進(jìn)入2023年1月，雖然受到春節(jié)長(zhǎng)假的影響，但各地持續(xù)落實(shí)“因城施策”，穩(wěn)樓市政策措施密集出臺(tái)。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，截至1月31日，已有50省市(縣)出臺(tái)53條政策，各地繼續(xù)出臺(tái)優(yōu)化措施，促進(jìn)樓市健康發(fā)展。另一方面，多地節(jié)后下調(diào)首套房貸利率，已有超20城降低首套房貸利率下限至4%以下，降低居民置業(yè)成本及置業(yè)門(mén)檻政策頻出，這也成為了市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

整體來(lái)看，2023年開(kāi)年各地樓市政策主要涉及優(yōu)化限購(gòu)措施、降低首付比例及房貸利率、提高公積金貸款額度等方面?？梢哉f(shuō)，各地因城施策主要圍繞降利率、降首付兩大方面持續(xù)發(fā)力。

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多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)證券時(shí)報(bào)·e公司記者表示，今年優(yōu)化信貸政策預(yù)計(jì)將是地方支持剛需和改善需求的發(fā)力點(diǎn)，未來(lái)按揭貸款政策力度有望繼續(xù)加碼。另一方面，隨著政策持續(xù)優(yōu)化效果的顯現(xiàn)，一二線(xiàn)城市將率先迎來(lái)市場(chǎng)復(fù)蘇，全國(guó)市場(chǎng)也有望于二季度企穩(wěn)。

各地寬松政策密集出臺(tái)

“年初以來(lái)，各地因城施策，用足穩(wěn)樓市政策措施，從各地實(shí)施情況看主要是需求管理類(lèi)政策，同時(shí)有多個(gè)城市調(diào)降首套房房貸利率，降低剛需購(gòu)房成本，提振市場(chǎng)需求，促進(jìn)樓市加快恢復(fù)平穩(wěn)健康發(fā)展?！惫獯筱y行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華告訴證券時(shí)報(bào)·e公司記者。

實(shí)際上，今年1月，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議為今年的樓市政策定下基調(diào)，與此同時(shí)，金融支持房地產(chǎn)的政策方向也愈發(fā)明晰，在此背景下，各地持續(xù)落實(shí)“因城施策”，穩(wěn)樓市政策措施密集出臺(tái)。

據(jù)證券時(shí)報(bào)·e公司記者梳理，2023年開(kāi)年以來(lái)，包括淮北、宜昌、濟(jì)寧、紹興、濟(jì)南、丹東、亳州以及大連等多個(gè)城市上調(diào)了住房公積金貸款額度。

以淮北市為例，1月29日，安徽省淮北市發(fā)布通知稱(chēng)，自2023年2月1日起，職工家庭雙方正常繳存住房公積金的，住房公積金貸款最高額度提高到60萬(wàn)元。降低住房公積金二手房貸款首付款比例。自2023年2月1日起，首次公積金貸款購(gòu)買(mǎi)二手房的，最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為30%，二次公積金貸款購(gòu)買(mǎi)二手房的，最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為40%。

同時(shí)，多個(gè)城市延續(xù)實(shí)施購(gòu)房補(bǔ)貼及優(yōu)惠政策，包括福建長(zhǎng)樂(lè)、濟(jì)源、哈爾濱、南京、南昌、長(zhǎng)沙、鹽城以及徐州等。1月12日，江蘇省鹽城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布通知，將利用春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)高峰期，推出一系列促進(jìn)住房消費(fèi)的措施。其中，包括市區(qū)“房八條”購(gòu)房補(bǔ)貼延期2個(gè)月，鼓勵(lì)各地分板塊開(kāi)展線(xiàn)上線(xiàn)下返鄉(xiāng)置業(yè)購(gòu)房專(zhuān)場(chǎng)房展會(huì)。

此外，還有不少城市還出臺(tái)了優(yōu)化限購(gòu)政策、提高貸款比例、稅費(fèi)減免以及降低首套房貸款利率等需求端措施提振樓市。整體看，各地因城施策主要圍繞降利率、降首付兩大方面持續(xù)發(fā)力。

對(duì)于多地政策密集出臺(tái)，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)e公司記者表示，一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，調(diào)控以微調(diào)為主，如優(yōu)化公積金提取、推廣“帶押過(guò)戶(hù)”等；二線(xiàn)城市優(yōu)化政策力度增強(qiáng)，今年1月多個(gè)城市繼續(xù)跟進(jìn)調(diào)整，作為區(qū)域核心，這部分城市住房需求支撐度較高，多采取漸進(jìn)式放松模式，如長(zhǎng)沙對(duì)多孩家庭及人才放松限購(gòu)、杭州限購(gòu)放松范圍擴(kuò)容、濟(jì)南放松三套置換及非本地戶(hù)籍購(gòu)房門(mén)檻；三四線(xiàn)城市行政限制性政策基本全面放開(kāi)。

“除部分城市外，整體政策調(diào)控空間有限。1月多地迅速跟進(jìn)降低首套房貸利率下限，公積金政策優(yōu)化仍是各地政策調(diào)控主要手段，同時(shí)多地繼續(xù)通過(guò)發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等促進(jìn)市場(chǎng)需求釋放?！标愇撵o強(qiáng)調(diào)。

多城貸款利率持續(xù)下調(diào)

正如上述，除了調(diào)整購(gòu)房政策，今年以來(lái)多地跟進(jìn)下調(diào)首套房貸利率下限成為了各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

截至1月31日，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)城市中，首套利率低于4.1%的城市共30個(gè)，1月16日統(tǒng)計(jì)為19個(gè)。其中二線(xiàn)城市8個(gè)，其余均為三四線(xiàn)城市。具體來(lái)看，首套利率4.0%的有兩個(gè)城市，利率3.95%的有4個(gè)城市，3.9%的有9城，3.8%的有11城，首套利率3.7%的城市有4個(gè)，目前為全國(guó)商貸利率最低水平。

中指研究院方面的數(shù)據(jù)也顯示，1月，各地積極跟進(jìn)調(diào)整首套房貸利率下限，超20城降低利率至4%以下，降低居民置業(yè)成本及置業(yè)門(mén)檻政策頻出。

1月5日，央行、銀保監(jiān)會(huì)公布建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的文件，允許滿(mǎn)足新房?jī)r(jià)格連續(xù)3個(gè)月下降的城市探索降低首套房貸利率，這也是多地節(jié)后下調(diào)首套房貸利率的重要背景。

“房貸利率下降有利于減少利息支出，減輕還貸壓力，同時(shí)政策持續(xù)放松有望促進(jìn)正處于觀望階段的購(gòu)房者入市，提振市場(chǎng)活躍度?！标愇撵o表示，目前看，符合首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的城市多為二線(xiàn)及三四線(xiàn)城市。一線(xiàn)及核心二線(xiàn)城市新房市場(chǎng)韌性較強(qiáng)，企業(yè)降價(jià)促銷(xiāo)力度較小，多個(gè)城市新房?jī)r(jià)格平穩(wěn)運(yùn)行，并不符合下調(diào)首套房貸利率下限的條件。

在專(zhuān)家看來(lái)，近期，部分城市下調(diào)首套房貸利率也反映出這些城市樓市需求偏冷。

周茂華認(rèn)為，在國(guó)內(nèi)樓市逐步企穩(wěn)復(fù)蘇的大背景下，仍有部分城市復(fù)蘇相對(duì)滯后，這些城市通過(guò)下調(diào)首套住房貸款利率降低居民剛需購(gòu)房成本，提振市場(chǎng)需求，促進(jìn)區(qū)域城市樓市加快恢復(fù)正軌。這也是各地貫徹因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控的房地產(chǎn)調(diào)控思路，執(zhí)行此前金融管理部門(mén)出臺(tái)”首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制“政策的一大表征。

與此同時(shí)，多地首套房貸利率有望延續(xù)下行態(tài)勢(shì)成為共識(shí)。

陳文靜表示，符合條件的城市利率下限有望降至4%以下，部分城市甚至取消首套房貸利率下限，核心一二線(xiàn)城市亦有望下調(diào)利率加點(diǎn)幅度，進(jìn)一步降低購(gòu)房成本。“預(yù)計(jì)2023年將延續(xù)對(duì)首套購(gòu)房的支持，降低首付比例、降低房貸利率。而改善性住房需求也是政策支持的重點(diǎn)，以舊換新、以小換大、生育多子女家庭將獲得更多政策支持，特別是在多孩家庭支持方面?！?/p>

“從目前國(guó)內(nèi)樓市處于企穩(wěn)復(fù)蘇階段，各地樓市復(fù)蘇進(jìn)度不一致，接下來(lái)對(duì)于部分城市樓市偏冷，房貸利率相對(duì)偏高（此前未做大幅下調(diào)）的城市，接下來(lái)仍可能進(jìn)行一定幅度下調(diào)，以提振市場(chǎng)需求，促進(jìn)樓市加快恢復(fù)?！敝苊A說(shuō)。

樓市復(fù)蘇趨勢(shì)確定

值得一提的是，在各地樓市調(diào)整政策延續(xù)寬松的背景下，今年一季度市場(chǎng)有望保持復(fù)蘇的勢(shì)頭，樓市小陽(yáng)春可期成為部分機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)。

貝殼研究院監(jiān)測(cè)，2023年1月二手房?jī)r(jià)格環(huán)比首次止跌。數(shù)據(jù)顯示，2023年1月貝殼50城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.2%，這是自2021年8月連續(xù)17個(gè)月環(huán)比下跌以來(lái)首次止跌，同時(shí)帶動(dòng)同比跌幅收窄。分城市看，50城中約六成城市二手房?jī)r(jià)格本月止跌，止跌城市覆蓋京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝等重點(diǎn)城市群。

與此同時(shí)，代表市場(chǎng)預(yù)期的景氣指數(shù)、經(jīng)紀(jì)人交易信心指數(shù)等先行指標(biāo)明顯改善。1月貝殼50城二手房景氣指數(shù)提高至25，較上月提高6，回升幅度較上月加大，也是自去年3月以來(lái)首次回升至20以上的景氣區(qū)間。從先行指標(biāo)看，多個(gè)城市經(jīng)紀(jì)人交易信心指數(shù)已進(jìn)入交易量預(yù)期擴(kuò)張區(qū)間。

對(duì)此，貝殼研究院分析師認(rèn)為，市場(chǎng)修復(fù)主要有兩方面原因帶動(dòng)：一是防疫政策轉(zhuǎn)向，人們收入預(yù)期和消費(fèi)動(dòng)力有所恢復(fù)，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)偏好逐步扭轉(zhuǎn)；二是取消認(rèn)房認(rèn)貸、降首付降利率等鼓勵(lì)住房消費(fèi)的利好政策持續(xù)驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期改善。預(yù)計(jì)一季度市場(chǎng)會(huì)保持復(fù)蘇的勢(shì)頭，小陽(yáng)春可期，珠三角及京津冀重點(diǎn)城市表現(xiàn)好于其他城市群。

不過(guò)，亦有業(yè)內(nèi)認(rèn)為，當(dāng)前購(gòu)房群體觀望情緒仍然較重，樓市復(fù)蘇速度相對(duì)較慢，“小陽(yáng)春”或?qū)⒃谏贁?shù)城市出現(xiàn)。

陳文靜表示，短期仍有多個(gè)因素制約著市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏。如疫情防控舉措放開(kāi)，但疫情形勢(shì)仍存在較大不確定性，居民收入預(yù)期并未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)；房企降價(jià)促銷(xiāo)、二手房掛牌量較高等，導(dǎo)致新房、二手房?jī)r(jià)格下跌預(yù)期仍在；購(gòu)房者對(duì)期房項(xiàng)目交付的擔(dān)憂(yōu)尚未根本解除；除此之外，部分城市購(gòu)房者仍對(duì)政策存在放松預(yù)期，導(dǎo)致觀望情緒延續(xù)。

周茂華也認(rèn)為，從趨勢(shì)看，國(guó)內(nèi)樓市復(fù)蘇已經(jīng)啟動(dòng)，一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市逐步在回暖，但目前復(fù)蘇“擴(kuò)散”速度相對(duì)較慢，“但隨著國(guó)內(nèi)防疫措施持續(xù)優(yōu)化，疫情經(jīng)濟(jì)干擾的不確定性趨勢(shì)減弱，經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)復(fù)蘇，就業(yè)和收入改善，居民信心回暖，加之國(guó)內(nèi)穩(wěn)房地產(chǎn)措施力度空前，此前受壓抑需求逐步恢復(fù)，樓市復(fù)蘇趨勢(shì)確定?！?/p>

展望未來(lái)，陳文靜表示，供需兩端政策繼續(xù)發(fā)力有利于一定程度上緩解購(gòu)房者觀望情緒，特別是核心一二線(xiàn)城市政策加快跟進(jìn)落實(shí)，有利于促進(jìn)需求入市，從而帶動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期好轉(zhuǎn)，樓市“小陽(yáng)春”或?qū)⒃谏贁?shù)城市出現(xiàn)，但對(duì)于大部分城市而言，經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及房?jī)r(jià)預(yù)期仍較弱，市場(chǎng)修復(fù)需要更長(zhǎng)時(shí)間。若政策執(zhí)行到位，全國(guó)市場(chǎng)最早或?qū)⒂诙径绕蠓€(wěn)。