出品：鳳凰網(wǎng)財經(jīng)《封面直播》

主持人：魯婧涵

近日，央行發(fā)布《中國金融穩(wěn)定報告（2022）》指出，我國經(jīng)濟發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力。在此背景下，有專家學(xué)者指出，提振當(dāng)今低迷的國內(nèi)需求，亟需找到一個大的投資和消費池子，而這個行業(yè)非房地產(chǎn)莫屬，“只有救樓市才能救內(nèi)需”。

(資料圖片僅供參考)

“吃舊藥，走新路”，這條路是否可行？本期鳳凰網(wǎng)財經(jīng)《封面直播》對話“92派”企業(yè)家代表、中國房地產(chǎn)界的領(lǐng)軍人物，御風(fēng)集團董事長、萬通集團創(chuàng)始人馮侖。

關(guān)于當(dāng)前熱議的“只有救樓市才能救內(nèi)需 ”的觀點，馮侖并不同意。他說，“樓市只是房地產(chǎn)的一部分，而且樓市已經(jīng)經(jīng)歷了青春期，它必然就是要減量的。所以不存在救不救的事情。就相當(dāng)于它不長個了，我們非要把這些過了青春期的人，愣給他叫回來，天天給他打激素，把骨頭縫給它拉起來，然后穿內(nèi)增高，你這就害他了?！?/p>

談到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，馮侖直言，房地產(chǎn)住宅市場進入到了一個減速、減價、減量的時代，未來3-5年，90%住宅類開發(fā)商會被淘汰掉。不過，在非住宅領(lǐng)域，辦公、商業(yè)、酒店度假、醫(yī)療健康、物流倉儲、教育研發(fā)、政府物業(yè)，這七大類房產(chǎn)商將齊頭并進，快速增長。

未來，哪些住宅類地產(chǎn)企業(yè)能存活？馮侖認(rèn)為有三類：一類是長期經(jīng)營穩(wěn)健的“模范生”，比如萬科、龍湖；一類是區(qū)域性的龍頭；還有一類是住宅領(lǐng)域細(xì)分市場的企業(yè)，比如經(jīng)營女性公寓、藍(lán)領(lǐng)住宅、養(yǎng)老住宅、健康公寓等的公司。

現(xiàn)在的房價水平高嗎？馮侖說，從房價收入比角度看，確實太高了。不過，房價最近出現(xiàn)了很多變化?？傮w來看，一線城市核心地帶的房價比較穩(wěn)定，但二手房的交易速度降下來了，其他城市的平均房價整體也在降。不過，他認(rèn)為，房地產(chǎn)降價并非什么壞事情，因為降到一定的時候，可能大家買房的欲望又會回來一點。

對于年輕人該如何買房，馮侖認(rèn)為現(xiàn)在買房的機會還是不錯的，剛需不需要猶豫，不過買房的時候要算賬，控制風(fēng)險邊界。

馮侖表示，買房就買人口聚集的地方、經(jīng)濟聚集的地方、增長的地方，“不要買太偏的地方，那些地方人口會減少，就業(yè)也困難，雖然便宜，但是長遠(yuǎn)來說，當(dāng)你不想要這個房子的時候，也很難轉(zhuǎn)出去，另外房子保值增值的可能性也不大?！?/p>

以下為鳳凰網(wǎng)財經(jīng)《封面直播》對話馮侖內(nèi)容集錦：

01、馮侖：未來房地產(chǎn)住宅開發(fā)商要淘汰掉90%