地產(chǎn)行業(yè)政策暖風(fēng)頻吹。

(資料圖片僅供參考)

2月27日晚間，深交所官網(wǎng)發(fā)文稱已召開房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)主體座談會(huì)，深入調(diào)研了解房地產(chǎn)支持政策的落地成效和房企生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、資本運(yùn)作情況及面臨的挑戰(zhàn)，聽取相關(guān)房企及中介機(jī)構(gòu)對(duì)進(jìn)一步做好政策落實(shí)等意見建議。

深交所表示將支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展作為一項(xiàng)重要工作，制定專項(xiàng)工作舉措，更好發(fā)揮資本市場(chǎng)直接融資功能，有力支持合理融資需求，促進(jìn)改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表。

2月28日，房地產(chǎn)指數(shù)飄紅，上漲0.76%，藍(lán)光發(fā)展、萬(wàn)通發(fā)展、華發(fā)股份、新華聯(lián)等上市房企紛紛大漲。

光大證券地產(chǎn)行業(yè)分析師何緬南指出，“當(dāng)前從中央到地方的各級(jí)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策支持力度均較強(qiáng)，尤其2022年末以來(lái)‘三箭連珠’等支持政策陸續(xù)落地，有效促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，切實(shí)增強(qiáng)了市場(chǎng)信心。深交所深入調(diào)研了解市場(chǎng)一線政策落地成效，有利于更好發(fā)揮好其市場(chǎng)組織和平臺(tái)樞紐作用，多措并舉支持優(yōu)質(zhì)房企健康發(fā)展?！?/p>

深交所鼓勵(lì)房企用好融資并購(gòu)工具

根據(jù)深交所介紹，股權(quán)融資方面，自2022年11月股權(quán)融資五項(xiàng)措施發(fā)布以來(lái)，深市共計(jì)9家上市房企和4家涉房上市公司披露再融資預(yù)案及并購(gòu)重組方案，擬合計(jì)募集資金434.40億元。

債券融資方面，2022年以來(lái)，深市累計(jì)支持房企發(fā)行公司債券773.30億元，發(fā)行資產(chǎn)支持證券982.86億元，保障房企增量融資與接續(xù)融資需求，有序拓寬優(yōu)質(zhì)房企募集資金用途；落地房企“央地合作”增信新模式，累計(jì)達(dá)成相關(guān)信用保護(hù)合約或憑證8筆，名義本金合計(jì)12.40億元，撬動(dòng)房企融資30余億元。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs方面，發(fā)布保障性租賃住房REITs指引，落地市場(chǎng)首單相關(guān)產(chǎn)品，積極服務(wù)構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉住房制度。

風(fēng)險(xiǎn)化解方面，多措并舉支持優(yōu)質(zhì)房企紓困出險(xiǎn)房企，大力推動(dòng)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解處置，2022年以來(lái)多家房企通過債券展期、回售撤銷、回售轉(zhuǎn)售等市場(chǎng)化方式緩解債務(wù)壓力。

與會(huì)房企及中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)相關(guān)支持政策陸續(xù)落地，對(duì)行業(yè)健康發(fā)展起到了積極促進(jìn)作用，切實(shí)增強(qiáng)了市場(chǎng)信心。

在座談會(huì)上，參會(huì)市場(chǎng)主體還圍繞股權(quán)融資、債券融資、公司經(jīng)營(yíng)、風(fēng)險(xiǎn)化解等進(jìn)行了經(jīng)驗(yàn)交流，并就進(jìn)一步優(yōu)化再融資并購(gòu)重組制度、提升審核效率，健全房企債券融資機(jī)制、提升投資者參與積極性，推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)建設(shè)等提出建設(shè)性的意見建議。

深交所相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。深交所將和地方政府、行業(yè)主管部門、國(guó)資監(jiān)管部門、市場(chǎng)主體、中介機(jī)構(gòu)等市場(chǎng)各方一道，密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)，切實(shí)發(fā)揮好市場(chǎng)組織和平臺(tái)樞紐作用，干實(shí)事，謀實(shí)招，求實(shí)效，鼓勵(lì)房企用好融資并購(gòu)工具，支持房企拓寬債券募集資金用途，以及發(fā)行以資產(chǎn)信用為支持的CMBS、不動(dòng)產(chǎn)持有型ABS、綠色債券等固收產(chǎn)品，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，更好服務(wù)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤?！?/p>

“在穩(wěn)妥處置某些房企風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，資質(zhì)良好企業(yè)的合理融資需求得到有力支持，經(jīng)營(yíng)情況重回正軌。從數(shù)據(jù)來(lái)看，隨著相關(guān)支持政策的落地，市場(chǎng)信心逐漸恢復(fù)，民營(yíng)房企融資環(huán)境得到一定程度改善，在2022年年末少數(shù)標(biāo)桿民營(yíng)主體‘第二支箭’加速推進(jìn)后，2023年1月中駿集團(tuán)控股等民企陸續(xù)獲益得以破冰發(fā)債，同時(shí)部分民企在流動(dòng)性得到補(bǔ)充后逐步恢復(fù)拿地能力?！焙尉捘媳硎?。

上市房企積極啟動(dòng)融資并購(gòu)工具

值得一提的是，這只是當(dāng)前監(jiān)管層支持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一角。從 2022年下半年以來(lái)，行業(yè)政策暖風(fēng)頻吹，A股上市房企融資效率顯著提升。

2022年11月11日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，從保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置、加大住房租賃金融支持力度等方面發(fā)布16項(xiàng)舉措，全力支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

隨后，2022年12月21日，證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)再發(fā)文強(qiáng)調(diào)“大力支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展”，指出將全面落實(shí)改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，繼續(xù)實(shí)施民企債券融資專項(xiàng)支持計(jì)劃和支持工具，更好推進(jìn)央地合作增信共同支持民營(yíng)房企發(fā)債。落實(shí)好已出臺(tái)的房企股權(quán)融資政策，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實(shí)施涉房重組。此外，證監(jiān)會(huì)還提出加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊。

根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)，2022年12月以來(lái)（截至今年2月28日，下同），合計(jì)有16家上市房企發(fā)布了增發(fā)預(yù)案，合計(jì)擬募資超過747億元，另有6家上市房企作為競(jìng)買方發(fā)布重大重組方案。

其中，萬(wàn)科A、保利發(fā)展定增融資規(guī)模分別達(dá)到150億元和125億元，是定增規(guī)模破百億的企業(yè)。

招商蛇口則擬以89.28億元的交易價(jià)格購(gòu)買深投控持有的南油集團(tuán)24%股權(quán)，和招商局投資發(fā)展持有的招商前海實(shí)業(yè)2.89%股權(quán)，同時(shí)，招商蛇口還擬向包括招商局投資發(fā)展在內(nèi)的不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票募集配套資金，募集資金金額不超過85億元，其中42億元用于補(bǔ)充流動(dòng)資金及償還債務(wù)，43億元用于存量項(xiàng)目的建設(shè)使用，是目前已公開的交易規(guī)模最大的房企重組案。

債券融資渠道同樣火爆。根據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，2022年12月至今，合計(jì)有54家次上市房企啟動(dòng)債券融資，發(fā)行規(guī)模合計(jì)達(dá)639.82億元，包括20單短期融資券、13單公司債、13單中期票據(jù)和8單資產(chǎn)支持證券，發(fā)行規(guī)模分別為160.6億元、165.9億元、195.5億元和117.82 億元。

“2023開年，監(jiān)管部門密集發(fā)聲，釋放積極信號(hào)，明確房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場(chǎng)穩(wěn)定和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局。從供給側(cè)來(lái)看，多部委相繼表態(tài)，通過信貸、債券、股權(quán)‘三箭連珠’綜合協(xié)同，有力提振行業(yè)信心；從需求側(cè)來(lái)看，5年期LPR連續(xù)下調(diào)，地方政府‘因城施策’引導(dǎo)合理住房需求，包括優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)，下調(diào)首付比例等。政策利好頻發(fā)，供給側(cè)信用風(fēng)險(xiǎn)出清，促需求實(shí)質(zhì)性升溫?！焙尉捘现赋?。

2月樓市回溫明顯

銷售人員：去洗手間都沒空

2月份，樓市成交量明顯復(fù)蘇。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2月各線城市成交環(huán)比均呈現(xiàn)上升，16個(gè)主要城市整體成交量環(huán)比大幅上漲31.9%。

“2月中旬，項(xiàng)目開盤原本準(zhǔn)備邀約600人，實(shí)際到場(chǎng)1000多人，也是超過了我們預(yù)期?！币恍┬路夸N售在21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者的走訪中普遍透露市場(chǎng)熱度明顯提升。“市場(chǎng)熱起來(lái)了，最忙的一天，我接待了15組客戶，別說吃飯了，那天真是去洗手間都沒空?！?/strong>廣東省江門市龍湖一項(xiàng)目的銷售人員說。

提及成交上漲的原因，多位銷售均認(rèn)為，此前被壓抑的購(gòu)房需求密集釋放是主要因素，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境改善帶來(lái)的信心恢復(fù)，也推動(dòng)了購(gòu)房者入市。

各線城市成交環(huán)比均上升

中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2月份一線城市成交面積環(huán)比上漲明顯，其中廣州漲幅最大，環(huán)比漲幅為79%，深圳次之，環(huán)比漲幅57%，北京成交環(huán)比上漲28%。

二線代表城市環(huán)比漲43.9%，同比亦有恢復(fù)。

重點(diǎn)城市中，北京的改善性需求復(fù)蘇明顯。一家全國(guó)知名房企北京銷售條線相關(guān)人士透露，目前北京新房市場(chǎng)以改善型客戶為主，地段較好、產(chǎn)品力領(lǐng)先且符合改善需求的房源相對(duì)稀缺，銷售較為火爆?！翱蛻粜判奶嵘?，購(gòu)房需求高漲，看到適合的房源，也會(huì)當(dāng)機(jī)立斷、迅速出手?！痹撊耸勘硎尽?/p>

此外，成都、南京、合肥、長(zhǎng)沙等熱門城市的成交量有明顯提升，浙江多地也出現(xiàn)了明顯的銷售回溫跡象。

多城二手房周成交創(chuàng)新高

值得注意的是，這種上漲趨勢(shì)隨著時(shí)間推進(jìn)愈發(fā)明顯。

2023年第9周（2.20-2.26），諸葛找房研究院監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)10城二手住宅成交量為21107套，環(huán)比上漲21.12%，有多個(gè)城市的二手房成交量達(dá)到近兩年來(lái)的峰值，諸葛找房方面預(yù)計(jì)，接下來(lái)二手房市場(chǎng)將會(huì)繼續(xù)回溫，重點(diǎn)城市樓市小陽(yáng)春可期。

十強(qiáng)房企位次重列

在小陽(yáng)春的帶動(dòng)之下，今年前兩個(gè)月房企銷售表現(xiàn)回暖。受此帶動(dòng)，房企銷售也呈現(xiàn)較好的態(tài)勢(shì)。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2023年2月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4615.6億元，單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)29.1%、同比增長(zhǎng)14.9%。

泛起波瀾

具體到各個(gè)梯隊(duì)來(lái)看，房企的分化依然存在。TOP10房企中，銷售操盤金額門檻同比增長(zhǎng)25%至241.7億元。其中，保利、中海、華潤(rùn)、招商、建發(fā)等央國(guó)企業(yè)績(jī)同比表現(xiàn)突出。

在這份銷售榜單中，可以明顯看到企業(yè)之間的分化：其中，保利以635億元的銷售額坐穩(wěn)冠軍之位，是今年前2個(gè)月中唯一銷售額超過600億的房企；而萬(wàn)科繼續(xù)穩(wěn)居亞軍，銷售額為573億元，碧桂園緊隨其后，錄得562億元的銷售額。

在TOP10的榜單中，除了碧桂園、龍湖為民營(yíng)企業(yè)以外，其他企業(yè)均為具有國(guó)資背景的企業(yè)，華發(fā)股份、建發(fā)房產(chǎn)這兩家背靠地方國(guó)資的房企表現(xiàn)值得關(guān)注。華發(fā)股份以249.8億元的銷售額沖進(jìn)第8名，而建發(fā)房產(chǎn)則以246億元的銷售額居于第10名。

后市展望

除了TOP10房企表現(xiàn)有明顯的提升，其余梯隊(duì)的門檻是在下降的。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，TOP30和TOP50房企的銷售操盤金額門檻分別為61.4億元和35.9億元，同比降幅較高達(dá)28.4%和29.1%。TOP100房企的銷售操盤金額門檻也降低32.1%至11.3億元。

此種背景之下，未來(lái)房企的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，是投資者關(guān)注的重點(diǎn)。

克而瑞表示，展望后市，金三小陽(yáng)春可期。一方面當(dāng)前暫未進(jìn)入供應(yīng)高峰期，多數(shù)房企蓄勢(shì)待發(fā)，3月預(yù)期將迎來(lái)一波集中供應(yīng)，有望拉動(dòng)成交放量；另一方面，二手房市場(chǎng)從回升程度和市場(chǎng)熱度都略高于新房市場(chǎng)，這也側(cè)面論證了居民購(gòu)房信心逐步修復(fù)，為后期新房市場(chǎng)回暖奠定了良好的基礎(chǔ)。

但具體到房企身上，這種熱度能否蔓延并不確定。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者近期對(duì)華南多家重點(diǎn)國(guó)企、央企及民企的調(diào)研，目前多數(shù)房企是抱著“搶收”的心態(tài)迎接小陽(yáng)春，而對(duì)于下一季度的行情，則多數(shù)表示仍在觀望。

一位龍頭房企的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“小陽(yáng)春是因?yàn)榛鶖?shù)低，而且去年12月之后的成交都在很低的位置，最近的需求就是這么來(lái)的，很多剛需或者有換房需求的在年后集體行動(dòng)，才導(dǎo)致成交量的走高。”

一位民營(yíng)房企的人士則對(duì)記者表示，市場(chǎng)能否持續(xù)向好目前仍然不明朗。“因?yàn)橹虚L(zhǎng)期來(lái)看，是取決于購(gòu)房者的需求，但現(xiàn)在的需求是肯定不可能回到以前的高位的?！?/p>

克而瑞在報(bào)告中也提醒，百?gòu)?qiáng)房企2月業(yè)績(jī)的同環(huán)比增長(zhǎng)，還有一部分原因在于今年1月和去年同期的基數(shù)相對(duì)較低。3月市場(chǎng)能否延續(xù)穩(wěn)步修復(fù)的預(yù)期，還取決于企業(yè)整體的供應(yīng)規(guī)模和居民需求及購(gòu)買力的恢復(fù)情況。

對(duì)于后市的表現(xiàn)，也有部分機(jī)構(gòu)持十分積極樂觀的態(tài)度。

中信證券在近期發(fā)布的研報(bào)中指出，新房和二手房市場(chǎng)正在明顯快速?gòu)?fù)蘇，此前不被看好的三四線城市也在復(fù)蘇之列，且由于政策可持續(xù)，相信復(fù)蘇持續(xù)性也比較強(qiáng)。“我們看好銷售很可能超預(yù)期，此前拿地積極的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及受益于銷售復(fù)蘇的房地產(chǎn)服務(wù)商。”