目前為止，流動(dòng)性危機(jī)是美國(guó)小型銀行面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)，但分析指出，隨著商業(yè)房地產(chǎn)（CRE）違約風(fēng)險(xiǎn)上升，該領(lǐng)域現(xiàn)在是一個(gè)定時(shí)炸彈，威脅到整個(gè)小銀行部門(mén)的償付能力，有可能對(duì)小型銀行產(chǎn)生毀滅性打擊，原因是小型銀行對(duì)該行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)敞口過(guò)大。

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摩根大通計(jì)算出，根據(jù)美聯(lián)儲(chǔ)每周公布的美國(guó)銀行業(yè)存貸款公告（H.8），相對(duì)于大銀行，小銀行在CRE貸款中占據(jù)了最大份額。截至2023年2月，小銀行在不包括多戶住宅、農(nóng)田和建筑貸款在內(nèi)的CRE貸款余額中占了驚人的70%份額。

考慮到該時(shí)期CRE交易量的下降，這一份額尤其值得注意。

另一方面，商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）的發(fā)行在去年全年都跟隨CRE的交易量下降而下降，一直處于低迷。這是一個(gè)問(wèn)題，因?yàn)樵贑MBS發(fā)行速度放緩的情況下，CRE借款人的信貸可用性在今年已經(jīng)受到挑戰(zhàn)。

作為資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的一種，CMBS是將商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款匯聚到一個(gè)資產(chǎn)池中，以商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)經(jīng)營(yíng)收入（如租金、物業(yè)費(fèi)、商業(yè)管理費(fèi)等）作為償債本息來(lái)源，通過(guò)資產(chǎn)證券化過(guò)程，以債券形式向投資者發(fā)行的證券（未來(lái)經(jīng)營(yíng)收入也構(gòu)成了投資者的本金和收益）。

CMBS的風(fēng)險(xiǎn)主要是違約風(fēng)險(xiǎn)，主要決定因素在于作為抵押資產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)情況，慘淡的運(yùn)營(yíng)情況及由此伴隨的抵押資產(chǎn)估值的斷崖式下跌是造成損失的原因。

瑞信分析師Tayo Okusanya在本周公布的研報(bào)中稱，由于利率不斷上升，新發(fā)放的商業(yè)地產(chǎn)貸款的估值可能會(huì)更低，同時(shí)這些貸款背后的商業(yè)地產(chǎn)抵押品可能已經(jīng)貶值。該行還表示，CMBS拖欠率在2023年2月環(huán)比躍升18個(gè)基點(diǎn)，過(guò)去12個(gè)月中，多戶住宅和辦公室的拖欠率增幅最大。

本月初，作為世界知名的頂級(jí)投資公司，家底豐厚的黑石集團(tuán)竟陷入5.6億美元CMBS違約風(fēng)波。同時(shí)，作為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)健康狀況的晴雨表，黑石旗下710億美元的房地產(chǎn)投資信托基金B(yǎng)REIT，從去年11月起就持續(xù)觸發(fā)月度客戶撤資上限，均突顯歐美快速加息之下商業(yè)地產(chǎn)的尷尬處境。

有分析人士表示，這是黑石的流動(dòng)性出了問(wèn)題，集中贖回（擠兌）加劇了它的流動(dòng)性壓力，造成了債務(wù)違約，反過(guò)來(lái)又加劇了市場(chǎng)的恐慌。

分析指出，隨著美國(guó)銀行業(yè)危機(jī)蔓延，規(guī)模較小的銀行可能會(huì)進(jìn)一步退出，這將導(dǎo)致二級(jí)/三級(jí)CRE市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重的信貸緊縮。關(guān)鍵問(wèn)題是，誰(shuí)還會(huì)在這些市場(chǎng)上放貸？

大型銀行似乎不太可能以一種有意義的方式彌補(bǔ)市場(chǎng)的不足。機(jī)會(huì)主義的私人債務(wù)基金可能會(huì)參與進(jìn)來(lái)，但融資成本可能會(huì)高得多，而且不太可能達(dá)到所需的規(guī)模。

對(duì)于美國(guó)那些尋求租房的人來(lái)說(shuō)，有一些好消息，根據(jù)Zillow觀察租金指數(shù)(ZORI)的最新數(shù)據(jù)，全國(guó)租金水平增長(zhǎng)在2022年2月達(dá)到頂峰，此后同比繼續(xù)減速。當(dāng)然，這對(duì)房地產(chǎn)公司和CMBS證券持有人來(lái)說(shuō)也是個(gè)壞消息，由于辦公空間需求下降以及小型銀行陷入危機(jī)貸款逐漸減少的雙重打擊，他們將看到大量違約。

摩根大通指出，硅谷銀行以及其他地區(qū)性銀行的倒閉，給地區(qū)性銀行帶來(lái)了一個(gè)放大鏡，市場(chǎng)和監(jiān)管機(jī)構(gòu)正在揭開(kāi)這些銀行賬目中固有的信貸風(fēng)險(xiǎn)水平，而它們的CRE貸款賬目仍然是監(jiān)管機(jī)構(gòu)的一個(gè)主要擔(dān)憂領(lǐng)域。