近期，重點(diǎn)城市集中土拍密集開(kāi)啟。

3月23日，北京2023年首輪集中土拍正式開(kāi)啟，出讓昌平區(qū)兩宗住宅用地，其中一宗地吸引了42家房企及聯(lián)合體參與競(jìng)拍，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)前的網(wǎng)上報(bào)價(jià)已罕見(jiàn)“觸頂”；另一宗地則底價(jià)成交。

同日，廣州2023年首輪集中土拍也正式打響，首日出讓的2宗宅地全部底價(jià)成交，并且均被城投公司拿下，總收金63.4億元。

(資料圖)

除了北京、廣州，南京、成都等地近日也進(jìn)行了首輪土拍。據(jù)了解，杭州、合肥將在月末跟進(jìn)，深圳、長(zhǎng)春、寧波、濟(jì)南、天津會(huì)在3月31日同時(shí)進(jìn)行。

42家房企搶北京一宅地

3月23日，北京2023年首輪集中土拍正式開(kāi)啟，出讓昌平區(qū)兩宗住宅用地。

最受關(guān)注的是北京昌平區(qū)朱辛莊新區(qū)二期土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目CP01-0801-0028地塊R2二類居住用地，規(guī)劃建筑面積約3.66萬(wàn)平方米，掛牌出讓起始價(jià)為11.3億元，該宗地土地合理上限價(jià)格為12.995億元，當(dāng)報(bào)價(jià)達(dá)到上限價(jià)格時(shí)，將轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。

截至現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍前，該地塊已經(jīng)收到30次網(wǎng)上報(bào)價(jià)，最高報(bào)價(jià)為12.995億元，直接“觸頂”。

據(jù)了解，該地塊吸引了首開(kāi)、碧桂園、上海大華、建發(fā)、綠城、龍湖、中鐵建、中海、華潤(rùn)、越秀、路勁、保利、金茂、金地、中鐵、華僑城等42家房企及聯(lián)合體參與競(jìng)拍，最終被上海大華地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)得，成交樓面地價(jià)35475元/平方米。

中指研究院高級(jí)分析師張曉飛指出，北京昌平區(qū)朱辛莊地塊熱度與此前朝陽(yáng)區(qū)小紅門(mén)地塊有異曲同工之處，規(guī)模小、利潤(rùn)高、資金少、流速快、難度低，吸引除長(zhǎng)期關(guān)注北京市場(chǎng)以外的各種企業(yè)競(jìng)相參與。

張曉飛介紹，該地塊地理位置優(yōu)勢(shì)，交通便利。同時(shí)，該地塊規(guī)劃建筑面積36632平方米，開(kāi)發(fā)規(guī)模比較小；投入資金也比較少，觸頂價(jià)格是12.995億元，能夠讓很多的企業(yè)參與到其中。另外，房地價(jià)差上面有一些比較明顯的優(yōu)勢(shì)，比如該項(xiàng)目銷售指導(dǎo)價(jià)格是6.2萬(wàn)元/平方米，成交樓面價(jià)是35475元/平方米左右，房地價(jià)差大概2.6萬(wàn)元，雖然這個(gè)房地價(jià)差不及之前3、4萬(wàn)元的房地價(jià)差，但也已經(jīng)不少了，利潤(rùn)空間還是比較充足的。此外，該地塊周邊之前成交的一些新地塊，在預(yù)售階段的去化比較不錯(cuò)，所以這個(gè)區(qū)域從開(kāi)發(fā)難度和銷售難度上來(lái)講都比較低。

另外，北京昌平新城東區(qū)三期土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目CP00-1002-0001地塊R2二類居住用地，規(guī)劃建筑面積108188.936平方米，掛牌出讓起始價(jià)為27億元，截至現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍前，該地塊僅收到1次網(wǎng)上報(bào)價(jià)，最終被首開(kāi)以27億元底價(jià)拿下，成交樓面價(jià)24956元/平方米，商品住宅銷售指導(dǎo)價(jià)為5.3萬(wàn)元/平方米。

據(jù)了解，北京2023年首批擬供住宅用地共計(jì)23宗，除本次出讓的2宗外，其余地塊擬于5月16日以前完成出讓。

廣州兩宅地均被城投底價(jià)拿下

3月23日，廣州迎來(lái)2023年首個(gè)土拍日，共出讓2宗涉宅用地，分別位于天河區(qū)智慧城和增城區(qū)寧西街，2宗地塊均順利以底價(jià)成交，合計(jì)成交建面72萬(wàn)平方米，合計(jì)成交金額63.4億元。

其中，廣州城投以底價(jià)44.4億元競(jìng)得天河智慧城地塊，增城城投則以底價(jià)19億元斬獲增城寧西街地塊。

“此次廣州供地，不管從規(guī)模上看，還是溢價(jià)率，都顯示土地市場(chǎng)仍處于低位徘徊的局面，顯示地市仍需要時(shí)間來(lái)修復(fù)情緒?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說(shuō)。

對(duì)于廣州此次土拍平淡收?qǐng)龅脑?，李宇嘉認(rèn)為，主要與商品房銷售市場(chǎng)的走勢(shì)有關(guān)。進(jìn)入3月份，樓市回暖的態(tài)勢(shì)貌似走弱了，開(kāi)發(fā)商的信心也并未有效恢復(fù)，這是土地市場(chǎng)繼續(xù)低位的主因。

中指研究院廣州分院研究主管陳雪強(qiáng)還指出，本輪2宗地均是不算太熱門(mén)的地塊，其中天河智慧城地塊雖然地理位置算比較優(yōu)越，但由于地塊出讓條件較為苛刻，除了需配建75000平方米政策性住房外，還需配建高達(dá)29%的商業(yè)比例。另外，增城寧西街地塊周邊配套則相對(duì)匱乏，也是導(dǎo)致此次競(jìng)拍熱度不高的原因。

除了3月23日出讓的2宗宅地，廣州首輪剩余6宗宅地將分別于4月3日、13日、20日、21日出讓，時(shí)間跨度將近一個(gè)月。

陳雪強(qiáng)指出，相比前兩年采取的集中供地規(guī)則有所不同，今年集中供地規(guī)則有所優(yōu)化，采取了“集中掛牌、分散出讓”的模式。從土拍規(guī)則優(yōu)化的目的來(lái)看，將有利于減輕房企集中拿地的資金壓力，同時(shí)也有利于促進(jìn)地塊的成交。

李宇嘉也表示，此次廣州供地最大的變化是，地塊不再集中在一天或兩天出讓，而是分布在一個(gè)月內(nèi)出讓，有利于完善供地信息，有利于開(kāi)發(fā)商籌集資金，避免了地塊之間的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)。新模式下，設(shè)置3個(gè)月的較長(zhǎng)周期，可以給開(kāi)發(fā)商充足的時(shí)間，也給地方政府勾地、招商引資充足的時(shí)間。

重點(diǎn)城市進(jìn)入密集土拍期

近期，重點(diǎn)城市進(jìn)入密集土拍期，除了北京、廣州，南京、成都等地也進(jìn)行了土拍。

3月22日，成都進(jìn)行2023年首場(chǎng)土拍，4宗涉宅用地全部成交，總成交金額35.64億元，溢價(jià)率最高達(dá)15%。本次土拍仍然采用“限價(jià)競(jìng)買+抽簽競(jìng)得”的方式進(jìn)行拍賣，有2宗地進(jìn)入搖號(hào)抽簽環(huán)節(jié)，其中一宗地有46家企業(yè)報(bào)名、25家進(jìn)入抽簽環(huán)節(jié)，一宗地有32家企業(yè)搖號(hào)抽簽；另外2宗地則底價(jià)成交。此外還有3宗地將于3月28日拍賣。

中指研究院認(rèn)為，成都土拍報(bào)名熱度提升，表明不少企業(yè)的現(xiàn)金流問(wèn)題已得到解決，同時(shí)也持續(xù)看好成都城市的發(fā)展前景，土拍熱度回升為那些還在觀望中的開(kāi)發(fā)商給予強(qiáng)大信心。

3月17日，南京2023年首輪集中供地正式開(kāi)拍，共出讓11宗涉宅地塊，最終，有4宗觸頂搖號(hào)、3宗溢價(jià)、4宗底價(jià)成交，收金176.688億元，平均溢價(jià)率7.98%。

值得注意的是，競(jìng)爭(zhēng)最激烈的南京建鄴區(qū)熱門(mén)地塊，開(kāi)拍即收到12輪競(jìng)價(jià)觸頂進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)階段，最終被民企偉星房產(chǎn)以31億元競(jìng)得，溢價(jià)率14.81%，成交樓面價(jià)高達(dá)43173元/平方米，成為南京史上單價(jià)第二高宅地。雖然只是經(jīng)歷了12輪的競(jìng)價(jià)，但從11輪到12輪的過(guò)程中，房企1秒加價(jià)2.3億，一步到位觸頂搖號(hào)。

另外，近日，上海市2023年首批宅地正式掛牌公告，共推出19宗地塊，總起價(jià)483.4億元，分布于浦東新區(qū)、徐匯區(qū)、靜安區(qū)等11個(gè)區(qū)，將于2023年4月18日組織出讓。

中指研究院指出，今年以來(lái)，多數(shù)城市在優(yōu)化完善集中供地模式，更好發(fā)揮充分公開(kāi)披露信息對(duì)于穩(wěn)定和引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期的積極作用，以“多頻少量”的方式集中公告土地信息成為各地主旋律。從全國(guó)范圍來(lái)看，目前已有鄭州、杭州、蘇州、南京等城市完成了首場(chǎng)土拍，杭州、合肥隨后在月末跟進(jìn)，深圳、長(zhǎng)春、寧波、濟(jì)南、天津會(huì)在3月31號(hào)同時(shí)進(jìn)行。