備受關(guān)注的福州調(diào)整二手房中介費文件撤銷了！

6月2日，福州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會官方微信發(fā)布公告稱，按照行業(yè)主管部門要求，已撤銷調(diào)整二手房中介費有關(guān)文件。

【資料圖】

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，全國25個重點城市買賣雙方實際支付的中介費率平均值為2.2%，其中，購房者承擔(dān)了近7成中介費。

業(yè)內(nèi)人士認為，由于外界認為福州中介費沒有實質(zhì)下降，且造成了負面影響，因此該文件被撤銷。未來中介費用下調(diào)工作要和二手房提振的各政策緊密結(jié)合，各地要兼顧購房群眾、中介機構(gòu)、市場行情等實際情況，積極降低交易成本，促進二手房市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

福州撤銷調(diào)整二手房中介費有關(guān)文件

6月2日，福州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會官方微信發(fā)布公告稱，按照行業(yè)主管部門要求，已撤銷調(diào)整二手房中介費有關(guān)文件。

公告稱，“我會于5月30日印發(fā)的《關(guān)于合理調(diào)整二手房交易傭金標準，促進房產(chǎn)消費復(fù)蘇的指導(dǎo)意見書》，因?qū)ψ〗ú?、市場監(jiān)管總局等部門關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的意見政策精神把握不準、領(lǐng)會不透，悖離上級精神，給房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)造成較大負面影響，對此，我會深表歉意！為及時消除影響，按照行業(yè)主管部門要求，我會已立即印發(fā)通知撤銷上述文件，并深刻吸取教訓(xùn)，深入學(xué)習(xí)住建部、市場監(jiān)管總局等部門關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的意見精神，深入領(lǐng)會政策措施，堅持以人民為中心的思想，進一步研究完善行業(yè)自律機制，規(guī)范行業(yè)發(fā)展，切實降低房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)當(dāng)事人交易成本?！?/p>

5月30日，福州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會發(fā)布了《關(guān)于合理調(diào)整二手房產(chǎn)交易傭金標準促進房產(chǎn)消費復(fù)蘇的指導(dǎo)意見書》，其中提出，調(diào)整由買方全額支付交易傭金的現(xiàn)行辦法，轉(zhuǎn)為由買、賣雙方等比等額分擔(dān)傭金；合理下調(diào)中介企業(yè)的傭金收費標準，單方收傭比例定為房屋成交價的1.5%。該指導(dǎo)意見自6月1日起正式實施，試行期一年。

5月8日，住建部、市場監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的意見》，從合理確定經(jīng)紀服務(wù)收費、嚴格實行明碼標價、嚴禁操縱經(jīng)紀服務(wù)收費等十個方面提出具體監(jiān)管要求。其中，對于中介費問題，《意見》提出，合理確定經(jīng)紀服務(wù)收費。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀服務(wù)費用，鼓勵按照成交價格越高、服務(wù)費率越低的原則實行分檔定價。引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀服務(wù)費用。

不過，福州調(diào)整二手房中介費文件引起了市場爭議。易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，該政策被認為是“中介費下調(diào)第一槍”，包括落實買賣雙方等比等額分擔(dān)傭金、合理下調(diào)中介企業(yè)的傭金收費標準等條款，但由于外界認為該中介費沒有實質(zhì)下降，且造成了負面影響，因此該文件被撤銷。

25城二手房中介費率為2.2%

中介費下調(diào)問題成為近期市場與政策熱點。

6月2日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的報告顯示，全國25個重點城市買賣雙方實際支付的中介費率平均值為2.2%，相比3%的參考價（地方政府指導(dǎo)價下約定俗成的價格），相當(dāng)于打了7折的水平。從實際的反饋情況看，這和二季度二手房交易行情偏弱、中介機構(gòu)競爭壓力增大等因素有關(guān)。反過來說明，在買方市場形成的過程中，中介費其實有降低的可能。

具體城市方面，成都、西安和北京的中介費略高，分別為2.8%、2.8%和2.7%。而石家莊、東莞和太原的中介費相對低，分別為1.5%、1.8%和1.9%?？傮w上看，城市規(guī)模大、二手房市場活躍的城市，其中介費要相對高。而城市規(guī)模小、二手房市場偏弱、購買力相對偏弱的城市，其中介費相對較低。

報告指出，影響中介費下調(diào)的因素有六大類，按其影響效應(yīng)分類和排序為：市場行情（30%）、中介類型（25%）、定價規(guī)則（20%）、服務(wù)內(nèi)容（10%）、房源類型（10%）和客源類型（5%）。其中，從各地中介費用的下調(diào)情況看，有很大一部分和市場行情波動、中介公司競爭等有關(guān)聯(lián)。

具體來看，市場行情包括二手房交易市場情況、購房者觀望情緒、二手房掛牌量等；中介類型包括市場占有率、服務(wù)水平、市場口碑、價格競爭策略等；定價規(guī)則包括約定俗成、政府引導(dǎo)、分段定價、按套定價、按房屋金額定價、雙邊收費、單邊收費、成本轉(zhuǎn)嫁等；服務(wù)內(nèi)容包括連環(huán)單、獨家協(xié)議、貸款服務(wù)、增值服務(wù)、線上服務(wù)等；房源類型包括普通住宅和豪宅、學(xué)區(qū)房等；客源類型包括房東掛牌動機、熟客交易等。

報告認為，此類因素在各大城市中都存在，其變化和調(diào)整會對中介費用調(diào)整產(chǎn)生正向或反向影響。尤其是觀察二季度以來的中介費情況，中介公司房源掛牌量明顯增多，但潛在購房者較少，所以中介費會有所下調(diào)，且傾向于針對買家做下調(diào)。

報告還顯示，在中介費“誰來承擔(dān)”的類型占比方面，主要包括三類：買家全部承擔(dān)（21%）、買家承擔(dān)大頭（50%）、買賣雙方均攤（29%）。這說明，均攤的比例還是非常少的。這也是“引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀服務(wù)費用”新政的目的所在。另外，從中介費買賣雙方的負擔(dān)比例來看，有67%的費用是由購房者承擔(dān)的，剩下的33%是由房東承擔(dān)的。換句話說，購房者承擔(dān)了近7成中介費，其壓力更大，且有損公平。

嚴躍進指出，中介費下調(diào)是關(guān)系二手房市場和中介機構(gòu)可持續(xù)發(fā)展的重要內(nèi)容，必須科學(xué)有序推進相關(guān)工作。此前住建部等兩部委政策為后續(xù)中介費下調(diào)定了總基調(diào)，各地要基于實際情況開展工作。

對于中介費用下調(diào)容易產(chǎn)生的費用滋生和費用轉(zhuǎn)嫁的問題，嚴躍進認為，貸款服務(wù)費、保障服務(wù)費、擔(dān)保費等滋生的新費用如何定價，應(yīng)該在中介費調(diào)整政策中做出說明，而在費用轉(zhuǎn)嫁的問題上，要做好系統(tǒng)論證和機制創(chuàng)新，防止出現(xiàn)購房者承擔(dān)房東那部分費用的情況。

“今年二季度全國二手房市場遇到了較大的壓力，其對于中介公司的日常經(jīng)營和管理造成了較大的影響。倘若二手房市場沒有激活或持續(xù)復(fù)蘇，那么中介費的下調(diào)會加劇中介公司的經(jīng)營困難。此類困難下，也容易產(chǎn)生違規(guī)操作、無序競爭、交易繼續(xù)疲軟等新問題?！眹儡S進說，因此，中介費用下調(diào)工作要和二手房提振的各政策緊密結(jié)合。各地要兼顧購房群眾、中介機構(gòu)、市場行情等實際情況，積極降低交易成本，促進二手房市場平穩(wěn)健康發(fā)展。