似乎這段時間每周都會有一條新的房地產(chǎn)刺激政策出臺。

上周是“認(rèn)房不認(rèn)貸”；再之前一周是“調(diào)降存量房貸利率”。市場對這些政策的呼聲似乎是一波高于一波，但在銀行和業(yè)內(nèi)專家看來，一線城市的“認(rèn)房不認(rèn)貸”或許會更加審慎地推進(jìn)。

(資料圖)

7月27日晚間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在近日召開的企業(yè)座談會上說，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項目建設(shè)交付，切實保障人民群眾的合法權(quán)益。

其中，“認(rèn)房不認(rèn)貸”像一針“興奮劑”，瞬間刺激了眾多觀望著的買房者、賣房者、地產(chǎn)中介和銀行。

因為它意味著，已經(jīng)購買過住宅或者使用過住房公積金貸款或商貸的買房者，只要已經(jīng)還清貸款，賣出房屋，個人或家庭名下實際上沒有任何一套住房，在申請新的住房貸款時，將按照首套房來支付首付和承擔(dān)貸款利率。

以上海為例，在上海購買首套房且無公積金或商業(yè)貸款記錄的，首付比例至少35%；首套房但是有貸款記錄的或者二套房的，普通住宅首付比例至少50%，非普通住宅首付比例至少70%?？梢?，二套房和首套房的首付比例最高差了一倍。在上海，這可能就是買內(nèi)環(huán)老破小和次新房的差距，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的吸引力由此可見。

除了首付比例外，首套房和二套房在利率上也有差距。當(dāng)前，上海首套房5-30年的公積金貸款利率為3.1%，二套房為3.575%；首套房的商業(yè)貸款利率為4.55%，二套房為5.25%。在公積金可貸額度上，首套與二套也有差距。

簡單來說，就是之前的政策從各種維度給購買過房屋的購房者加碼，限制其加杠桿，客觀上確實也限制了其購買力。

北上廣深發(fā)聲落實，二三線城市已有實施

“認(rèn)房不認(rèn)貸”一出，各地紛紛放大招。

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（簡稱“廣州市住建局”）對媒體表示，廣州將結(jié)合實際盡快推出有關(guān)政策措施，大力支持、更好滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)廣州房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

7月29日，“安居北京”微信公眾號顯示，北京市住建委將結(jié)合北京房地產(chǎn)市場實際情況，會同相關(guān)部門大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)北京房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

7月30日，深圳市住房和建設(shè)局公眾號發(fā)文，有類似表述。

7月31日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會微信公眾號發(fā)文稱，將堅持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，完整、準(zhǔn)確、全面貫徹新發(fā)展理念，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次廣州表態(tài)，說明一線城市相關(guān)部門周末在積極謀劃政策寬松之事，對于政策方面出臺的緊迫和重視，也說明政策放松的預(yù)期越來越清晰、寬松信號越來越明朗。廣州政策的出臺，其基調(diào)和其他幾個城市是相似的，即主要關(guān)注支持和滿足剛性和改善性住房需求，或者說購房需求。這是政策的著眼點。

他認(rèn)為，當(dāng)前，很多城市沒有把首付比例降低到20%，且房貸利率依然高于4%。據(jù)易居研究院統(tǒng)計，全國20個重點城市首套房首付比例主要分為三檔，即35%、30%和20%。城市能級越高，首付比例越高；城市能級越低，首付比例越低。具體城市看，北京和上海的首付比例最高，為35%。廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞的首付比例為30%。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者不完全梳理，目前已有韶關(guān)、杭州、天津、威海、北海等地已實際落實“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

從去年開始，早有多個城市雖未明確提出“認(rèn)房不認(rèn)貸”，但已明確放松二套房的首付比例和公積金貸款可用額度：2022年1月12日，廣西北海市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款政策的通知》，明確降低公積金貸款的首付比例，將繳存職工家庭購買第二套住房或申請第二次住房公積金貸款的，最低首付款比例由60％下調(diào)至40％，成為今年全國首個降低首付比例的城市。

山東省威海市2022年8月25日印發(fā)了《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款政策的通知》，將購買首套、購買二套自住住房的可貸額度由公積金賬戶余額的20倍提高到30倍。

而浙江省杭州市則去年12月13日就下發(fā)了《杭州住房公積金管理委員會關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款政策的通知》，其中規(guī)定，職工家庭名下無住房，無住房貸款記錄或有商業(yè)性住房貸款記錄且相應(yīng)貸款已結(jié)清，為改善居住條件申請住房公積金貸款購買普通自住住房的，執(zhí)行首套房政策，貸款首付款比例不低于30%。

5月24日，天津市住房公積金管理中心發(fā)布了《天津市住房公積金管理中心關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款審核標(biāo)準(zhǔn)的通知》（以下簡稱“《通知》”），明確自5月25日起調(diào)整公積金貸款政策。根據(jù)《通知》，家庭有過兩次住房公積金貸款記錄，公積金貸款不再放貸；如果未使用住房公積金貸款，或只有過一次住房公積金貸款記錄，且已還清，再次在天津購房時公積金貸款仍可放貸。實際上對還清公積金貸款的二套房購買者落實了“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

7月6日，廣東省韶關(guān)市將穩(wěn)樓市新政有效期延長至年底，其中包括首次購買房商貸最低首付比例降至20%；公積金貸款購買首套房或第二套改善型住房的首付比例最低20%。

一線城市大概率不會直接亮出底牌

不過，上海、北京、廣州、深圳等一線城市能否快速落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”依舊存疑。

據(jù)記者多方了解，目前上海的銀行和房地產(chǎn)銷售均表示未出臺相關(guān)政策。

一位資深房地產(chǎn)行業(yè)分析師向記者表示，“一線城市現(xiàn)在處于消極等待的狀態(tài)，因為對于一線城市來說，認(rèn)房不認(rèn)貸是他們的最后一張底牌了，不太可能一下子就把這張底牌給打出來。目前各方應(yīng)該在密集開會協(xié)商，等哪個一線城市先站出來，但我覺得大概率先站出來的城市也不會直接執(zhí)行‘認(rèn)房不認(rèn)貸’”。

上述分析師認(rèn)為，一線城市可能會先從調(diào)降二套房的首付比例開始，從現(xiàn)在非常高的七成調(diào)降到六成或五成。“政策的力度會由弱到強地轉(zhuǎn)變，需要先扭轉(zhuǎn)居民的預(yù)期。此外，各地不想做領(lǐng)頭羊的另一原因是‘房住不炒’的底線依舊沒有動搖”。

他表示，目前上?？赡軙葟钠胀ㄗ≌恼J(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和首付比例上入手，“目前上海的普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)過低，這可能是比較好的第一步。其次，現(xiàn)在二套房上海的這個首付比例是70%，非常高，有適當(dāng)下調(diào)的空間”。

廣州迅速落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”的可能性似乎也比較低。

廣州大源按揭總經(jīng)理、房衛(wèi)士創(chuàng)始人鄭大源認(rèn)為，目前廣州市仍是認(rèn)房又認(rèn)貸，不過從目前住建局的表態(tài)來看，未來會有一些細(xì)則出臺來激活市場流動性。

“如果僅從出臺‘認(rèn)房不認(rèn)貸’這個政策來看，意味著只要本地?zé)o房就算是首套，無論是否曾經(jīng)買過，貸款過，另外無論外地是否有房貸未結(jié)清等等。不過這個政策力度從歷史來看還不算最大，2009年的政策是，即便本地有房且未結(jié)清，但如果購買二套房用于改善用途，房貸首付仍可以做到3成，利率不低于7折，幾乎和首套一樣的政策。但從現(xiàn)階段來看，‘認(rèn)房不認(rèn)貸’對于房地產(chǎn)來說，涉及杠桿，意味著可以較低首付買到較貴的房子了，也可以理解為老百姓的購買力大幅度增加?！编嵈笤幢硎尽?/p>

鄭大源判斷，本輪政策刺激，在一定程度上會刺激房價上漲，但是當(dāng)前售盤壓力太大，所以房價上漲既需要一定的時間，也會受到一定的漲幅限制。國家出臺放松調(diào)控的政策，本質(zhì)上是讓房子流動起來，并不是讓房價漫天漲價暴漲暴跌。

不過對于落實步驟，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提醒，相關(guān)政策要落實落細(xì)，后續(xù)還需要金融管理部門共同推進(jìn)，各地積極貫徹落實。具體落地的過程，應(yīng)是因城施策，即各地不會步調(diào)一致、力度一致地實施，而是會有先有后、政策力度有大有小，不會一下子就把政策用到底。