“感覺終于從谷底走出來了?！?/p>

(相關(guān)資料圖)

近日，不止一位二手房從業(yè)人員對藍(lán)鯨財經(jīng)這樣表示。在他們看來，經(jīng)歷了去年下半年以來的冰封期之后，從掛牌量、帶看量、成交量等一系列市場表現(xiàn)和數(shù)據(jù)來看，二手房市場正在經(jīng)歷回暖。

不過，由于庫存量仍然較大，但客戶量卻并沒有明顯增多，觀望情緒仍然存在，對于未來走勢，這些從業(yè)人員普遍對短期樂觀，長期則還要看政策走向以及供需比的變化。

藍(lán)鯨財經(jīng)采訪多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于今年1月和去年2月均為春節(jié)月份，因此導(dǎo)致今年2月二手房網(wǎng)簽量同環(huán)比均出現(xiàn)較大幅度增長。如果與去年節(jié)后首月的3月相比，則基本持平或略有增長；從價格來看，2月成交及掛牌價格也均維持穩(wěn)定。

“與市場冰封期相比，回暖感受強烈”

北京鏈家位于朝陽區(qū)的某商圈經(jīng)理告訴藍(lán)鯨財經(jīng)，與去年下半年的二手房市場相比，今年開年以來確實有明顯的轉(zhuǎn)暖。

“去年12月是市場最差的時候，我們商圈整月只成交了3套，基本上是近幾年的歷史低點?！睋?jù)其介紹，但開年之后尤其是進入2月以來，每位經(jīng)紀(jì)人每月的平均帶看量能達(dá)到10余組，市場轉(zhuǎn)好也讓房主的新增掛牌量有所增加。

在該商圈經(jīng)理看來，眼下市場的回暖是與去年下半年以來的冰封期相比，所以回暖感受明顯，具體來看，現(xiàn)在市場基本上回到去年3、4月的水平，當(dāng)時疫情影響不大，是比較正常的行情。

再加上開年的季節(jié)性原因，對于賣方來說，為了促使去年掛了很久沒有賣出去的房源盡快成交（不少為換房），房主愿意進行適度讓價；對于買方來說，不少人會考慮5月子女入學(xué)信息采集時間，也有部分人在1月拿到了年終獎，所以也愿意在價格上適度讓步。

上述商圈經(jīng)理告訴藍(lán)鯨財經(jīng)，比如一套總價500萬的房源，去年下半年的時候，賣方希望510萬賣出，但買方只愿意出到502萬；但到了今年，買方可能愿意加到505萬，賣方也愿意讓價。“買賣雙方更有成交的動力，更容易達(dá)成交易。”

麥田房產(chǎn)位于北京西二旗大區(qū)的業(yè)務(wù)經(jīng)理告訴藍(lán)鯨財經(jīng)，由于區(qū)域內(nèi)商超、交通等配套設(shè)施升級，年初的市場回暖更為明顯，“基本上可以回到去年6、7月最好的行情”，她透露，有的優(yōu)質(zhì)房源會出現(xiàn)當(dāng)天帶看當(dāng)天成交的現(xiàn)象。

不過在該業(yè)務(wù)經(jīng)理看來，回暖也是正常的市場表現(xiàn)，“畢竟是疫情放開之后的第一年?！彼A(yù)測，在這一輪回暖的帶動下，今年上半年有望迎來“大陽春”，但下半年或者更長時間，則要看政策的進一步走向以及庫存量與客戶量的變動情況。

市場恢復(fù)狀況良好，部分區(qū)域增速明顯

根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2月北京二手房網(wǎng)簽15315套，環(huán)比增長84.3%，同比增長85.4%，市場明顯復(fù)蘇。

不止北京。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，全國8個重點城市包括北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、南京和廈門，2月二手住宅成交套數(shù)為79438套，環(huán)比增長78%，同比增長96%。

全國8城二手住宅成交套數(shù)（來源：上海易居房地產(chǎn)研究院）

“需要特別指出的是，只看2月網(wǎng)簽量增幅并無較大參考意義，增幅較大主要是低基數(shù)效應(yīng)導(dǎo)致。今年1月和去年2月均為春節(jié)月份，受假期影響網(wǎng)簽量和實際成交量相對較低，進而導(dǎo)致今年2月網(wǎng)簽量同環(huán)比均出現(xiàn)較大幅度增長?！?/p>

北京鏈家研究院分析師冷會對藍(lán)鯨財經(jīng)表示，從專業(yè)分析角度看，今年2月是節(jié)后的第一個完整月份，應(yīng)當(dāng)與往年的3月進行對比。在考慮平年因素的前提下，今年2月北京二手房網(wǎng)簽規(guī)模與去年3月（17085套，北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)）基本持平。

易居研究院整理的歷史數(shù)據(jù)顯示，全國二手住宅的降溫周期始于2021年5月，彼時全國重點8城成交數(shù)據(jù)同比降速為6%，隨后降速持續(xù)擴大。到2022年7月以后，由于新房市場停工斷貸潮風(fēng)波，二手房交易行情有過一波拉升。不過到2022年12月，二手房交易行情繼續(xù)疲軟，降幅為20%。

到了今年1月，上述8城二手房成交量雖然同比降幅仍為20%，但若對比同樣為春節(jié)的2022年2月，其同比增速為10%，市場已經(jīng)有了回暖的微弱跡象。若將今年2月的成交數(shù)據(jù)與去年3月相比，同比增速為20%。

“當(dāng)前市場的活躍狀態(tài)是季節(jié)性的正常表現(xiàn)，說明市場恢復(fù)狀況良好。”冷會說。

麥田分析師認(rèn)為，年前北京二手房市場掛牌量不斷增加，積累了大量的優(yōu)質(zhì)房源，再加上因疫情推遲的購房需求疊加年后“小陽春”集中釋放，使得近期市場熱度升溫較快，尤其像回龍觀、魯谷等剛需集中的區(qū)域，二手房成交量環(huán)比增長更明顯。

價格走勢平穩(wěn)，政策寬松加速交易

價格方面，根據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2月北京二手房掛牌均價整體走勢平穩(wěn)，大部分房源掛牌價維持穩(wěn)定。

北京鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計也顯示，由于節(jié)后剛需入市增加，外圍城區(qū)成交占比有所提升，進而導(dǎo)致全市成交均價結(jié)構(gòu)性下降。分城區(qū)看，多數(shù)城區(qū)價格走勢平穩(wěn)，波動幅度處于合理運行區(qū)間。

易居研究院分析認(rèn)為，從需求因素來看，每年年初通常是學(xué)區(qū)房成交高峰，從2月成交的部分二手房房源看，學(xué)區(qū)房屬性比較明顯，購房者認(rèn)購二手房很大程度上是傾向于教育資源或?qū)W區(qū)。

從價格因素看，剛需購房者對購房總價或套均價較為敏感，同一個城市中，二手房的套均價要明顯低于一手房，以北京為例，一手房套均價為595萬元/套，而二手房為281萬元/套，認(rèn)購二手房的經(jīng)濟壓力明顯要小很多。

黑龍江省嘉慶房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司地產(chǎn)開發(fā)總監(jiān)康凱認(rèn)為，進入2月，掛牌二手房源數(shù)量明顯增多，購房者可選擇面在增加，掛牌價格也相對穩(wěn)定，部分房東還愿意降價出售。反觀新房市場，這幾年房企尤其是民營房企受債務(wù)問題影響，基本沒有拿地，影響了新樓盤的供應(yīng)，潛在購買力對新房的購買信心也嚴(yán)重不足。

此外，康凱表示，購房政策在放松，包括限購放松、限售取出來等，都使得二手房交易更容易活躍。限價政策放松、貸款額度增加等，都使得認(rèn)購二手房的信貸成本降低。居民換購住房可享個稅退稅優(yōu)惠的政策，也大大加速了二手房的交易。

對于二手房市場未來的走勢，康凱預(yù)計，隨著疫情和假期因素的消解，前期積壓需求陸續(xù)釋放，與此同時，宏觀層面的預(yù)期引導(dǎo)逐漸發(fā)揮作用，市場信心得到有效提振。目前市場已回歸正軌，各方預(yù)期總體較為理性，未來市場基調(diào)仍將以穩(wěn)為主。