作者| 高遠山

來源 | 獨角金融

(資料圖片僅供參考)

2022年8月，有著北京“二環(huán)金主”美名的國瑞置業(yè)正式更名國瑞健康（2329.HK），但國瑞健康并沒有恢復(fù)“健康”。幾年的高速擴張下，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整期之時，如今面臨債券違約、貸款逾期的壓力。

3月份，國瑞健康“以新?lián)Q舊”發(fā)行的3.35億美元票據(jù)形成違約；今年以來，至少3筆貸款簽訂展期協(xié)議。在凈虧損9.9億，賬面資金僅1.3億元的情況下，國瑞健康如何“脫困”？

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10.9億貸款展期

近日，國瑞健康公告顯示，附屬公司陜西華威世達實業(yè)有限公司（下稱“陜西華威”）與渤海銀行股份有限公司北京分行（下稱“渤海銀行北京分行”）簽署了一年的借款展期協(xié)議，將雙方此前簽訂的15億元貸款到期日從2023年11月12日展期至2024年11月12日。截至6月30日，該貸款余額為10.91億元。

事實上，這并不是國瑞健康從渤海銀行北京分行貸款首次發(fā)生展期。

7月3日，國瑞健康子公司北京國瑞興業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（簡稱“北京國瑞”）與渤海銀行北京分行7.5億元貸款簽署展期協(xié)議，到期日由2023年4月28日展期至2025年10月28日。截至2023年4月28日，該貸款余額為4.34億元。

從上述兩筆貸款展期披露的公告可見，國瑞健康附屬公司從渤海銀行北京分行貸款22.5億元，其中15.25億元展期，國瑞健康為上述兩筆貸款均承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

反觀渤海銀行，截至2022年末，該行房地產(chǎn)業(yè)不良貸款規(guī)模為26.56億元，不良貸款率為2.87%，雖然與2021年的3.71%相比下降0.84個百分點，如果將該類不良貸款與國瑞健康展期貸款余額拿來比較，這相當(dāng)于占據(jù)2022年末該行房地產(chǎn)業(yè)不良貸款總規(guī)模的56%的份額。

為何國瑞健康一個月內(nèi)兩次公告與渤海銀行北京分行簽訂展期協(xié)議？這與近期“兩部門”發(fā)出的通知，延長支持房企存量融資展期有關(guān)。

7月10日，央行、國家金管局出臺《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，通知指出，對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵金融機構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。其中，在2024年12月31日前到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年。

無疑，上述政策的出臺，緩解了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力。

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“二環(huán)金主”拖累了多少金融機構(gòu)？

地處北京二環(huán)的優(yōu)質(zhì)地塊，是地產(chǎn)大佬們的必爭之地，國瑞置業(yè)憑借一已之力打造了三個地標級建筑：北京國瑞城、國瑞購物中心、哈德門廣場?，F(xiàn)在，即使有錢也拿不到這里的住宅建設(shè)用地了，這也讓國瑞置業(yè)一度被譽為“二環(huán)金主”。

國瑞置業(yè)是潮汕籍富商張章筍在1994年創(chuàng)立，他通過貿(mào)易生意積累了第一桶金，看到房地產(chǎn)前景后便一心扎進這個領(lǐng)域。北京國瑞、國瑞置業(yè)、汕頭花園集團均為張章筍、阮文娟夫婦控制的企業(yè)。2014年7月7日，國瑞置業(yè)在香港主板上市。

北京地區(qū)簽約銷售額一直都占據(jù)半壁江山。截至2022年末，國瑞置業(yè)已簽約銷售額約為45.32億，主要來自北京、佛山、西安，簽約銷售額分別占簽約銷售額總額的58.7%、9.3%、8.4%。

國瑞置業(yè)的快速發(fā)展期是在2016年-2019年，四年間完成銷售額破百億、破200億、躋身全國房企百強陣營。

那幾年，國瑞置業(yè)在北京的開發(fā)項目增加至10余個，中鐵、碧桂園等大型房企都要與之聯(lián)合拿地。

但快速擴張帶來的高負債風(fēng)險也開始暴露。截至2022年末，國瑞置業(yè)的銀行及其他借款總計90.49億元，但賬面現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅為1.3億，建設(shè)預(yù)售物業(yè)和客戶按揭借款的受限銀行存款約為1.66億元。

截圖來源：年報

從種種跡象看，國瑞置業(yè)還面臨著棘手的現(xiàn)實問題。去年至今，旗下公司陸續(xù)違約，未能按時還本付息。最早發(fā)生逾期的，是從浙商銀行北京分行的20多億貸款。

追溯上述借款，緣起于浙商銀行北京分行與北京國瑞于2019年1月簽訂的貸款合同，雙方約定前者向后者初始承貸21.7億元，國瑞置業(yè)等一眾關(guān)聯(lián)公司、張章筍和阮文娟等為貸款提供擔(dān)保。后期，北京國瑞未能按時還本付息。

為了追回這筆巨額貸款，2022年4月23日，根據(jù)浙商銀行公告，該行北京分行對北京國瑞及其擔(dān)保方提起訴訟。時隔半年多，2023年1月，雙方達成協(xié)議和解。該筆貸款有北京核心區(qū)域地產(chǎn)抵押物，且銀行已對該筆貸款計提了相應(yīng)貸款損失準備。

今年至7月末，除了與渤海銀行北京分行的兩筆貸款展期外，國瑞健康在另一家銀行的貸款也發(fā)生了展期。

7月26日，國瑞健康附屬公司國瑞興業(yè)（北京）投資有限公司（下稱“國瑞興業(yè)投資”）與天津銀行北京分行此前簽署的合計13.33億元貸款，展期一年半，貸款到期日由2023年10月9日展期至2025年4月8日。

2020年10月8日，國瑞興業(yè)投資曾與天津銀行北京分行簽訂一項15億元的融資協(xié)議。就貸款人根據(jù)融資協(xié)議提供貸款融資而言，國瑞置業(yè)附屬公司汕頭花園集團、北京睿欣企業(yè)管理有限公司、張章筍及阮文娟提供擔(dān)保。

“搜狐焦點”此前報道，上述資金與國瑞置業(yè)旗下瑞福園項目復(fù)工時間高度重合，且后期以優(yōu)惠售賣車位和儲藏間實現(xiàn)資金回籠。

從天眼查信息可見，國瑞興業(yè)投資兩次被最高人民法院列為失信公司。

圖源：天眼查

國瑞置業(yè)的發(fā)債成本從2017年-2019年持續(xù)攀升，債券年利率從7%、10.1%升至13.5%。2022年，其發(fā)債成本升至14.25%，高于當(dāng)年房企的發(fā)債利率水平。

2022年2月23日，國瑞置業(yè)“以新?lián)Q舊”發(fā)行了3.35億美元的票據(jù)，年利率為14.25%，到期日為2024年8月23日，約定在每年2月23日及8月23日每半年支付一次利息，并承諾在當(dāng)年4月25日前贖回至少960萬美元的本金。

但國瑞置業(yè)未能履行上述承諾，并在到期前發(fā)起了一項同意書征集，修改原發(fā)行條款，將上述贖回日期從2022年4月25日延長至2022年7月25日，隨后和債券受托人簽署了這一補充協(xié)議。國瑞置業(yè)在2022年7月依然未能履行承諾，并且想繼續(xù)延長期限，債權(quán)人拒絕了國瑞置業(yè)的二次延期申請。

發(fā)債成本持續(xù)上升，但自我造血能力在此期間卻持續(xù)下跌。2017年至2019年，國瑞健康歸母凈利潤分別為17.5億元、10.09億元和8.6億元，同比分別增長11.96%、-42.35%和-14.77%。

受疫情影響使投資物業(yè)升值放緩，國瑞健康2022年的經(jīng)營業(yè)績再次滑坡。根據(jù)財報披露，該公司2022年營業(yè)收入38.2億元，同比下降62.7%；凈虧損9.9億元，而在2021年公司還實現(xiàn)盈利2.28億元。同時，該公司投資性物業(yè)公允價值收益，由2021年末的1.15億元減少至2022年末的僅2000萬元，一年時間降幅達82.6%。

截至2022年末，國瑞健康尚有27.37億元及12.32億元的優(yōu)先票據(jù)以及銀行及其他借款未按照計劃還款。

國瑞健康旗下也有部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，比如北京祈年大街西、深圳西坑社區(qū)的舊改項目，也能在一定程度上幫助國瑞擺脫債務(wù)風(fēng)險。

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國瑞健康還有機會嗎？

2019年時，張章筍曾經(jīng)公開說過：“只要調(diào)控政策不取消，未來三年甚至更長時間里，價格都會繼續(xù)維持現(xiàn)狀。對中小企業(yè)來說，重點是去庫存，回籠資金，保企業(yè)生存。那些不看好市場的企業(yè)會主動選擇轉(zhuǎn)型或者離開?！?/p>

這位潮汕大佬曾將翻身的希望押注于舊改上。根據(jù)2020年中報，國瑞置業(yè)在北京、深圳、汕頭承辦一級土地開發(fā)項目、城市更新及“三舊改造”政策下開發(fā)的項目，報告期內(nèi)，一級開發(fā)及舊改項目開發(fā)面積達580萬平方米，其中深圳占比51.6%。

但舊改項目開發(fā)周期長、難度大，短期很難翻身?，F(xiàn)實困境讓張章筍在2022年3月決定轉(zhuǎn)型大健康產(chǎn)業(yè)，公司也在這一年更名為“國瑞健康”。

同時，國瑞置業(yè)還給出了兩個發(fā)展方向：一是不斷升級國瑞智能家居和健康生活產(chǎn)品，實現(xiàn)產(chǎn)品形態(tài)和服務(wù)模式的全面重塑；另一方面，將致力于提供更多健康生活的在線服務(wù)，通過打造國瑞醫(yī)院及醫(yī)療在線、在線康養(yǎng)服務(wù)、保險服務(wù)等各大創(chuàng)新業(yè)務(wù)，實現(xiàn)向大健康產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。

但從公開資料看，張章筍并未在健康領(lǐng)域做太多布局。從張章筍擔(dān)任董事的企業(yè)中，僅有國瑞興業(yè)（北京）健康科技有限公司可能與健康相關(guān)，而且該公司在2022年1月11日從“北京國瑞興業(yè)房地產(chǎn)控股有限公司”改名而來，經(jīng)營范圍從房地產(chǎn)投資、企業(yè)咨詢管理改為技術(shù)推廣服務(wù)健康管理、健康咨詢。

地產(chǎn)企業(yè)跨界大健康能否成功，關(guān)鍵在于如何彌補在醫(yī)療服務(wù)等方面的不足。而作為外來的“和尚”，布局大健康領(lǐng)域還有很長的路要走。

上帝關(guān)了一扇門，必然會為你開啟一扇窗。7月24日開始，房地產(chǎn)利好聲音不斷，包括首套住房首付比例和貸款利率要降了。

“進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款‘認房不用認貸’等政策措施。”這是住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹近日召開企業(yè)座談會時提及的內(nèi)容，他強調(diào)，繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，此次住建部明確了政策“三把斧”，近期各地的房地產(chǎn)政策或?qū)⒃谶@三個方向上持續(xù)發(fā)力。

業(yè)內(nèi)人士分析，民營房企在融資端有望迎來新的窗口期。而這對國瑞健康的關(guān)鍵意義自然不言而喻。