入戶門鎖松動、地面空鼓、墻體開裂、墻面眾多劃痕、衛(wèi)生間餐廳墻面濕痕、衛(wèi)生間木門變形無法關(guān)閉、窗戶下方打膠開裂無法關(guān)閉、室內(nèi)使用廉價乳膠漆……

北京朝陽區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房上東郡的業(yè)主張女士無論如何也沒想到，2020年7月從近3萬人中搖號買到的“最貴”共有產(chǎn)權(quán)房、被稱為共有產(chǎn)權(quán)房“標(biāo)桿”的示范項目，在2022年10月交付時，會出現(xiàn)這么多問題。

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在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行的幾年時間里，新建商品房的交付就像拆盲盒，各種交付問題層出不窮。那么，如果遭遇交付標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)，業(yè)主是否收房？是否索賠？出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題和減配時該怎么辦？

花錢換來“糟心”

據(jù)張女士和其他業(yè)主的收集整理，上東郡小區(qū)共存在如下問題：

變更合同約定品牌，如臥室地板從“生活家”換成“和邦盛世”，入戶門從“步陽”換成“星月神”，室內(nèi)門從“金凱”換成“菲立”，更換已公示的涂料，9月23日業(yè)主發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場大量文邦乳膠漆用于室內(nèi)和室外裝修。

此外，14、15、17等樓外立面存在大面積不平甚至鼓包現(xiàn)象；7號樓2、3單元2層和8層，相鄰兩戶客廳窗斜上方無故多出外口梁，嚴(yán)重影響相關(guān)住戶采光，并與審批圖紙不符；衛(wèi)生間下水管道沒有設(shè)置隔音措施、漏水。此外還有墻體開裂、樓道過窄、隔欄過近、單元門減配、建筑垃圾回填、園林綠化減配等一系列問題。

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“買房買了個糟心?！睆埮扛嬖V藍(lán)鯨財經(jīng)，她已經(jīng)自己花錢進(jìn)行了一些維修，比如重刷墻面、重做防水、重做踢腳線、修補門窗、換門鎖等，但目前最嚴(yán)重的問題是，由于墻面底漆很差，即便補了墻面裂縫，也依然會裂，此外還有地板空鼓嚴(yán)重。

這樣的交付現(xiàn)象并非孤例。藍(lán)鯨財經(jīng)在黑貓投訴等平臺上發(fā)現(xiàn)，僅去年下半年以來，就有多起類似的投訴。

去年12月底，杭州某房地產(chǎn)項目業(yè)主投訴稱，其所購商品房已到交付時間，但進(jìn)度遠(yuǎn)未達(dá)到交付要求，其提出以下幾個問題有待解決：

外墻面處理不平整，工藝不達(dá)標(biāo)，有漏滲水隱患；飄窗設(shè)計不合理，施工不達(dá)標(biāo)，雨水不能及時排出，已有大面積滲漏情況出現(xiàn)，開發(fā)商只進(jìn)行百葉窗打膠處理；小區(qū)環(huán)境差，到處垃圾，未進(jìn)行整體衛(wèi)生處理，未達(dá)到交付要求；屋內(nèi)墻面不平整、地磚空鼓、窗臺石縫大、窗套處縫隙大未進(jìn)行修補；公共樓道電箱外露，有非常大的安全隱患；樓頂施工達(dá)不到要求，漏水嚴(yán)重；房屋內(nèi)外墻面開裂；陽臺玻璃破碎。

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去年10月，湖南省嘉禾縣某房地產(chǎn)項目業(yè)主投訴稱，該項目的交房時間是當(dāng)年7月，但交房時存在多處質(zhì)量問題，比如塑鋼窗戶刮花刮破，大廳推拉玻璃門框破損，大廳地板瓷磚大面積刮花，維修時存在暴力施工，粉塵堆積污染嚴(yán)重。與此同時，物業(yè)清單已經(jīng)出現(xiàn)幾個月的物業(yè)費。

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去年9月，江蘇省鹽城某房地產(chǎn)項目業(yè)主投訴稱，從2020年10月交房后的缺陷維護至今沒有修理結(jié)束，業(yè)主一直無法入住，期間還多次收到物業(yè)費的催收。

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今年2月，甘肅省定西市某房地產(chǎn)項目業(yè)主投訴稱，由于管道排水設(shè)計不合理，去年底剛裝修完的新房，尚未入住就出現(xiàn)反水問題，新家具全部被泡，整層樓損失嚴(yán)重。

“先收房，再維修”

據(jù)上述上東郡業(yè)主張女士透露，小區(qū)開發(fā)商向業(yè)主承諾會對業(yè)主反映的質(zhì)量問題進(jìn)行維修，但前提是，希望業(yè)主先收房。

張女士也表示，比如更換底漆這樣的訴求，也可以得到滿足，但問題是，一棟樓只有一個工人，“不知道要等到多久。”

已經(jīng)失去耐心和信心的張女士，決定繼續(xù)自費將室內(nèi)底漆鏟掉后重刷。張女士透露，因為存在各種問題，自己到現(xiàn)在還沒有收房，而據(jù)她了解，小區(qū)迄今收房率還不到40%。

對于業(yè)主來說，由于房屋存在各種交付問題所以拒絕收房；對于開發(fā)企業(yè)來說，保交付則是一件必須按時完成的功課。

“去年一年都在很努力完成交付指標(biāo)和任務(wù)，”某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人向藍(lán)鯨財經(jīng)介紹，但市場下行期時，很多非一二線核心城市業(yè)主的收房難度會非常高。

該負(fù)責(zé)人表示，過去房價在上漲通道時，即便房屋有輕微瑕疵，業(yè)主也愿意趕快收房；但現(xiàn)在房價沒有明顯的上漲趨勢，這些瑕疵會被業(yè)主放大，部分業(yè)主更希望得到一些補償來彌補房價上漲預(yù)期的缺失。

一位在房地產(chǎn)企業(yè)從事客戶服務(wù)工作的相關(guān)負(fù)責(zé)人也對藍(lán)鯨財經(jīng)表示，由于商品房在開發(fā)建設(shè)過程中，通常由總包再進(jìn)行多次分包，對于開發(fā)企業(yè)來說，很難對房屋品質(zhì)進(jìn)行有效的全面把控。因此，在業(yè)主收房之后，針對房屋質(zhì)量問題的修補會持續(xù)一段時間，這在行業(yè)內(nèi)非常常見，也因此才有新房交付之后的兩年有限質(zhì)保期，某種程度上相當(dāng)于對一些交付問題的“容錯”。

不過，該人士也坦陳，在市場下行期，房企暴雷頻發(fā)，資金和保交付的雙重壓力下，出現(xiàn)交付質(zhì)量問題越來越普遍，問題也越來越嚴(yán)重。

據(jù)媒體報道，2022年，人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板共收到房地產(chǎn)投訴約11.71萬起，與2021年同期相比增長53.27%。其中，質(zhì)量相關(guān)投訴較2021年增長73.44%，達(dá)43572起；合同相關(guān)投訴28169起，較2021年增長38.33%；服務(wù)相關(guān)投訴64784起，較2021年同期增長57.92%。

交付不達(dá)標(biāo)的三個層次

北京方利律師事務(wù)所律師賈瑞果對藍(lán)鯨財經(jīng)表示，按照審判實務(wù)和工程部門的認(rèn)定，房屋交付標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)可以分為三個層次：

一是法律強制或嚴(yán)重影響居住的，不構(gòu)成交付，業(yè)主可以拒收。例如未取得竣工備案表的、無水電設(shè)施、旁邊有變電站未公示等等，但是也有中間地帶，比如未按約定提供中水。

二是一般工程質(zhì)量問題，會影響業(yè)主心情，但實質(zhì)上不影響居住，一般不認(rèn)為構(gòu)成拒收的理由，主要是賠償。例如回填土問題造成墻體與地面有縫隙，室內(nèi)裸露鋼筋，臥室增加了橫梁等。

三是輕微瑕疵或者一般意義上的減配，一般沒有賠償，有的可能減免部分物業(yè)費。例如公共部位的大理石換成瓷磚，鐵藝圍欄換成磚墻，室內(nèi)裝修明顯減配或與樣板間差距巨大，玻璃上有劃痕等。

但需要說明兩點：合同中交付標(biāo)準(zhǔn)的表述很多是模糊的，例如對“或同等檔次品牌或產(chǎn)品”的理解；如果存在同類問題的業(yè)主較多，或者公共部分嚴(yán)重減配，可以集體與開發(fā)商協(xié)商，要求推遲交付、明確品牌、政府部門進(jìn)行監(jiān)督等。

“說到底，還是要看合同約定以及其他可以構(gòu)成合同約定的書面材料、具體的質(zhì)量問題和證據(jù)情況?！辟Z瑞果表示，是否收房，完全是業(yè)主的利益考量，如迫切的居住需求等等，可以先入住，再溝通或訴訟。一般情況下，收房與賠付并不沖突，即便開發(fā)商書面通知、甚至業(yè)主簽字“收房代表認(rèn)可房屋質(zhì)量，放棄索賠的各項權(quán)利，此后開發(fā)商只履行維修義務(wù)”之后，也可以索賠。

但是，在收到交付通知書后，如不收房，需按時回復(fù)開發(fā)商，并提供簡要理由和證據(jù)；如收房，應(yīng)在入住前進(jìn)行證據(jù)保存，必要時進(jìn)行公證。

賈瑞果建議，除非有嚴(yán)重問題，現(xiàn)階段還是建議先收房，哪怕房屋手續(xù)有問題，即便會交納一部分費用，但是相對于房款，基本都是可以承受的成本。收房不影響索賠，一般也不影響解除合同，基本不增加成本和難度。