人口崩盤、居民債務(wù)、全球升息、經(jīng)濟(jì)衰退等多因素打擊下，韓國房地產(chǎn)也撐不住了。

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韓國樓市曾是全球最熱的地區(qū)之一，此前房價(jià)連漲數(shù)年。過去5年，韓國房價(jià)整體漲了80%，2020~2021年最大漲幅超過40%，首爾更是超過50%，房價(jià)一度達(dá)每平方米15萬人民幣，高居全球第二。

據(jù)羊城晚報(bào)6月12日?qǐng)?bào)道，韓國的樓市已連續(xù)跌了一年。最熱的首爾房價(jià)早已暴跌超30%，部分區(qū)域房價(jià)跌了40%，成交量更是暴跌70%。2021年8月隨著韓國央行開始加息，房價(jià)開啟了崩盤模式，首爾實(shí)際交易房價(jià)暴跌25%，部分社區(qū)更是跌了3-4成，跌幅達(dá)歷史之最。據(jù)《亞洲日?qǐng)?bào)》報(bào)道，韓國今年公寓、多戶型住宅等共同住宅的公示價(jià)格較去年平均下降了18.63%，降幅創(chuàng)下歷史新高。

據(jù)中國基金報(bào)報(bào)道，5月3日，韓國房地產(chǎn)信息服務(wù)企業(yè)“經(jīng)濟(jì)10000Lab”對(duì)法院登記信息進(jìn)行分析，結(jié)果顯示，今年第一季度首次購房（包括公寓、聯(lián)排別墅、商務(wù)樓）人數(shù)達(dá)到6.8105萬人，創(chuàng)2010年開始進(jìn)行相關(guān)統(tǒng)計(jì)以來第一季度的最低值。2021年第一季度，首次購房者數(shù)量達(dá)到了14.8961萬人，創(chuàng)下了歷史最高紀(jì)錄。然而去年第一季度降至8.7660萬人后，今年的購房者數(shù)量再次降至歷史最低值。

據(jù)澎湃新聞5月16日?qǐng)?bào)道，韓國總統(tǒng)尹錫悅5月16日表示，本屆政府迅速解除上一屆政府對(duì)房地產(chǎn)施加的限制措施之后，韓國的房地產(chǎn)市場正在趨于穩(wěn)定。據(jù)《首爾經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道，尹錫悅要求尋找房地產(chǎn)市場軟著陸的方案，有分析人士認(rèn)為，韓國房價(jià)今年將觸底反彈，明年有可能恢復(fù)到去年1月的水平。在文在寅政府時(shí)期，韓國實(shí)施了多項(xiàng)房地產(chǎn)監(jiān)管措施，以遏制房價(jià)上漲，但是效果不佳。他曾在卸任前6個(gè)月時(shí)表示，沒能控制房價(jià)上漲是其任期內(nèi)最大遺憾。

暴漲暴跌背后竟因“租房”起

韓國狂熱到狂跌的背后，是一個(gè)有韓國特色的老故事——杠桿游戲。

國君國際宏觀分析師周浩寫的一份研報(bào)稱：

韓國的房地產(chǎn)市場與其他主流國家不盡相同。在傳統(tǒng)的租房與買房之外，存在第三種方式——傳貰房，這是一種介于月租和所有權(quán)之間的選擇。在傳貰房租約最開始，租戶需繳納當(dāng)前房產(chǎn)市場價(jià)值50%-80%（具體由合約雙方協(xié)議）的單一保證金，其后在整個(gè)租約期間無需支付其它租金。合約通常為2年，并可再續(xù)約兩年，房東需在合約期滿后退還所有押金。租約期間押金的利息收入與租戶無關(guān)，歸房東所有，房東可將其作為收入。

傳貰房作為韓國特有的產(chǎn)業(yè)，它是租賃和金融工具的“結(jié)合體”。根據(jù)韓國政府的統(tǒng)計(jì)口徑，傳貰房一方面是租戶與房東的私人貸款合約；另一方面，這也是一種金融工具，對(duì)于房東來說，租戶的存款可以作為抵押品，對(duì)于租戶來說，租賃的房屋也可作為抵押品，這可以在一定程度上提高租賃雙方的杠桿水平。

在2008年金融危機(jī)后，韓國央行大幅調(diào)低了基準(zhǔn)利率，這推動(dòng)了租戶對(duì)傳貰房的再度青睞。在低利率時(shí)期，一方面租戶可以通過銀行貸款用低于普通房租的成本住進(jìn)同級(jí)別住宅；

另一方面，房東可以將收取的大額押金投資于資本市場，或者購入新的房產(chǎn)并以傳貰房的方式繼續(xù)出租。在這種方式下，租客節(jié)省了開支，房東增加了個(gè)人資產(chǎn)，即使利率較低，銀行業(yè)也通過龐大的業(yè)務(wù)規(guī)模獲取了不菲的利差收入。這樣一個(gè)三贏的局面推動(dòng)了傳貰房在過去幾年間價(jià)格大幅上漲。

例如一個(gè)房產(chǎn)投資人原本可以用手中的10億韓元購買1套住房，但通過傳貰方式出租，他可以在簽訂購房合同后先出租這套住房，拿到8億押金后再向原房主支付房款。這樣1套二手房的實(shí)際支付金額只有2億韓元，10億韓元可以讓他購得5套類似的住房。然而，傳貰制度只適合于房地產(chǎn)的上升周期。通過傳貰制度購房的房主，必須用下一個(gè)租客的押金才能返還之前的押金。但隨著房價(jià)下跌，按比例得到的新押金已不足以償付原押金。

2021年8月之后，韓國開始了加息通道，特別是2022年3月份美國開始本輪加息周期以來，韓國為了防止美聯(lián)儲(chǔ)大幅加息使韓美利率倒掛幅度擴(kuò)大，開始激進(jìn)加息。

韓國首爾（圖片來源：新華社）

對(duì)租客來說，一次性交付大筆資金的成本越來越高，甚至將這筆錢存到銀行的利息收入也可能比租金還高，與其如此，租客當(dāng)然不會(huì)再選擇傳貰房。

對(duì)房東來說，如果租客退租，房東拿著押金連環(huán)炒房，屬于典型的“短債長投”，這種資金錯(cuò)配情況直接導(dǎo)致背負(fù)巨額房貸的房東，面臨巨大還貸壓力，要么選擇賣房，要么選擇跑路。

據(jù)羊城晚報(bào)12日?qǐng)?bào)道，之前曾有媒體曝出，有炒房客靠著傳貰方式在首爾買了280套房子，最終由于杠桿加太多，資金鏈斷裂，引爆了一顆巨雷，房東直接消失，導(dǎo)致數(shù)百名租客畢生的積蓄頃刻之間化為烏有。但這都只是冰山一角。有專家預(yù)計(jì)，韓國今年還會(huì)發(fā)生更多、規(guī)模更大的傳貰詐騙，預(yù)計(jì)會(huì)產(chǎn)生1兆八千億元的損失。

不僅買房的普通人在杠桿中迷失，韓國房地產(chǎn)開發(fā)商的金融鏈條也面臨著崩盤危險(xiǎn)。媒體援引調(diào)查指出，韓國30家大型建筑企業(yè)中有11家的負(fù)債率超過200%。韓國銀行調(diào)查亦顯示，已有約36％的房地產(chǎn)上市開發(fā)商的營業(yè)利潤完全無法償還利息，韓國房地產(chǎn)已經(jīng)陷入流動(dòng)性危機(jī)。

同時(shí)，韓國金融研究院報(bào)告顯示，由于利率長期保持在低位，房地產(chǎn)影子金融（游離于銀行系統(tǒng)之外，不受健全法規(guī)制度限制的房產(chǎn)基金、信托和項(xiàng)目融資貸款等房產(chǎn)金融投資產(chǎn)品）已達(dá)到750萬億韓元，刷新歷史最高紀(jì)錄，比2018年末增加88.6%之多。

韓國央行：房地產(chǎn)貸款逾期正上升

據(jù)界面新聞6月12日?qǐng)?bào)道，彭博6月12日消息，韓國央行行長李昌鏞提到盡管樓市在緩慢復(fù)蘇，但房地產(chǎn)貸款逾期正在上升，要注意金融行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)?！皬闹虚L期來看，要與相關(guān)機(jī)構(gòu)合作，找到平穩(wěn)降低家庭債務(wù)杠桿的方式，以免金融失衡現(xiàn)象再度積聚，”李昌鏞周一表示。

韓國央行當(dāng)前化解這一風(fēng)險(xiǎn)的能力可能會(huì)較為有限，更多的貸款和資產(chǎn)已轉(zhuǎn)移到不受央行監(jiān)管的非銀行金融機(jī)構(gòu)。他在講話中提到，這些替代機(jī)構(gòu)的存款占比已超過銀行，并且高度關(guān)聯(lián)。

李昌鏞還談到了整體經(jīng)濟(jì)狀況。他表示，鑒于核心通脹需要更長時(shí)間降溫，現(xiàn)在對(duì)通脹正在放緩抱有信心還為時(shí)過早。他指出，需要采取“復(fù)雜的政策措施”來應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長和通脹壓力不斷變化的格局，并補(bǔ)充道韓國央行需要為經(jīng)常賬戶余額和流動(dòng)性適當(dāng)水平可能出現(xiàn)變化做準(zhǔn)備。

國際金融協(xié)會(huì)（IIF）5月底公布的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，韓國家庭債務(wù)與國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）之比為102.2%，較去年同期的105.5%下降3.3個(gè)百分點(diǎn)，在34個(gè)主要經(jīng)濟(jì)體中仍處于最高水平，并仍然是唯一一個(gè)家庭債務(wù)規(guī)模超GDP的國家。韓國央行去年持續(xù)加息，幫助韓國家庭債務(wù)在第一季度沒有進(jìn)一步上升。從去年8月到今年1月，韓國央行將基準(zhǔn)利率累計(jì)上調(diào)了300個(gè)基點(diǎn)，至3.5%。但由于新冠疫情的影響，一些家庭為了投資和生活而背負(fù)了沉重貸款，導(dǎo)致家庭債務(wù)與GDP之比很難大幅下降。

據(jù)央視新聞消息，當(dāng)?shù)貢r(shí)間5月25日上午，韓國央行宣布最新2023年韓國經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期，由此前的1.6%再度下調(diào)至1.4%。今年以來，隨著韓國主力出口產(chǎn)品半導(dǎo)體類產(chǎn)品出口的銳減等因素持續(xù)發(fā)酵，韓國經(jīng)濟(jì)遭遇出口下滑、外貿(mào)赤字加劇等多重挑戰(zhàn)，包括世界銀行、韓國央行以及民間智庫等各機(jī)構(gòu)紛紛下調(diào)韓國今年經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期。

據(jù)中新經(jīng)緯6月1日援引韓聯(lián)社1日?qǐng)?bào)道，據(jù)韓國產(chǎn)業(yè)通商資源部1日發(fā)布的《5月進(jìn)出口動(dòng)向》資料，5月出口同比減少15.2%，為522.4億美元。5月進(jìn)口同比減少14%，為543.4億美元。貿(mào)易收支出現(xiàn)21億美元逆差，自去年3月以來持續(xù)15個(gè)月出現(xiàn)逆差。這是韓國1995年1月至1997年5月(29個(gè)月)以來，保持逆差第二長紀(jì)錄。報(bào)道稱，單月出口從去年10月起連續(xù)8個(gè)月同比減少，連續(xù)下滑時(shí)間創(chuàng)2018年12月至2020年1月以后的最長紀(jì)錄。單一品類中出口額最大的芯片表現(xiàn)乏力繼續(xù)拖累整體出口。5月芯片出口同比下滑36.2%，從去年8月起連續(xù)10個(gè)月負(fù)增長。

僅0.81，韓國生育率持續(xù)低迷

據(jù)央視新聞5月24日消息，據(jù)韓國統(tǒng)計(jì)廳24日發(fā)布的《2023年3月人口動(dòng)向》報(bào)告，今年第一季度韓國的總和生育率僅為0.81，刷新了有相關(guān)記錄以來一季度生育率的最低紀(jì)錄，與去年同期相比減少了0.06。韓國的總和生育率自2019年第一季度降至1.02后，已經(jīng)連續(xù)16個(gè)季度低于1。

2023年第一季度韓國的新生兒數(shù)僅有64256個(gè)，比去年同期減少了4116個(gè)，同比減少6.0%，也同樣創(chuàng)下了有相關(guān)記錄以來第一季度新生兒數(shù)量的歷史最低值。

此外，今年3月，韓國的新生兒數(shù)為21138個(gè)，比去年同期減少了1864個(gè)，這也是歷年3月新生兒數(shù)量的最低值。而今年3月韓國的死亡人數(shù)為28922人，隨著死亡人數(shù)超過新生兒人數(shù)，3月份人口自然減少了7784人，這是韓國自2019年11月起人口連續(xù)41個(gè)月自然減少。

韓國首爾（圖片來源：新華社）

與此同時(shí)，人口加速老齡化的現(xiàn)狀，正在困擾著韓國。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)6月6日?qǐng)?bào)道，近日，韓國雇傭情報(bào)院的一份論文顯示，在韓國社會(huì)老齡化進(jìn)程日益加速的情況下，老年貧困問題堪憂。該論文援引經(jīng)合組織（OECD）2020年的數(shù)據(jù)，韓國老年人貧困率達(dá)40.4%，在經(jīng)合組織成員國中位居第一，遠(yuǎn)高于第二名美國（23%）和第三名日本（20%）。以2021年為準(zhǔn)，韓國65歲以上人群的就業(yè)率為34.9%，同樣位居經(jīng)合組織成員國之首，緊隨韓國之后排名第二的為冰島（31%），第三名是日本（25.1%）。同時(shí)，34.9%的65歲以上老年人就業(yè)率是當(dāng)年OECD成員國平均水平（14.7%）的兩倍多。

韓國學(xué)者金允俊告訴記者，韓國老年群體就業(yè)率與貧困率均走高，這一現(xiàn)象在韓國并不難理解：一方面，韓國老齡化速度這些年在顯著加快，甚至有“跑步”進(jìn)入超老齡化社會(huì)的趨勢，另一方面，與主要發(fā)達(dá)國家的老年人較早退休后享受老年生活相比，當(dāng)前不少韓國老年人為維持生計(jì)仍從事低薪工作。