8月3日晚間，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局、鄭州市財(cái)政局、國家稅務(wù)總局鄭州市稅務(wù)局等八部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（下稱《通知》），包括鼓勵(lì)在鄭各商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率、落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策、穩(wěn)妥推進(jìn)商品房“現(xiàn)房銷售”試點(diǎn)等15條重磅政策，并一一明確具體負(fù)責(zé)單位。

鄭州是7月28日住建部部長倪虹談及實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”以來，首個(gè)宣布將落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的省會(huì)城市，也是7月14日央行貨幣政策司司長鄒瀾表態(tài)支持存量房貸利率調(diào)整以來，首個(gè)發(fā)文表態(tài)支持商業(yè)銀行降低存量房貸利率的城市。

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鄭州市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，從今年上半年的鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況來看，市場(chǎng)銷售走出低谷，整體保持快速恢復(fù)增長。1月份春節(jié)過后，隨著疫情防控措施的優(yōu)化，積壓購房需求得以釋放，2至5月全市商品住房銷售面積一直保持增長態(tài)勢(shì)，1-7月商品房銷售面積增速高于全國平均水平和一線重點(diǎn)城市，證明市場(chǎng)已經(jīng)走出歷史低谷。二手住房市場(chǎng)則保持穩(wěn)定回暖態(tài)勢(shì)，1-7月每月交易面積同比均處于增長態(tài)勢(shì)。

該負(fù)責(zé)人介紹，市場(chǎng)消費(fèi)恢復(fù)壓力仍然較大。受整體經(jīng)濟(jì)下行影響，疊加疫情汛情連續(xù)沖擊，目前居民收入預(yù)期和住房消費(fèi)預(yù)期還不夠穩(wěn)定，潛在住房消費(fèi)群體對(duì)市場(chǎng)的信心還未穩(wěn)固建立，購房需求偏弱。市場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)向以剛需和改善型住房并重的發(fā)展階段。

記者了解到，目前鄭州首套房貸款利率已下調(diào)至3.7%(LPR-50BP)，二套房貸款利率為4.8%(4.3+60BP)，而在2021年鄭州首套房貸款利率曾一度站上6%以上，是存量房貸利率與新增房貸利率之間差距較大的城市之一。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄解讀稱，鄭州是7月底住建部發(fā)聲后首個(gè)跟進(jìn)出臺(tái)具體詳細(xì)房地產(chǎn)系列政策的城市，信號(hào)意義強(qiáng)烈，對(duì)于其他城市具有鮮明的示范帶動(dòng)作用，不排除后續(xù)將會(huì)其他重點(diǎn)城市跟進(jìn)出臺(tái)。預(yù)計(jì)8月份將會(huì)成為地方城市房地產(chǎn)政策調(diào)整的高發(fā)期。

改善性需求有望進(jìn)一步得到釋放

《通知》指出，鄭州要做好金融信貸支持。落實(shí)新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長效機(jī)制，結(jié)合評(píng)估情況及時(shí)調(diào)整我市新發(fā)放首套住房商業(yè)貸款利率下限。落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，更大程度滿足剛需和改善性住房需求。

陳霄表示，認(rèn)房不認(rèn)貸意味著無論購房者是否有貸款記錄，只要名下沒有房產(chǎn)再次購房就可按照首套房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。而鄭州此前執(zhí)行的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是沒有欠房貸就算首套，本次鄭州要求落實(shí)認(rèn)房不認(rèn)貸就意味著貸款結(jié)清與否都可按照首套房來算，這對(duì)于改善性需求客戶是一個(gè)重大利好，減輕了首付壓力，促進(jìn)改善性需求釋放。

早在去年3月，鄭州市人民政府辦公廳就發(fā)布了《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

貝殼研究院指出，二季度以來市場(chǎng)修復(fù)受阻，主要是市場(chǎng)預(yù)期較弱。經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，居民收入預(yù)期降低導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)偏好下降，購房意愿降低?！罢J(rèn)房不認(rèn)貸”可降低換房成本，加快改善性需求的釋放。從已取消認(rèn)房認(rèn)貸城市的實(shí)際效果看，2022年3月1日鄭州新政公布后，3月當(dāng)月鄭州二手房成交環(huán)比增長106%，其中改善性住房成交增長的貢獻(xiàn)最大。

光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華認(rèn)為，個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”的調(diào)整，可以讓購房者充分平衡自身購房還款能力和居住（改善）需求，有助于降低改善性住房需求的購房門檻（首付比例）和利率成本，是讓更多普通家庭能夠有機(jī)會(huì)改善居住條件，提升住房和生活水平，進(jìn)而有助于釋放住房市場(chǎng)潛力，改善市場(chǎng)供需矛盾。

植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長連平日前撰文稱，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了巨大變化，民眾和社會(huì)普遍對(duì)房價(jià)看漲的預(yù)期并不強(qiáng)烈，房價(jià)大漲的可能性較小，此時(shí)已具備松動(dòng)限購限貸政策的條件。建議符合條件的城市可適用“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次鄭州是全國首個(gè)在系統(tǒng)文件中提及落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的省會(huì)城市，具有很強(qiáng)的信號(hào)意義。這有助于部分貸款未還清的購房者也享受到首套房的購房資格，大幅度降低了他們的購房首付成本和利率成本。 他預(yù)計(jì)，后續(xù)各地在房地產(chǎn)專項(xiàng)政策出臺(tái)中，會(huì)積極落實(shí)這個(gè)條款。

存量房貸利率下調(diào)或進(jìn)入實(shí)操階段

《通知》明確提出，要鼓勵(lì)在鄭各商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率，引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，穩(wěn)定居民消費(fèi)預(yù)期。

今年7月以來，央行已多次提及引導(dǎo)商業(yè)銀行調(diào)降存量個(gè)人住房貸款利率。7月14日央行貨幣政策司司長鄒瀾首次表態(tài)支持存量房貸利率調(diào)整，按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會(huì)議，明確表示會(huì)“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”。

但截至目前，商業(yè)銀行整體處于觀望態(tài)勢(shì)，尚未推出相關(guān)具體措施。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，鄭州是首個(gè)明確提出“降存量房貸利率”并寫入政策文件的城市，具有重要的標(biāo)桿意義。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，這意味著降低存量房貸不是“口頭表述”，而是真正會(huì)進(jìn)入到實(shí)質(zhì)性操作階段，對(duì)于每個(gè)月有月供壓力的購房者而言，勢(shì)必會(huì)有積極的作用和導(dǎo)向，而“購房者減負(fù)”的窗口期已經(jīng)開啟。

一直以來，存量房貸利率下調(diào)的一大難點(diǎn)在于執(zhí)行層面?；谫彿繒r(shí)間的不同，購房者的存量房貸利率差異較大；基于自身定位和發(fā)展模式，每個(gè)銀行的房貸占比也有所不同；基于金融資源的豐富程度等因素，每個(gè)地區(qū)的房貸利率曾經(jīng)站上的高點(diǎn)也有差異。從記者從業(yè)內(nèi)了解到的情況來看，商業(yè)銀行正在等待央行的指導(dǎo)文件出臺(tái)。

《通知》還提出了另外兩項(xiàng)重磅政策，一是暫停執(zhí)行限售政策，二是穩(wěn)妥推進(jìn)商品房“現(xiàn)房銷售”試點(diǎn)。暫停限售方面，《通知》提出，購買改善性住房的，其原有住房暫停執(zhí)行鄭政辦〔2017〕58號(hào)文“在鄭州市行政區(qū)域內(nèi)，2017年5月3日（含）之后購買的住房，自取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》之日不滿3年的不得上市轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶解讀稱，本次鄭州取消限售或?qū)κ袌?chǎng)活躍度提升起到一定帶動(dòng)效果。2023年以來，鄭州已多次對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行過優(yōu)化調(diào)整。4月鄭州將限售政策調(diào)整為以網(wǎng)簽時(shí)間、契稅繳納時(shí)間和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間為準(zhǔn)，三者任一滿一年即可出售。同時(shí)二環(huán)外取消限購，公積金“帶押過戶”，支持提取公積金支付首付等政策也陸續(xù)出臺(tái)。鄭州本次取消限售政策在一定程度上有利于改善當(dāng)?shù)囟址渴袌?chǎng)的流動(dòng)性，讓房屋交易更加靈活，有利于改善性住房需求釋放。

《通知》還提出推進(jìn)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，以鄭東新區(qū)和惠濟(jì)區(qū)為試點(diǎn)區(qū)域。6月26日，住建部部長倪虹在與中國銀行黨委書記葛海蛟一行交流指出，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要從解決“有沒有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”，改變“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”模式，開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄預(yù)計(jì)，鄭州或會(huì)成為現(xiàn)房銷售嘗試的先行城市。鄭州作為全國爛尾現(xiàn)象較為嚴(yán)重的城市，保交付任務(wù)相對(duì)嚴(yán)峻，實(shí)行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)也是保障民生的重要舉措。