房地產(chǎn)政策如何調(diào)整優(yōu)化？住建部提出了具體可行的政策內(nèi)容。

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據(jù)新華社消息，住建部近日召集企業(yè)召開座談會，8家來自建筑施工、建設(shè)科技、房地產(chǎn)等領(lǐng)域的國有、民營企業(yè)負責人參會。

座談會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項目建設(shè)交付，切實保障人民群眾的合法權(quán)益。

“本次發(fā)聲是近期來首次中央對于政策調(diào)整的公開具體表態(tài)，提出了具體可行的政策內(nèi)容和優(yōu)化方向，是對7月24日中央政治局會議中提出‘適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策’的補充和細化。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄認為，住建部此次發(fā)聲對接下來地方城市政策調(diào)整具有關(guān)鍵性的指導(dǎo)意義。

陳霄表示，整體來看，核心一二線城市政策調(diào)整的空間仍然較大，預(yù)計在本次發(fā)聲的引導(dǎo)下，后續(xù)重點城市跟進調(diào)整的預(yù)期提升，并且調(diào)整首付比例及調(diào)整“認房又認貸”方面成為重要的方向。

“認房不用認貸”

住建部此次發(fā)聲主要涉及首付、稅費、房貸“三板斧”。其中，最受市場關(guān)注的是“認房不用認貸”政策。

來自貝殼研究院的信息顯示，“認房不認貸”是指，商業(yè)銀行在確定貸款比例時，只按照家庭名下是否有房來認定，不管購房家庭是否有住房貸款記錄。目前一些重點城市實行“認房又認貸”，即“賣一買一”情況下只要全國內(nèi)范圍內(nèi)有過購房貸款記錄，再次貸款購買住宅都被認定為二套，“認房不認貸”可以讓這部分購房群體按照首套房標準貸款。

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，去年至今，已有包括鄭州、杭州、南京、蘇州、無錫、天津、佛山、珠海、東莞等在內(nèi)的超20城調(diào)整“認房又認貸”政策，但一線城市和部分重點二線城市仍然嚴格執(zhí)行“認房又認貸”政策。

來源：貝殼研究院

根據(jù)貝殼研究院，北京一套650萬元的改善性住房（非普），在“認房不認貸”的情形下，首付比例40%，而在“認房又認貸”的情形下，首付比例翻倍為80%，首付多出260萬元，可見換房艱難。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，當前上海仍執(zhí)行“認房又認貸”政策，導(dǎo)致部分購房者在換房過程中，首付比例高達70%、房貸利率高達5.25%；但若調(diào)整為“認房不認貸”，則首付比例可以調(diào)整為35%、房貸利率可以降至4.55%。

深圳同樣嚴格執(zhí)行“認房又認貸”政策，購買二套房首付比例最低70%，非普通住房首付比例高達80%；“賣一買一”的換房群體，即便貸款已結(jié)清，首付比例仍為50%（普宅）或60%（非普）。

“‘認房不認貸’政策肯定有利好，能夠釋放一部分購買力，比如深圳的置換群體首付從五成降到三成，二套房首付從七成降到五成。”深圳一民營房企營銷口人士于泊（化名）向時代周報記者表示，從當前的市場情況來看，“認房不認貸”政策短期內(nèi)最有效，而且實操性比較強。

陳霄持同樣觀點，“若是取消‘認房又認貸’，那么購買二套房就可以按照首套房標準執(zhí)行，對于改善性群體來說可謂是一個重磅利好，大大降低購房成本，減輕還款壓力，拉動入市積極性，促進改善性需求釋放?！?/p>

優(yōu)化“認房又認貸”對于促進改善性需求釋放可以說是立竿見影。

2022年3月1日，鄭州市人民政府辦公廳網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，宣布取消“認房又認貸”政策，成為首個取消“認房又認貸”的大城市。

根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測，2022年3月當月，鄭州二手房成交環(huán)比增長106%，其中改善性住房成交增長的貢獻最大，120平方米以上、總價150萬元以上的改善房源成交增速分別為115%、147%，超過其他戶型房源。

如何落地仍有不確定性

近期，房地產(chǎn)市場由于尚未走出低迷區(qū)間而備受關(guān)注。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，目前房地產(chǎn)出現(xiàn)新形勢，譬如資產(chǎn)價格下跌加速，70個大中城市中3月13個城市二手房價格環(huán)比下跌，6月高達63個；市場需求下行，二季度商品房銷售下行明顯，在去年下跌28%的基礎(chǔ)上，今年又降了22%。

國家統(tǒng)計局7月17日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%，其中住宅銷售面積下降2.8%；商品房銷售額63092億元，增長1.1%，增幅較1-5月大幅收窄7.3個百分點，其中住宅銷售額增長3.7%。截至6月末，全國商品房待售面積64159萬平方米，同比增長17.0%，其中住宅待售面積增長18.0%。

來源：國家統(tǒng)計局

7月的成交量依然處于低位。

易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，7月1-20日全國50個重點城市新建商品住宅成交面積為816萬平方米，環(huán)比6月1-20日下降33%，同比2022年7月1-20日下降37%。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，7月1-23日，包括北京、深圳、成都、蘇州、佛山、青島等在內(nèi)的重點15城累計成交新房53740套，較6月同期下降23.55%；包括北京、深圳、杭州、南京、廈門等在內(nèi)的重點10城累計成交二手住宅41579套，較6月同期下降11.88%，處于歷史中低位水平。

“成交節(jié)節(jié)回落，表明伴隨著剛需剛改退潮，改善需求接棒，短期內(nèi)對成交的支撐作用依舊有限?！笨硕鹧芯恐行闹赋?。

深圳一在建樓盤，時代周報記者攝

李宇嘉認為，此次政策調(diào)整，是2014年去庫存以來又一次政策大力度紓困，主要目的就是穩(wěn)定和托底地產(chǎn)，釋放內(nèi)需和消費潛力，實現(xiàn)穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)的目的?！翱紤]到熱點城市剛需集中，換房需求開始主導(dǎo)，此次政策降低成本和門檻，會有效果。但具體的效果，還要看后續(xù)各地推進落實的情況，要看金融財稅部門后續(xù)的政策實施。”