中國(guó)奧園近日宣布，計(jì)劃于本月底召開(kāi)董事會(huì)審議相關(guān)業(yè)績(jī)報(bào)告，并著手推進(jìn)股票復(fù)牌等工作。截至目前，融創(chuàng)、富力、龍光、華夏幸福等房企在境內(nèi)外債務(wù)重組上均有較為顯著的成果。

種種跡象顯示，爆雷房企正在通過(guò)債務(wù)重組、股票復(fù)牌等工作來(lái)獲取生機(jī)。然而這并不意味著爆雷房企已然復(fù)活，相反，在樓市持續(xù)低迷的大環(huán)境下，爆雷房企的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)依然是步履維艱。

(資料圖片僅供參考)

中銀證券預(yù)計(jì)，未來(lái)以爆雷房企為代表的民營(yíng)房企市場(chǎng)份額將從原來(lái)的70%的下降至10~20%，有一半企業(yè)會(huì)完全出清，還有一半可能會(huì)改做代建，或者在與央國(guó)企的合作中找到生存空間。

債務(wù)展期后壓力有所減輕

房企推動(dòng)債務(wù)展期或重組已不是新鮮事。據(jù)東方金誠(chéng)統(tǒng)計(jì)，自2021年下半年房企信用風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)以來(lái)，至2022年末，共有36家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體發(fā)生境內(nèi)外債券違約，20家主體對(duì)債券進(jìn)行展期。時(shí)至當(dāng)下，開(kāi)發(fā)商的債務(wù)重組取得了顯著進(jìn)展，也有更多房企加入展期行列。

融創(chuàng)在3月底時(shí)就拿出了一套完整的重組方案。對(duì)總額約90.48億美元的境外債務(wù)，融創(chuàng)為債權(quán)人提供了可轉(zhuǎn)換債券、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券、轉(zhuǎn)換為部分融創(chuàng)服務(wù)股權(quán)、置換新票據(jù)等多種選項(xiàng)。近期融創(chuàng)對(duì)重組方案進(jìn)行優(yōu)化，以降低債務(wù)負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的資本結(jié)構(gòu)。截至6月13日，融創(chuàng)境外債重組方案已獲得了約87%債權(quán)人的支持。

中國(guó)奧園也在債務(wù)重組方面取得了不少進(jìn)展。據(jù)披露，為更好地推進(jìn)重組事項(xiàng)，奧園先行實(shí)施了暫緩償債安排，目前已與絕大多數(shù)境外主要債權(quán)人簽訂了該協(xié)議。6月19日，奧園表示將于本月30日舉行董事會(huì)會(huì)議，推動(dòng)相關(guān)年報(bào)的刊發(fā)等。

去年11月進(jìn)行境外債務(wù)重組的A股上市房企中南建設(shè)則在積極推進(jìn)股權(quán)融資，擬募集資金不超過(guò)28億元資金。

債務(wù)重組的實(shí)質(zhì)，是延期支付相關(guān)本金和利息，從而使得企業(yè)的短期償債壓力大幅縮減。某華東房企人士告訴記者，2022年下半年，市場(chǎng)表現(xiàn)不好，大家預(yù)期較為悲觀，金融機(jī)構(gòu)抽貸或要求提前償付的情況較為普遍，整體壓力很大。而一旦決定債務(wù)重組，便相當(dāng)于徹底攤牌，債權(quán)人也就沒(méi)有更多預(yù)期了，同時(shí)相關(guān)方案無(wú)法一蹴而就，房企在這方面的壓力相應(yīng)減小。

更重要的是，房企暫停債務(wù)償付，日常經(jīng)營(yíng)和項(xiàng)目投入等層面都將獲得更多資金配額。一家爆雷房企內(nèi)部人士就向記者坦言，最初老板不甘心，曾想盡辦法努力償債，期間一度拖欠員工工資，為還債付出了許多代價(jià)，但在決定債務(wù)重組、不再向金融機(jī)構(gòu)支付本金和利息后，手中的資金反而可以更好地保員工工資和項(xiàng)目建設(shè)，做到保交付、保信心。

前景仍黯淡

業(yè)內(nèi)普遍將債務(wù)重組作為一項(xiàng)以時(shí)間換空間的關(guān)鍵方式，借此將債券期期限延長(zhǎng)，在未來(lái)某一時(shí)點(diǎn)集中償還或分期償還，以緩解暫時(shí)的流動(dòng)性緊張。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水指出，對(duì)于部分嚴(yán)重資不抵債的企業(yè)來(lái)說(shuō)，債務(wù)展期或者重組成功，或許只是死緩，長(zhǎng)期來(lái)看沒(méi)有能力償還債務(wù)，最后破產(chǎn)或不可避免。

劉水續(xù)稱(chēng)，不少房企只是短期流動(dòng)性遇到困難，債務(wù)展期或者重組成功是他們活過(guò)來(lái)的契機(jī)。因?yàn)檫@意味著短期內(nèi)房企可避免再發(fā)生債務(wù)違約，信用有望會(huì)逐步恢復(fù)。在此基礎(chǔ)上，隨著市場(chǎng)企穩(wěn)回升，其他的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)如銷(xiāo)售回款、融資等逐步恢復(fù)，流動(dòng)性得到改善，房企經(jīng)營(yíng)可重回正常狀態(tài)。

目前來(lái)看，恢復(fù)到正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的過(guò)程似乎并不十分順利，在較早階段便推動(dòng)債務(wù)展期或重組，也并不必然能給企業(yè)帶來(lái)更充裕的空間。

有爆雷房企內(nèi)部人士向記者透露，由于爆雷較早，企業(yè)的品牌受到了極大損耗，客戶(hù)不敢買(mǎi)房，銷(xiāo)售也因此過(guò)早地陷入泥潭，“如今銷(xiāo)售已跌落至百名開(kāi)外”。同時(shí)，由于戰(zhàn)線(xiàn)拉得過(guò)長(zhǎng)，該出險(xiǎn)房企內(nèi)部情況也不算樂(lè)觀，許多高管和普通員工的工資也已無(wú)法按時(shí)發(fā)放。

以富力為例，債務(wù)展期紓解了短期內(nèi)的償債壓力，但國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)預(yù)計(jì)，富力今年的合同銷(xiāo)售額須達(dá)到400億元才能實(shí)現(xiàn)自由現(xiàn)金流中性，而今年前5個(gè)月，富力的合同銷(xiāo)售額僅106億元，同比大幅下滑52%。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，鑒于富力地產(chǎn)的品牌有所削弱且推出新項(xiàng)目進(jìn)行銷(xiāo)售的能力有限，該公司的銷(xiāo)售額不太可能大幅提升。也因此，惠譽(yù)認(rèn)為，富力的資本結(jié)構(gòu)仍然不可持續(xù)。

由于銷(xiāo)售不暢，爆雷房企的造血能力無(wú)法得到有效修復(fù)，回到正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的難度也不小。有關(guān)注地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)構(gòu)人士直言，過(guò)去幾年里沒(méi)有新增拿地，而現(xiàn)存土儲(chǔ)中不少是車(chē)位、商鋪等難以去化的資產(chǎn)，這也就意味著以后很多房企將不可避免地走向收縮，或?qū)⒅饾u淡出金融機(jī)構(gòu)的視野。