物業(yè)企業(yè)向來被視為房企的優(yōu)質資產，雖不如曾經的房地產行業(yè)“來錢快”，但輕資產模式及源源不斷的現金流入又注定這是能細水長流的生意。

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恒大物業(yè)（6666.HK）便是這一觀點的印證。

據該公司8月24日晚間發(fā)布的2023年中期業(yè)績，上半年恒大物業(yè)營收同比增長6.2%至61.5億元，歸母凈利則同比增長42%至7.8億元。

規(guī)模仍位居行業(yè)前列，截至6月底的總合約面積約8.1億平方米，在管面積為5.1億平方米。

利潤率水平回升，毛利率同比增加2.2個百分點至24.4%，凈利率則同比增加3個百分點至12.9%。

需注意的是，上述業(yè)績指標實現上漲，主要是因為去年同期基數較小。

2022年上半年，恒大物業(yè)營收及歸母凈利降幅分別為26.5%、71.8%，當期毛利率也同比大幅減少15.1個百分點。對比來看，今年上半年的這三項指標仍不及2021年同期水平。

但在關聯(lián)方出現較大流動性問題后，恒大物業(yè)的經營回歸上升軌道已屬不易，且其截至6月底的現金及現金等價物約16.1億元，較2022年底有所增長，這意味著恒大物業(yè)上半年產生了現金凈流入，是經營可持續(xù)性的表現，也展現了物業(yè)行業(yè)的韌性。

不過，恒大物業(yè)仍在遭受關聯(lián)方出險帶來的損失，其未來的穩(wěn)定發(fā)展也深受關聯(lián)方影響。

截至6月底，恒大物業(yè)的應收貿易賬款中，來自關聯(lián)方的應收款為23.6億元，來自第三方的則為37.3億元。由于關聯(lián)方流動性問題，恒大物業(yè)將這部分應收款的23.4億元進行了減值撥備，計提比例為99.5%。

至于此前被中國恒大占用的134億元存款，恒大物業(yè)表示，目前仍在追討損失，包括與中國恒大集團商討償還該質押涉及款項的方案、論證訴訟等其他法律措施，但受限于關聯(lián)方流動性危機，追回這筆錢尚存在重大不確定性。

未來發(fā)展預期方面，藍鯨財經注意到，自2021年中期開始，恒大物業(yè)的合約面積一直保持在8.1億平方米左右，截至去年底的合約面積略高，為8.19億平方米。

這意味著其市場化拓展已受關聯(lián)方流動性問題及自身品牌所影響，“新拓展面積”與“到期未續(xù)約面積”大致相當。要恢復正向經營，恒大物業(yè)還需努力。

此外，恒大物業(yè)也在業(yè)績報告中表示，受關聯(lián)方及其資產處置進度的影響，集團可能面臨部分前期物業(yè)管理服務合同終止，可能無法及時有效轉化已簽約面積，關聯(lián)方延期交付亦可能影響集團收繳費率的提升。

在業(yè)務上，恒大物業(yè)正在主動、被動地“去恒大化”，并拓展來自其他開發(fā)商的業(yè)務。

今年上半年，恒大物業(yè)新增合約面積為1514萬平方米，其中93.3%來自第三方；從營收看，其來自第三方的營收占比達98.9%，來自關聯(lián)方的收入占比僅為1.1%。

至于與開發(fā)商關聯(lián)度高的非業(yè)主增值服務，上半年恒大物業(yè)來自此業(yè)務的收入占比僅為0.7%，約4185萬元。不過，其并未放棄這部分業(yè)務，稱將以市場化原則，擇優(yōu)開展關聯(lián)方服務，并希望憑借服務質量爭取更多其他開發(fā)商的業(yè)務，借此拓寬物業(yè)管理項目。

“集團已基本脫離對關聯(lián)方業(yè)務的依賴。”恒大物業(yè)如此描述公司業(yè)務上的獨立發(fā)展。