進入2023年，房地產行業(yè)撥開迷霧，出現隱隱曙光。

二手房市場率先活躍起來，各大一線城市成交回暖，業(yè)主置換需求上升，新房市場也難得回暖，不少城市售樓處重新收獲人氣……一切似乎都在向積極的方向發(fā)展，房地產信心重建不再流于表面。但是，星星之火能否成燎原之勢，2023年房地產能否真正企穩(wěn)回升，即便在房企內部也存在分化。

今年的政府工作報告對房地產有了一些新描述、新展望，為未來樓市描繪出了一條較為清晰的路。報告指出，加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

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業(yè)內觀點認為，2023年政府工作報告更加強調“穩(wěn)增長”和“防風險”，當前宏觀經濟繼續(xù)好轉預期增強，有利于提振市場信心。近期行業(yè)信心加快恢復，市場交易活躍性有所上升，2023年房地產有望實現“軟著陸”，二季度有望逐步走出“谷底”，并于下半年逐步回升。

防風險是首位，促需求要精準

過去的2022年，房地產市場的兩大癥結，一是企業(yè)資金緊張引發(fā)的交樓風險，二是各種因素綜合作用下的需求收縮問題。房企忙于拆解債務之雷，購房者左右觀望謹慎入市，樓市整體活力被“冰封”。

作為國民經濟支柱產業(yè)，房地產對經濟增長、就業(yè)、財稅收入、居民財富、金融穩(wěn)定都具有重大影響。

中指研究院指出，房地產業(yè)增加值占GDP的比重為7%左右，加上建筑業(yè)則占到14%，土地出讓收入和房地產相關稅收占地方綜合財力近50%，占城鎮(zhèn)居民家庭資產的六成，房地產貸款加上以房地產作押品的貸款，占全部貸款余額的39%。

促回暖的第一步，是化解不穩(wěn)定因素，將防風險放在首位。2021年下半年以來，部分房企由于長期“高杠桿、高負債、高周轉”經營，資產負債表持續(xù)處于高風險狀態(tài)，最終不可持續(xù)出現風險。今年的政府工作報告則明確提出，要有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險，促進房地產業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

中指研究院表示，穩(wěn)住市場主體是今年行業(yè)重要工作，防止更多房企（特別是優(yōu)質房企）風險暴露，才能穩(wěn)定市場預期。保交樓的重要性在此前多次會議中已經均有體現，預計今年“保交樓”仍是“防風險”的重要發(fā)力點。

在企業(yè)端，去年底“金融16條”“三支箭”先后落地，今年監(jiān)管部門繼續(xù)強調支持優(yōu)質房企改善資產負債表，未來針對優(yōu)質房企的資金支持力度有望繼續(xù)加大，前期已出臺的政策亦有望加快落實，促進企業(yè)資金面繼續(xù)改善。同時，針對企業(yè)的監(jiān)管或保持嚴格，促進其實現可持續(xù)發(fā)展。

在3月7日的“部長通道”采訪活動上，住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹表示，要防范化解房地產“灰犀牛”風險，避免和金融風險、地方債風險交織，發(fā)生系統(tǒng)性風險?？梢杂谩白深^、帶中間”的方法，以“精準拆彈”的方式化解風險?！耙活^”是抓優(yōu)質房企，一視同仁支持優(yōu)質國有房企和優(yōu)質民營房企，改善他們的資產負債狀況，滿足他們合理的融資需求；另“一頭”是抓出險的房企，一方面幫助他們自救，另一方面嚴格依法依規(guī)處置，絕不讓損害群眾利益的行為蒙混過關，要讓他們付出應有代價。

防范風險的同時，今年在?；久裆桶l(fā)展社會事業(yè)的安排上，政府工作報告中指出，要加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。

在住房保障體系建設上，銀河證券認為，住房保障體系的建設是實現房地產行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要舉措，今年保租房建設將會加速，并且在政策方面提供大力支持，如信貸、REITs等。當前銷售處于復蘇過程中，但仍在底部區(qū)域，基本面修復存在不確定性，需求側政策發(fā)力勢在必行。

中指研究院表示，針對不同人群，2023年支持剛需群體的政策力度有望延續(xù)，支持改善性住房需求的政策有望進一步優(yōu)化，促進以舊換新、以小換大的住房需求釋放。另外，結合人口的最新變化，給予多孩家庭、老年家庭、人才、產業(yè)人群等更多政策側重，也是支持剛需和改善性住房需求的政策方向。

隨著市場情緒逐步修復，熱點城市的政策或將進入觀望期，對仍處于調整階段的城市和區(qū)域，預計仍會有增量優(yōu)化政策出臺。不過在“房住不炒”政策定位下，整體方向仍為“托而不舉”，對投資需求仍處于嚴格監(jiān)管狀態(tài)，如果部分城市出現大幅上漲，收緊性政策跟進的預期亦將提升。

二季度房地產有望走出“谷底”

春節(jié)以來，樓市已出現一些回暖跡象。

根據國家統(tǒng)計局數據，1月70個大中城市新房價格環(huán)比上漲城市數量達到36個，自2021年9月以來首次超過下降城市數。不少一二線城市二手房價格漲幅更為明顯，市場活躍度持續(xù)提升。

銀河證券數據也顯示，2023年2月，30城新房銷售面積1120.56萬平方米，同比增速30.86%，環(huán)比增速為28.71%，成交套數100822套，同比增速為31.62%，環(huán)比增速為30.90%。一線城市小幅上漲，北京、上海熱度延續(xù)，二三線城市漲多跌少，武漢、成都單月銷售突破100萬平方米。

二手房市場活躍度同樣提升，北京、深圳、杭州、南京、蘇州、廣州、佛山、東莞、成都、廈門、青島、大連、南寧、常熟、江門等15城2月銷售套數為61404套，環(huán)比上月漲47.82%，同比跌42.11%；銷售面積為746.01萬平方米，環(huán)比上月漲41.07%，同比跌115.06%。

浙商證券指出，短期來看，市場熱度的回升趨勢已經形成，積壓的購房需求將促進短期內市場轉向良好。中長期來看，市場恢復程度有待觀望，仍需結合土地供應、城市基本面及宏觀經濟的恢復情況來進行判斷。

中歐國際工商學院教授、央行調查統(tǒng)計司原司長盛松成認為，今年有望成為房地產市場實現軟著陸的轉折之年。在他看來，政府工作報告首提防止房企“無序擴張”，這不僅為化解房企風險，也是意圖幫助頭部房企率先轉型、樹立行業(yè)典范，隨著經濟環(huán)境改善，今年房地產市場會逐漸企穩(wěn)。

植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平認為，自2021年三季度到2022年末，本輪房地產下行周期已經經歷了1年半的時間，并可能延續(xù)至2023年一季度末，考慮到當前政策調整較為及時，預計市場大約在2023年二季度觸底企穩(wěn)，并于下半年逐步回升。

在他看來，房地產市場銷售可能前低后高，重點城市房價二季度末可能率先觸底回升，不排除2023年“金九銀十”行情在重點城市再度出現的可能性，受現房庫存偏低影響，個別城市或許會出現階段性“過熱”的狀況，預計2023年商品房銷售面積增速從2022年的-25%回升至-2.5%左右。

倪虹則表示，對房地產市場的企穩(wěn)回升充滿信心。主要有三方面原因：從市場供給和需求看，疫情防控取得了決定性的勝利，防控的政策也作了優(yōu)化和調整，可以說對房地產供需兩端都產生了積極影響。供給方面，施工人員、施工材料可以順利進場，住房項目復工率大大提高了。從需求看，現在售樓處看房量大幅提升，成交量也有明顯改善。

從市場預期看，倪虹表示，今年1、2月份全國商品房銷售，包括一手和二手房，結束了13個月的負增長。雖然70個大中城市的房價有漲有跌，但總體來看價格是平穩(wěn)的。同時，保交樓的工作在扎實推進，有力保障了購房人合法權益，房企的合理性融資也得到了改善。市場主體信心正在恢復。

從政策落實情況看，購買首套住房的大力支持政策、購買二套住房的合理支持政策已經出臺，正在落實見效。不讓投機炒房重新入市，原則上不支持三套以上購房的要求，各地也在認真落實。

倪虹同時強調：“我們期望的企穩(wěn)回升應該是，牢牢堅持‘房子是用來住的，不是用來炒的’定位的企穩(wěn)回升；大力支持剛性和改善性住房需求的企穩(wěn)回升；防止市場大起大落的企穩(wěn)回升；是促進行業(yè)高質量發(fā)展的企穩(wěn)回升?！?/p>