隨著李嘉誠(chéng)7折賣樓的消息引爆網(wǎng)絡(luò)，“親海駅II”也在內(nèi)地及香港共同關(guān)注之下正式開(kāi)賣，開(kāi)售首個(gè)周末銷售情況到底如何？對(duì)下半年香港新樓盤(pán)銷售又會(huì)產(chǎn)生何種影響？

“親海駅II”售樓處排隊(duì)狀況，受訪者提供

【資料圖】

整體來(lái)看，認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)已達(dá)超3000宗，約超購(gòu)23倍。

上篇《李嘉誠(chéng)7折拋售房產(chǎn)，再向香港樓市投放深水炸彈，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)意欲何為？》發(fā)布后，即有讀者對(duì)于平尺與平米，特別是香港房?jī)r(jià)高低有著熱烈討論。

最新消息顯示，長(zhǎng)實(shí)最新加推122戶，包括7間開(kāi)放式、72間1房、35間2房及8間3房。以上述各式房型可以清晰對(duì)比價(jià)格。

實(shí)用面積210呎（約23.3平米），折實(shí)售價(jià)294.4萬(wàn)港幣；換算約270萬(wàn)人民幣，約合11.6萬(wàn)/平方米；

實(shí)用面積718呎（約79.7平米），折實(shí)售價(jià)1134.6萬(wàn)港元；換算約1041萬(wàn)人民幣，約合13萬(wàn)/平方米；

整體來(lái)看，122戶加推整體折實(shí)平均呎價(jià)15063港元；換算約13828元人民幣，約合14.9萬(wàn)/平方米。

長(zhǎng)實(shí)新盤(pán)銷售火爆，帶動(dòng)香港新樓盤(pán)銷售。同期在售的恒地集團(tuán)旗下紅磡必嘉坊第3期將于8月8日開(kāi)售，首批發(fā)售278戶，折后尺價(jià)為17108港元至20379港元。折后尺價(jià)為17108港元至20379港元（約16.9萬(wàn)人民幣/平方米-20萬(wàn)人民幣/平方米）。

另外，油塘及紅磡分別位于東九龍及九龍中心位置，距離港島一站地鐵。有中介告訴記者，香港房?jī)r(jià)是從港島向周邊輻射，港島樓價(jià)最高，半山豪宅更是較普通住宅售價(jià)指數(shù)級(jí)增長(zhǎng)，如中原地產(chǎn)網(wǎng)站顯示，西營(yíng)盤(pán)維港峰二手樓盤(pán)售價(jià)為約33萬(wàn)人民幣/平方米，但山頂白家道28號(hào)別墅售價(jià)達(dá)到了近200萬(wàn)人民幣/平方米。

地產(chǎn)網(wǎng)站上的一些樓盤(pán)售價(jià)

開(kāi)售即火爆，長(zhǎng)實(shí)原價(jià)加推122戶

“親海駅II”首批132伙，于周六正式對(duì)外開(kāi)放示范單位及認(rèn)購(gòu)。認(rèn)購(gòu)情況可以用“火爆”一詞形容。當(dāng)日一早天剛蒙蒙亮，已有人在尖沙嘴港景匯的售樓處門(mén)前排隊(duì)等候，而開(kāi)售前排隊(duì)等候人群已相當(dāng)壯觀，參觀示范單位的客戶擠滿了商場(chǎng)。

認(rèn)購(gòu)熱情高漲下，“親海駅II”首批樓盤(pán)開(kāi)售十分鐘即獲超額認(rèn)購(gòu)，最終首日收超2000宗認(rèn)購(gòu)，超售14倍，而今日最新媒體報(bào)道中，認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)已達(dá)超3000宗。

火爆認(rèn)購(gòu)之下，長(zhǎng)實(shí)營(yíng)業(yè)部首席經(jīng)理郭子威表示，市場(chǎng)反應(yīng)熱烈，集團(tuán)積極考慮加推應(yīng)對(duì)。長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)剛剛也確定了首批將以原價(jià)加推122戶。包括7間開(kāi)放式、72間1房、35間2房及8間3房，實(shí)用面積210至718方呎，折實(shí)售價(jià)294.4萬(wàn)至1134.6萬(wàn)元，折實(shí)呎價(jià)13148至16544元，折實(shí)平均呎價(jià)15063元。

長(zhǎng)實(shí)執(zhí)行董事趙國(guó)雄表示，對(duì)于項(xiàng)目的參觀情況覺(jué)得“好滿意”，由于定價(jià)吸引，甚至接近資助房屋的價(jià)錢，可鼓勵(lì)買家入市。因剛性需求強(qiáng)勁，會(huì)在開(kāi)售之前盡量加推單位，并會(huì)維持原價(jià)加推，讓買家可以選購(gòu)到心儀單位。

長(zhǎng)實(shí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理陳詠慈表示，集團(tuán)在周六日安排專車接載有興趣客戶來(lái)往示范單位及售樓處，4條專線分別鲗魚(yú)涌康怡廣場(chǎng)及太古、紅磡黃埔花園及海逸豪園、觀塘及藍(lán)田，以及將軍澳及油塘接有意向客戶前往參觀。

長(zhǎng)實(shí)新盤(pán)銷售火爆，帶動(dòng)香港新樓盤(pán)銷售。同期在售的恒地集團(tuán)旗下紅磡必嘉坊第3期將于8月8日開(kāi)售，首批發(fā)售278戶，折后尺價(jià)為17108港元至20379港元。昨日也有上千人參觀了恒地的示范單位，據(jù)悉，這個(gè)項(xiàng)目暫收約600個(gè)認(rèn)購(gòu)登記，超額認(rèn)購(gòu)約9倍。

長(zhǎng)實(shí)“親海駅II”吸引居屋買家

郭子威認(rèn)為，首次開(kāi)售認(rèn)購(gòu)火爆，加推122套新房以1房為主，因1房咨詢更多。暫時(shí)收到約四成準(zhǔn)買家查詢1房單位，而準(zhǔn)買家多為有意入市自住或收租。準(zhǔn)買家分布上，昨日開(kāi)放示范單位參觀至今，參來(lái)自將軍澳及啟德區(qū)的參觀人數(shù)最多，合共占40%；油塘及觀塘區(qū)各占15%。同時(shí)，有三成參觀市民屬于有意購(gòu)買政府資助房屋的客源。

有地產(chǎn)中介告訴記者，“親海駅II”開(kāi)價(jià)極具競(jìng)爭(zhēng)力，定必凍結(jié)九龍及新界區(qū)的二手市場(chǎng)，實(shí)際上，“親海駅II”開(kāi)價(jià)后，臨區(qū)將軍澳即刻有業(yè)主減價(jià)5%出售物業(yè)。而“親海駅II”也吸引了不少有意申請(qǐng)居屋人士認(rèn)購(gòu)。因?yàn)榫游菔蹆r(jià)雖然為市價(jià)6成，卻要等候數(shù)年及抽簽，抽中后買賣租售也要按政府規(guī)定補(bǔ)地價(jià)。但“親海駅II”雖然較居屋略貴，但沒(méi)有出售限制，現(xiàn)時(shí)行情下租金回報(bào)將近3%，也吸引了不少有意投資房產(chǎn)人士的目光。

不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士也告訴記者，“親海駅II”預(yù)計(jì)2025年10月中入伙，距今還有27個(gè)月，投資人士需要經(jīng)歷兩大博弈，分別是27個(gè)月之后的租售行情及油塘工業(yè)區(qū)的改建狀況。

香港新樓供大于求，樓價(jià)有下行風(fēng)險(xiǎn)

雖然現(xiàn)在正于香港九龍區(qū)銷售的兩處新盤(pán)認(rèn)購(gòu)火熱，但香港整體一手住宅新盤(pán)積存供應(yīng)持續(xù)向上。

香港地政總署7月批出可預(yù)售樓花的單位，合共涉及4602戶，按月升逾4倍，為逾一年高位。整體看來(lái)，全香港獲批未售出樓房達(dá)到1.6萬(wàn)戶，創(chuàng)近年新高。新樓存貨中，以啟德區(qū)的獲批未售存貨最多，達(dá)8200戶。業(yè)界預(yù)料將加劇發(fā)展商的推盤(pán)及去貨壓力，且地產(chǎn)商為銷售樓盤(pán)可能掀起“價(jià)格戰(zhàn)”。

地政署審批加快步伐之時(shí)，地產(chǎn)商銷售速度卻沒(méi)有跟上，目前全香港獲批而未銷售樓盤(pán)項(xiàng)目高達(dá)32個(gè)，預(yù)計(jì)下半年香港地產(chǎn)商將陸續(xù)推出新樓盤(pán)，達(dá)銷售高峰期。只是，在地產(chǎn)商供應(yīng)大幅增加下，市場(chǎng)需求受高息環(huán)境抑制。分析人士指出，美國(guó)通脹率比較大可能在未來(lái)數(shù)月呈上升趨勢(shì)，如此加息周期9月完成的市場(chǎng)愿望便會(huì)落空，本身渴望減息的市場(chǎng)參與者將會(huì)面臨較大壓力，股市和樓市可能還要忍受陣痛至明年年底。

據(jù)美聯(lián)物業(yè)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，目前已獲批但未開(kāi)始銷售的新盤(pán)單位接近1.6萬(wàn)戶。假設(shè)其中一半即8000戶將于今年開(kāi)售，相當(dāng)于每個(gè)月要維持1600戶的一手成交量才能吸納有關(guān)供應(yīng)。在如此大的供需差之上，不少地產(chǎn)商將采用“先量后價(jià)”策略，定價(jià)傾向保守，甚至以低于二手樓的價(jià)格吸引客戶，另香港樓價(jià)有下行風(fēng)險(xiǎn)。

實(shí)際上，中原城市領(lǐng)先指數(shù)CCL最新報(bào)164.72點(diǎn)，按周升約0.33%，并連升2周共約0.52%。反映政府放寬物業(yè)按揭成數(shù)后，刺激整體樓價(jià)短暫企穩(wěn)。今周指數(shù)仍未反映加息后的市況，7月底美國(guó)及本地銀行再度加息，二手樓市成交向下，數(shù)據(jù)顯示短期樓價(jià)將繼續(xù)反覆向下。

通關(guān)帶來(lái)的正面影響開(kāi)始減退

“親海駅II”開(kāi)放認(rèn)購(gòu)時(shí)，恰逢香港生產(chǎn)力促進(jìn)局公布今年第3季“渣打香港中小企領(lǐng)先營(yíng)商指數(shù)調(diào)查”。

調(diào)查結(jié)果顯示，香港本季綜合營(yíng)商指數(shù)回落至本年第一季水平，反映通關(guān)帶來(lái)的正面影響開(kāi)始減退。生產(chǎn)力局首席創(chuàng)新總監(jiān)張梓昌表示，指數(shù)經(jīng)歷第2季的大幅上升，本季轉(zhuǎn)為回落，但這些均在預(yù)期之內(nèi)。同時(shí)六月份香港采購(gòu)經(jīng)理指數(shù)（PMl）下跌，反映整體訂單及新出口訂單升幅收窄，令本地中小企采取較保守的營(yíng)商策略以減低風(fēng)險(xiǎn)。張梓昌認(rèn)為隨著內(nèi)地經(jīng)濟(jì)振興措施生效，未來(lái)香港經(jīng)濟(jì)會(huì)繼續(xù)穩(wěn)步復(fù)蘇。

張梓昌還提到，外圍環(huán)境的不確定性持續(xù)增加，在進(jìn)一步金融狀況收緊和先進(jìn)經(jīng)濟(jì)體增長(zhǎng)放緩下，國(guó)際貨幣基金組織已下調(diào)今年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)測(cè)，收緊金融條件將會(huì)減慢經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，導(dǎo)致本地中小企的營(yíng)商信心轉(zhuǎn)趨保守。但他提及“投資意向”仍在調(diào)查中維持在50點(diǎn)中性水平線以上，91%受訪中小企表示會(huì)在本季維持或增加投資，數(shù)字與上季相若，他認(rèn)為這反映中小企對(duì)前景仍然保持正面態(tài)度。

對(duì)于下半年香港經(jīng)濟(jì)的整體走勢(shì)，渣打銀行（香港）大中華區(qū)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師劉健恒則認(rèn)為，香港下半年經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)應(yīng)該不會(huì)差，失業(yè)率低、美國(guó)加息周期結(jié)束，還有中國(guó)多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)振興措施出臺(tái)，都是對(duì)香港營(yíng)商的正面因素，預(yù)計(jì)毋須調(diào)低香港全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)測(cè)。