“跌跌不休”的公募REITs迎來(lái)了久違的反彈，拐點(diǎn)來(lái)了嗎？

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近三個(gè)交易日，公募REITs在連續(xù)多日大跌后小幅回暖。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至6月9日收盤(pán)，上市的27只公募REITs在近三個(gè)交易日全部收紅，平均漲幅3.33%，其中4只REITs上漲超5%。

與此同時(shí)，基金管理人和原始權(quán)益人也集中發(fā)布公告，啟動(dòng)基金份額增持預(yù)案，釋放出積極信號(hào)。6月7日，中交投資和中交二航局公告，擬使用自有資金或自籌資金增持華夏中國(guó)交建REIT，不超過(guò)3420萬(wàn)份；中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)發(fā)布了后續(xù)份額增持的安排；此外，中航基金、建信資本也紛紛公告，使用固有資金增持中航京能光伏REIT和建信中關(guān)村REIT份額，合計(jì)增持資金不超過(guò)8000萬(wàn)元。

而在此之前，公募REITs一度深陷基本面不及預(yù)期、機(jī)構(gòu)投資者集中減持、場(chǎng)內(nèi)流動(dòng)性轉(zhuǎn)弱等不利因素的共振中，自2月以來(lái)一直處于普跌行情。其中，中證REITs指數(shù)今年以來(lái)一度下跌近20%，9只產(chǎn)品跌破發(fā)行價(jià)，不少產(chǎn)品的場(chǎng)內(nèi)價(jià)格已經(jīng)大幅折價(jià)。

在經(jīng)歷了二級(jí)市場(chǎng)的大幅回調(diào)后，多位機(jī)構(gòu)人士在接受證券時(shí)報(bào)·券商中國(guó)記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前公募REITs的估值水平已趨于理性，部分項(xiàng)目配置價(jià)值進(jìn)一步顯現(xiàn)。

公募REITs迎來(lái)久違反彈

近三個(gè)交易日，“跌跌不休”的公募REITs迎來(lái)了難得的反彈。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至6月9日收盤(pán)，上市的27只公募REITs在近三個(gè)交易日全部收紅，平均漲幅3.33%，其中，建信中關(guān)村REIT上漲6.65%，國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT、平安廣州廣河REIT、中金安徽交控REIT上漲超5%。

此外，多只公募REITs的區(qū)間成交額也有明顯放大。其中，中信建投國(guó)家電投新能源REIT在近三個(gè)交易日的成交額合計(jì)高達(dá)1.3億元，華夏中國(guó)交建REIT、國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT、建信中關(guān)村REIT、中金普洛斯REIT等多只產(chǎn)品的區(qū)間成交額也超過(guò)了5000萬(wàn)。

究竟是哪些資金在進(jìn)場(chǎng)？近日，多只REITs密集發(fā)布了增持的公告，基金管理人和原始權(quán)益人紛紛出手，啟動(dòng)基金份額增持預(yù)案，釋放出積極信號(hào)。

6月7日，京能光伏REIT發(fā)布《中航基金管理有限公司關(guān)于使用固有資金投資中航京能光伏封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金的公告》表示，京能光伏REIT基金管理人中航基金計(jì)劃使用固有資金增持本基金份額，增持金額不超過(guò)3,000萬(wàn)元 。

華夏中交REIT發(fā)布《關(guān)于基金原始權(quán)益人進(jìn)一步增持基金份額計(jì)劃的公告》表示，原始權(quán)益人中交投資及中交二航局?jǐn)M合計(jì)增持不超過(guò)34,200,000份（占基金總份額3.42%）。按中交REIT6月6日收盤(pán)價(jià)6.184元算，增持金額在2.115億元左右。此前原始權(quán)益人之一致行動(dòng)人中交資本增持金額在1億元左右。

此外，建信中關(guān)村REIT發(fā)布《建信基金管理有限責(zé)任公司關(guān)于計(jì)劃使用基金子公司自有資金投資建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金的公告》表示，基金管理人建信基金的子公司建信資本在2023年4月21日-6月6日買(mǎi)入2700萬(wàn)元中關(guān)村REIT，擬于本年底前繼續(xù)增持不超過(guò)5000萬(wàn)元。此外，中關(guān)村REIT發(fā)布《關(guān)于招租及增持意向的公告》表示，原始權(quán)益人的控股股東中發(fā)展集團(tuán)或其相關(guān)方有增持基金份額意向，適時(shí)進(jìn)行增持。

機(jī)構(gòu)投資者集中減持一度引發(fā)負(fù)反饋

而在此之前，公募REITs一度遭遇了較大幅度的回調(diào)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是由基本面不及預(yù)期、悲觀情緒蔓延、機(jī)構(gòu)投資者占比較高、投資者行為趨同、場(chǎng)內(nèi)流動(dòng)性不足等多重原因共同導(dǎo)致的結(jié)果。

富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT基金經(jīng)理李盛向證券時(shí)報(bào)·券商中國(guó)記者表示，今年以來(lái)REITs二級(jí)市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)整，主要受兩方面因素影響，一是部分REITs產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)不達(dá)預(yù)期，投資人悲觀情緒共振；二是目前REITs投資人群體相對(duì)單一，投資行為趨同導(dǎo)致放大效應(yīng)，加劇了REITs的下跌。

從運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)來(lái)看，據(jù)國(guó)盛證券研報(bào)統(tǒng)計(jì)，2022年全年有8單公募REITs的EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤(rùn)）完成度不及預(yù)期。其中，高速類REITs業(yè)績(jī)表現(xiàn)受到通行量下降的影響，5單REITs年化EBITDA完成度在80%上下，均顯著低于說(shuō)明書(shū)預(yù)測(cè)值；生態(tài)環(huán)保類REITs首創(chuàng)水務(wù)項(xiàng)目受到全年降水量較低因素等影響完成度為82.76%；園區(qū)類REITs受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，出租率整體呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，業(yè)績(jī)表現(xiàn)分化，部分產(chǎn)品完成度低至88.61%。

從投資者結(jié)構(gòu)來(lái)看，公募REITs的機(jī)構(gòu)投資者持有占比較高，且在2022年進(jìn)一步提高。據(jù)中金公司研報(bào)統(tǒng)計(jì)，截至2022年末，公募REITs機(jī)構(gòu)投資者持有比例平均為92.3%，其中首批項(xiàng)目機(jī)構(gòu)投資者持有比例平均為89.3%，較2021年末提升1.36pp，機(jī)構(gòu)集中度進(jìn)一步上升。從2022年末各項(xiàng)目流通盤(pán)前十大投資機(jī)構(gòu)類型來(lái)看，券商自營(yíng)、資管及保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)占前十大投資機(jī)構(gòu)持倉(cāng)總額的比例較高，平均分別為43.8%、28.8%及16.9%。

平安理財(cái)固定收益投資部執(zhí)行副總經(jīng)理孫鑫認(rèn)為，REITs品種在國(guó)內(nèi)仍屬新生事物，機(jī)構(gòu)投資人對(duì)這一品種的流動(dòng)性、波動(dòng)性和回撤特征認(rèn)識(shí)不充分，部分機(jī)構(gòu)設(shè)置的預(yù)警/平倉(cāng)線條件過(guò)緊，還有部分機(jī)構(gòu)在前期市場(chǎng)快速上漲過(guò)程中脫離基本面追高進(jìn)一步抬升了平均持倉(cāng)成本，因此在市場(chǎng)持續(xù)下跌過(guò)程中頻繁觸發(fā)被動(dòng)減持。

“而當(dāng)前的大宗市場(chǎng)缺乏交易對(duì)手，機(jī)構(gòu)資金在短期內(nèi)進(jìn)行集中場(chǎng)內(nèi)減持，會(huì)在流動(dòng)性已經(jīng)轉(zhuǎn)弱的市場(chǎng)環(huán)境下進(jìn)一步以小成交量拉低當(dāng)天收盤(pán)價(jià)格，連續(xù)引發(fā)市場(chǎng)負(fù)面反饋?！?孫鑫表示。

當(dāng)前估值水平已趨于理性

REITs市場(chǎng)的回調(diào)可能帶來(lái)入市機(jī)會(huì)，在經(jīng)歷了二級(jí)市場(chǎng)的大幅回調(diào)后，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，REITs作為長(zhǎng)期資產(chǎn)的配置價(jià)值已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)。

據(jù)了解，當(dāng)前公募REITs估值一般以P/NAV（價(jià)格/凈資產(chǎn)價(jià)值）或者P/FFO（價(jià)格/經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流）為錨。據(jù)中金公司測(cè)算，2023年公募REITs的基金管理人預(yù)測(cè)加權(quán)平均現(xiàn)金分派率（年化）為7.0%，5月末P/NAV倍數(shù)為1.04，相對(duì)4月末的1.08進(jìn)一步下降，產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)P/NAV均降至歷史一倍標(biāo)準(zhǔn)差以下，與2年前市場(chǎng)起步初期相仿。中金公司認(rèn)為，當(dāng)前公募REITs的估值水平已趨于理性，部分項(xiàng)目配置價(jià)值進(jìn)一步顯現(xiàn)。

具體來(lái)看，部分超跌的REITs產(chǎn)品已經(jīng)顯現(xiàn)出長(zhǎng)期配置價(jià)值，其分派率和內(nèi)含報(bào)酬率正在逐步提升。以當(dāng)前下跌最深的高速公路來(lái)看，以6月6日高速公路REITs收盤(pán)價(jià)計(jì)算，部分產(chǎn)品對(duì)應(yīng)的內(nèi)部收益率已經(jīng)提升至10%以上，能為投資者提供較高的投資回報(bào)。

李盛也指出，隨著二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的下跌以及基本面的逐步改善，部分REITs產(chǎn)品的投資價(jià)值逐漸顯現(xiàn)。具體投資方面，他建議投資人還是從長(zhǎng)期角度看待REITs產(chǎn)品，深入了解REITs底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)邏輯和基本面情況，不要盲目追漲殺跌。

“參考境外成熟REITs市場(chǎng)的發(fā)展歷程，也經(jīng)歷過(guò)在市場(chǎng)發(fā)展初期市值規(guī)模偏小和波動(dòng)較大的階段。長(zhǎng)期來(lái)看，公募REITs具有較好的風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)比和配置價(jià)值，投資人對(duì)產(chǎn)品的關(guān)注點(diǎn)應(yīng)回到底層資產(chǎn)本身的盈利水平、基金管理人和運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的管理能力等核心要素?！?華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)投資部行政負(fù)責(zé)人莫一帆表示。