近年來(lái)，轉(zhuǎn)貸降息的“房貸低息置換”廣告隨處可見(jiàn)，在某些金融公司和貸款中介口中，只要經(jīng)過(guò)他們的一番運(yùn)作，房貸就可以轉(zhuǎn)化為利率更低更“省錢(qián)”的貸款，有些人轉(zhuǎn)了、有些人躍躍欲試。面對(duì)自己接近6%的高額房貸利率，吾亦心動(dòng)，但作為一名管理咨詢(xún)顧問(wèn)，也不能盲目從之，必須究其原、探其因、尋其果。于是乎，啟動(dòng)了自己的“轉(zhuǎn)貸降息”咨詢(xún)項(xiàng)目，在經(jīng)過(guò)深入調(diào)研、精細(xì)測(cè)算之后，得出結(jié)論是“該項(xiàng)目于我不可行！”。如果盲目從之，必定會(huì)“轉(zhuǎn)了個(gè)寂寞”，下面請(qǐng)聽(tīng)我慢慢道來(lái)。

一“轉(zhuǎn)貸降息”究竟是什么

轉(zhuǎn)貸降息，轉(zhuǎn)貸是手段、降息是目的，指的是借款人把自己的原有的銀行貸款通過(guò)某種方式，轉(zhuǎn)換成另外一種利息更低的貸款，以達(dá)到降低自己貸款利息支出的目的。比較常見(jiàn)的是將個(gè)人原先利率較高的住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)換為公積金貸款，或者干脆轉(zhuǎn)變成經(jīng)營(yíng)貸款或其他利率較低的貸款。個(gè)人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款是常規(guī)業(yè)務(wù)，但受個(gè)人公積金貸款額度限制，實(shí)際辦理的不多，中介也不會(huì)推薦，目前中介主推的是“按揭轉(zhuǎn)按揭”或“按揭轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸”。

(資料圖片僅供參考)

（一）按揭轉(zhuǎn)按揭

是將個(gè)人原來(lái)的按揭貸款（利率較高）轉(zhuǎn)換成新的按揭貸款（利率較低）。其大致操作流程如下：

1、結(jié)清原來(lái)利率較高的個(gè)人住房商業(yè)按揭貸款。這個(gè)過(guò)程中要提前向原貸款銀行提出申請(qǐng)，待申請(qǐng)獲批后進(jìn)行還款、辦理貸款結(jié)清手續(xù)。

2、以該房產(chǎn)做抵押，重新申請(qǐng)新的利率較低的按揭貸款。在抵押前還需對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，以確定能貸款的額度，

3、還款方式一般為等額本息。

在與中介溝通時(shí)，其向我推薦了兩種方案，第一種是年限20年，利率3.9%的按揭貸款，還款方式是等額本息；第二種是氣球貸，10年期，到期再簽10年。10年期的氣球貸利率、月供均與第一種方案相同。

（二）按揭轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸

經(jīng)營(yíng)貸款是以中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶(hù)為服務(wù)對(duì)象的融資產(chǎn)品，借款人可以通過(guò)房產(chǎn)抵押等擔(dān)保方式獲得銀行貸款，貸款資金用于其企業(yè)或個(gè)體戶(hù)的經(jīng)營(yíng)需要。按揭轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸就是把原來(lái)的住房按揭貸款結(jié)清，然后再重新抵押到銀行進(jìn)行貸款，還款方式一般都是先息后本，貸款期限一般是3-5年，貸款期間只需按月支付利息，到期時(shí)一次性歸還本金，中途可以隨借隨還，還本后利息隨本金的減少而減少。辦理按揭轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸必須辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，以企業(yè)經(jīng)營(yíng)需要為由、以房產(chǎn)為抵押進(jìn)行貸款。

中介給我推薦的是5年期的經(jīng)營(yíng)貸，利率3.5%，先息后本，同時(shí)承諾幫忙辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照等等。

二轉(zhuǎn)貸降息經(jīng)濟(jì)性分析

在做經(jīng)濟(jì)性分析時(shí)，通過(guò)兩個(gè)案例的方式進(jìn)行，將原按揭貸款與按揭轉(zhuǎn)按揭、按揭轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸進(jìn)行對(duì)比分析，同時(shí)還考慮不提前還貸、提前還貸兩種情景。

案例一：貸款100萬(wàn)元，期限20年，不提前還款

1、原按揭貸款：貸款額度100萬(wàn)元，利率5.77%，貸款期限20年，等額本息還款方式。20年累計(jì)支付利息款68.77萬(wàn)元，月供7032.26元。

2、按揭轉(zhuǎn)按揭：貸款額度100萬(wàn)元，利率3.9%，貸款期限20年，等額本息還款方式。20年累計(jì)支付利息款44.17萬(wàn)元，月供6007.24元。

3、按揭轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸：貸款額度100萬(wàn)元，利率3.5%，貸款期限5年（到期后滾動(dòng)，20年還清），先息后本還款方式。每月支付利息2916.67元，5年累計(jì)支付利息款17.5萬(wàn)元，20年總計(jì)支付利息款70萬(wàn)元。

在考慮經(jīng)濟(jì)性的時(shí)候，還需要考慮轉(zhuǎn)貸成本。轉(zhuǎn)貸成本主要是支付中介的費(fèi)用（2.5%，需2.5萬(wàn)元）、結(jié)清原按揭貸款的過(guò)橋費(fèi)用（每天千分之一，以10天計(jì)算，需1萬(wàn)元），如果轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸還需要辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的費(fèi)用。相關(guān)數(shù)據(jù)見(jiàn)下表。

表1：三種貸款方式經(jīng)濟(jì)性數(shù)據(jù)對(duì)比（貸滿(mǎn)20年）

以20年期計(jì)算，原按揭貸款、按揭轉(zhuǎn)按揭、按揭轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸需要支付的利息款分別為68.77萬(wàn)元、44.17萬(wàn)元、70萬(wàn)元，按揭轉(zhuǎn)按揭將節(jié)約利息21.1萬(wàn)元（68.77-44.17-2.5-1），按揭轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸支付的利息達(dá)到70萬(wàn)元，比原按揭貸款支付的利息還多，還要賠上手續(xù)費(fèi)、過(guò)橋費(fèi)、辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的費(fèi)用等。

結(jié)論：如果還款期限準(zhǔn)備拖滿(mǎn)20年，必須選擇“按揭轉(zhuǎn)按揭”的方式，確實(shí)可以節(jié)省費(fèi)用，前提是不提前還款。

案例二：貸款100萬(wàn)元，期限20年，5年還清所有貸款

1、原按揭貸款：貸款100萬(wàn)元，利率5.77%，期限20年，等額本息還款方式，每年提前還款20萬(wàn)元，第五年結(jié)束時(shí)全部結(jié)清。經(jīng)測(cè)算，5年時(shí)間還款總額115.78萬(wàn)元，其中利息款15.78萬(wàn)元。

2、按揭轉(zhuǎn)按揭：貸款額度100萬(wàn)元，利率3.9%，期限20年，等額本息還款方式，由于此種抵押貸不能提前部分還款，此處按第5年結(jié)束時(shí)一次性結(jié)清全部貸款計(jì)算。經(jīng)測(cè)算，5年時(shí)間還款總額117.81萬(wàn)元，其中利息款17.81萬(wàn)元，加上轉(zhuǎn)貸手續(xù)費(fèi)、過(guò)橋費(fèi)3.5萬(wàn)元，總支出121.31萬(wàn)元。

3、按揭轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸：貸款額度100萬(wàn)元，利率3.5%，貸款期限5年，先息后本，每年提前還款20萬(wàn)元，第五年結(jié)束時(shí)全部結(jié)清。經(jīng)測(cè)算，5年時(shí)間還款總額110.5萬(wàn)元，其中利息款10.5萬(wàn)元，加上轉(zhuǎn)貸手續(xù)費(fèi)、過(guò)橋費(fèi)3.5萬(wàn)元，總支出114萬(wàn)元。相關(guān)數(shù)據(jù)見(jiàn)表2（）。

表2：三種貸款方式經(jīng)濟(jì)性數(shù)據(jù)對(duì)比（5年還清）

以5年結(jié)清貸款計(jì)算，原按揭貸款、按揭轉(zhuǎn)按揭、按揭轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸總支出分別為115.78萬(wàn)元、121.31萬(wàn)元、114萬(wàn)元，按揭轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸的總支出最低，較原按揭方式少支出1.78萬(wàn)元。

結(jié)論：僅從經(jīng)濟(jì)性上分析，如果5年內(nèi)結(jié)清貸款，轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸比原貸款少支出1.78萬(wàn)元。測(cè)算時(shí)未考慮轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸時(shí)辦營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房產(chǎn)抵押評(píng)估等其他費(fèi)用，如將這些支出考慮進(jìn)來(lái)，將會(huì)與原按揭方式基本持平。

三轉(zhuǎn)貸降息風(fēng)險(xiǎn)分析

盡管中介都聲稱(chēng)可規(guī)避貸后檢查，但這背后涉及的多種費(fèi)用和復(fù)雜流程，暗藏多重潛在風(fēng)險(xiǎn)。

1、違約違法風(fēng)險(xiǎn)。房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸本身不合法，一旦被銀行發(fā)現(xiàn)，貸款人將承擔(dān)違約責(zé)任，可能會(huì)被要求提前償還貸款，帶來(lái)比較大的資金壓力，銀行發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)使用也會(huì)影響到個(gè)人征信。

2、貸款額度風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)貸的額度有可能批不下來(lái)，這個(gè)時(shí)候，轉(zhuǎn)貸人就欠一筆資金（提前結(jié)清原貸款的資金），而且利息負(fù)擔(dān)會(huì)比較重，面臨比較大的償還壓力。

3、資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)貸的期限通常比較短，可能需要在短短幾年內(nèi)就要還清，同樣給轉(zhuǎn)貸人帶來(lái)比較大的現(xiàn)金流的壓力，貸款到期后不能及時(shí)償還本金，可能產(chǎn)生資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)出現(xiàn)貸款逾期，且影響個(gè)人征信。

4、高額成本風(fēng)險(xiǎn)。中介辦理轉(zhuǎn)貸會(huì)收取較高點(diǎn)數(shù)的手續(xù)費(fèi)，墊付“過(guò)橋資金”會(huì)收取利息、服務(wù)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等，考慮這些成本后，優(yōu)惠幅度大打折扣。

5、信息安全風(fēng)險(xiǎn)。貸款人的身份信息、賬戶(hù)信息、家庭成員信息、財(cái)產(chǎn)信息等相關(guān)重要信息均被中介掌握，存在一定的信息安全風(fēng)險(xiǎn)。

四相關(guān)建議

1慎重選擇，切忌被利率差“一葉障目”

前述案例可以看出，真正能節(jié)省利息支出的只有嚴(yán)格按20年期還款的長(zhǎng)期貸款，還要注意的是轉(zhuǎn)貸后不支持提前部分還款，要提前還款就必須一次性全部還清。在此提醒想辦理轉(zhuǎn)貸的同學(xué)，轉(zhuǎn)貸前需深入評(píng)估，仔細(xì)對(duì)比、謹(jǐn)慎選擇。

2量體裁衣，切忌跟風(fēng)或被金融中介忽悠

如果家庭收入水平一般，短期內(nèi)無(wú)提前償還貸款計(jì)劃，建議選擇“按揭轉(zhuǎn)按揭”的方式，可以節(jié)省大筆利息支出；如果家庭收入水平中上，有提前還款計(jì)劃的，不論是提前部分還款還是全部結(jié)清，都建議不要盲目轉(zhuǎn)貸。

總之，網(wǎng)上金融中介所謂的“不能幫您掙錢(qián)，可以幫您省錢(qián)”的宣傳不完全可信，稍不注意就變成“他們掙了手續(xù)費(fèi)，自己沒(méi)落到好處”的結(jié)局，轉(zhuǎn)貸前先要想好自己的需求，然后進(jìn)行調(diào)查分析、測(cè)算對(duì)比，最后再考慮這件事情值不值得你去做。

作者：段安樂(lè)，北大縱橫合伙人