨家挨戶(hù)上門(mén)做工作。為了提高效率，他們?cè)谝粭潣沁x了一個(gè)“總管理”，每四層樓選一個(gè)“小管理”，層層推進(jìn)。

不愿參與的，他們就耐心動(dòng)員數(shù)小時(shí)；無(wú)法到現(xiàn)場(chǎng)的，他們就通過(guò)線(xiàn)上投票以及授權(quán)等形式投票；甚至還通過(guò)業(yè)主孩子去說(shuō)服，“去跟你奶奶說(shuō)一下，把票投了”。后來(lái)他們專(zhuān)門(mén)申請(qǐng)了小區(qū)的工作微信號(hào)進(jìn)行溝通、傳遞資料，“公對(duì)公”以后，進(jìn)度提升不少。

那時(shí)，籌備組成員以及志愿者近八成都在上班，工作之余，他們要為小區(qū)的公益事業(yè)獻(xiàn)出精力與時(shí)間，面對(duì)家人的不理解，他們常常要相互鼓勵(lì)，接力完成。那時(shí)大家都在說(shuō)，“如果這次整不成，我們都不干了。”

最終，結(jié)果是滿(mǎn)意的，業(yè)主大會(huì)成立當(dāng)天不僅超額完成“雙三分之二”的任務(wù)，還高票通過(guò)了表決的三個(gè)議題。

▲小區(qū)志愿者 受訪(fǎng)者供圖

第三步：專(zhuān)業(yè)且有策略

業(yè)委會(huì)成員“搭配合理”，不與物業(yè)“對(duì)立”

曾經(jīng)，有的業(yè)主反映問(wèn)題“直到前物業(yè)經(jīng)理走了，都還一個(gè)沒(méi)解決”，而業(yè)委會(huì)上崗后就火速“開(kāi)工”，學(xué)習(xí)法律、物業(yè)知識(shí)。在監(jiān)督、協(xié)助物業(yè)過(guò)程中，他們發(fā)現(xiàn)“漏洞”，便去多個(gè)政府部門(mén)咨詢(xún)，最終成功地將物業(yè)費(fèi)從3.2元/平方米降至2.81元/平方米，還將之前多繳納的約360萬(wàn)元差額補(bǔ)了回來(lái)，成功維護(hù)了業(yè)主的利益。

籌備組成員劉女士說(shuō)，此消息一出，小區(qū)內(nèi)沸騰了，“那些當(dāng)時(shí)不愿參與投票，覺(jué)得‘不差這一票’的業(yè)主都不好意思，覺(jué)得自己‘欠考慮’?！?/p>

相比其他小區(qū)成立業(yè)委會(huì)頻頻“流產(chǎn)”，他們?yōu)槭裁磿?huì)一次成功？

業(yè)委會(huì)委員吳繼華認(rèn)為，11名業(yè)委會(huì)成員年齡基本在30至40歲之間，本科以上學(xué)歷占一半，職業(yè)有教師、律師、心理咨詢(xún)師、財(cái)務(wù)、建筑專(zhuān)業(yè)人員等，“專(zhuān)業(yè)搭配合理，年輕、有朝氣?！痹诔闪⑦^(guò)程中，需要涉及的專(zhuān)業(yè)問(wèn)題，他們各自負(fù)責(zé)一塊，為業(yè)委會(huì)在90天（最新規(guī)定為六個(gè)月）內(nèi)成立節(jié)省了時(shí)間。

▲小區(qū)業(yè)委會(huì)成員 受訪(fǎng)者供圖

此外，劉海光認(rèn)為，街道、社區(qū)的支持指導(dǎo)也離不開(kāi)，“如果沒(méi)有這些的支持，很難開(kāi)展工作?！?/p>

與一些小區(qū)業(yè)委會(huì)與物業(yè)站在對(duì)立面不同，劉海光說(shuō)，他們從成立之初，就是柔中帶剛，有策略地和物業(yè)坐下來(lái)談。物業(yè)也相對(duì)配合，沒(méi)有想方設(shè)法地進(jìn)行阻止?！白詈笤S多問(wèn)題完全都是通過(guò)談判方式達(dá)成了友好協(xié)商?！?/p>

他們認(rèn)為，在小區(qū)管理中，業(yè)委會(huì)其實(shí)就是一條紐帶，雖然業(yè)主可以行使權(quán)利，但由于不懂法或是個(gè)體維權(quán)成本較高，業(yè)主一般會(huì)選擇隱忍。若沒(méi)有業(yè)委會(huì)去平衡關(guān)系，業(yè)主的權(quán)利有時(shí)會(huì)得不到保障。

在成都，乃至全國(guó)，不少小區(qū)成立業(yè)委會(huì)的過(guò)程中，常常因各種原因半路“退堂”，或者達(dá)不到預(yù)期。而綠地錦都小區(qū)業(yè)主希望更多的小區(qū)能夠看到他們的做法，作為借鑒。

在綠地錦都小區(qū)，如今有不少業(yè)主都稱(chēng)自己有了“當(dāng)家作主”的感覺(jué)。而在即將到來(lái)的3月，小區(qū)還將召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，決定67萬(wàn)元公區(qū)收益的使用問(wèn)題。

物業(yè)聲音：本來(lái)就是希望把小區(qū)建設(shè)得更好

2日，綠地錦都小區(qū)物業(yè)的負(fù)責(zé)人在接受紅星新聞?dòng)浾卟稍L(fǎng)時(shí)表示，本來(lái)物業(yè)和業(yè)主就是朝著把小區(qū)建設(shè)得越來(lái)越好的目標(biāo)而共同努力。從物業(yè)服務(wù)來(lái)講，業(yè)主就是物業(yè)的“衣食父母”，物業(yè)尊重、重視業(yè)主，處理業(yè)主訴求也是應(yīng)該做的。她在該小區(qū)工作四年，對(duì)整個(gè)小區(qū)的業(yè)主素質(zhì)，對(duì)業(yè)主對(duì)物業(yè)的包容與理解都給予很高評(píng)價(jià)。物業(yè)也支持小區(qū)成立業(yè)委會(huì)，因此他們都是開(kāi)誠(chéng)布公地同業(yè)主進(jìn)行溝通。

▲小區(qū)升級(jí)后的兒童樂(lè)園

而據(jù)成都某小區(qū)物業(yè)負(fù)責(zé)人胡先生介紹，其實(shí)，大多物業(yè)公司是希望小區(qū)成立業(yè)委會(huì)的，除了可以分擔(dān)責(zé)任外，也可以成為同業(yè)主溝通的橋梁，“避免中間產(chǎn)生誤會(huì)”，便于小區(qū)管理。但也有物業(yè)不希望成立業(yè)委會(huì)，是因?yàn)閾?dān)心業(yè)委會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)跟不上而被“炒魷魚(yú)”，擔(dān)心利益分配不均，從而產(chǎn)生矛盾。

他認(rèn)為，在成立業(yè)委會(huì)時(shí)，應(yīng)注意公平、公正，選擇業(yè)委會(huì)成員也要選擇真心實(shí)意為小區(qū)服務(wù)的業(yè)主，隨時(shí)進(jìn)行監(jiān)督，公示，因?yàn)闃I(yè)委會(huì)掌管了小區(qū)的各項(xiàng)收益，“難免會(huì)有人在利益面前站不穩(wěn)腳?！?/p>

律師：成立業(yè)委會(huì)應(yīng)注意程序的合法性

上海市尚法律師事務(wù)所房地產(chǎn)部主任律師唐震東接手了許多有關(guān)物業(yè)方面的案件。他認(rèn)為，部分小區(qū)難以成立業(yè)委會(huì)的原因主要有：業(yè)主不熟悉依法成立業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)的條件和法律流程，缺乏必要數(shù)量的（5-11人以上）既熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，又具有一定組織能力且具備必要工作時(shí)間、符合條件的、有公信力的業(yè)委會(huì)委員候選人。

他建議，大家應(yīng)學(xué)習(xí)相關(guān)法律流程或委托專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行指導(dǎo)，并取得區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府居委會(huì)的支持，再由20%（各地標(biāo)準(zhǔn)不一）以上業(yè)主聯(lián)名向區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。

同時(shí)，在選舉過(guò)程中，業(yè)主要注意程序的合法性，“尤其要確認(rèn)參與表決票數(shù)及其同意票數(shù)是否符合《民法典》第二百七十八條的要求?！碧普饢|還表示，業(yè)委會(huì)候選人的人數(shù)應(yīng)當(dāng)大于當(dāng)選人人數(shù)，候選人應(yīng)當(dāng)具備業(yè)主身份并符合當(dāng)選條件。

多年以來(lái)，人們見(jiàn)慣了物業(yè)費(fèi)漲價(jià)的新聞，有的小區(qū)甚至連年漲物業(yè)費(fèi)，讓業(yè)主感覺(jué)吃不消，卻鮮有物業(yè)費(fèi)降價(jià)的做法。因此，成都綠地錦都小區(qū)被不少網(wǎng)友稱(chēng)贊為“別人家的小區(qū)”，“這才是真心實(shí)意為小區(qū)服務(wù)的業(yè)委會(huì)，關(guān)鍵時(shí)刻真靠譜！”