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專家:警惕青島共有產(chǎn)權(quán)房顯現(xiàn)交付難暴露出的幾大問(wèn)題|世界速看料

(李惠聰)近日,有青島市民投訴其兩年前在當(dāng)?shù)刭?gòu)買的一套共有產(chǎn)權(quán)房無(wú)法按時(shí)交付,家庭因此深受其苦,引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。據(jù)該市民在青島某區(qū)區(qū)長(zhǎng)信箱投訴內(nèi)容表示,當(dāng)?shù)厥姓?、房管局、開發(fā)商在交房溝通過(guò)程中有推諉現(xiàn)象。

2月2日晚間,涉事城投公司青島城陽(yáng)市政投資集團(tuán)回應(yīng)稱,已安排資金付款,48套未撥付房款2571萬(wàn)元全部撥付到位,購(gòu)房人可到開發(fā)商處辦理收房手續(xù)。目前公司經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健,資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)良,從未出現(xiàn)過(guò)債務(wù)逾期等問(wèn)題,債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控。


(資料圖片)

專家表示,當(dāng)前房地產(chǎn)的“保交樓”整體得到了快速推進(jìn)與解決。但此類事件也表明,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存交樓風(fēng)險(xiǎn),且該風(fēng)險(xiǎn)存在從普通商品住宅有蔓延至保障房領(lǐng)域的可能。

事件暴露出幾方面問(wèn)題

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,居民住房問(wèn)題不是小事。青島共有產(chǎn)權(quán)房事件暴露出部分涉及財(cái)政資金支持住房項(xiàng)目,尤其是保障房項(xiàng)目,或受資金不足困擾,最終導(dǎo)致房屋交付出現(xiàn)問(wèn)題。

他建議,各地在推進(jìn)保交樓工作過(guò)程中,同時(shí)應(yīng)重點(diǎn)梳理保障房項(xiàng)目的交付工作,以進(jìn)一步穩(wěn)樓市保民生。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)中新經(jīng)緯表示,該事件暴露出多方面問(wèn)題。首先是地方城投平臺(tái)債務(wù)和資金鏈問(wèn)題,這也是近幾年來(lái)的市場(chǎng)熱點(diǎn)話題?!扒皫啄辏康禺a(chǎn)市場(chǎng)銷售火熱,土地增值明顯,政府財(cái)政補(bǔ)貼到位,都在一定程度上支撐著地方城投平臺(tái)公司資金鏈順暢循環(huán),但現(xiàn)在上述利好因素褪去,資金鏈緊張了”。

其次,李宇嘉指出,與上海、北京、廣州政府主導(dǎo)型的共有產(chǎn)權(quán)房發(fā)展模式不同,本次事件中的共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目,早期初衷有可能更傾向于消化當(dāng)?shù)厣唐贩繋?kù)存,而非純粹用來(lái)開發(fā)共有產(chǎn)權(quán)房。因此項(xiàng)目在實(shí)際操作環(huán)節(jié)中才需要城投平臺(tái)公司再次出資購(gòu)買,作為實(shí)現(xiàn)政府產(chǎn)權(quán)的模式。

據(jù)李宇嘉表示,共有產(chǎn)權(quán)住房,作為一種平抑高房?jī)r(jià)、降低購(gòu)房門檻的積極的地產(chǎn)調(diào)控手段,在供地時(shí)就約定,政府與購(gòu)房者共同享受權(quán)利、履行相關(guān)義務(wù),最終房產(chǎn)在退出時(shí)由政府回購(gòu),或符合申購(gòu)條件的其他購(gòu)房者購(gòu)買,購(gòu)房者可獲得相應(yīng)比例的價(jià)值變現(xiàn),最終通過(guò)這種流轉(zhuǎn)在內(nèi)部實(shí)現(xiàn)了保障性住房的封閉運(yùn)行。

在李宇嘉看來(lái),當(dāng)前上海、北京、廣州所施行的共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目開發(fā)模式較為典型,也較為主流,即市場(chǎng)化運(yùn)作,政府引導(dǎo),政府在土地出讓端的低價(jià)與明顯低于市場(chǎng)的房?jī)r(jià)部分共同組成了共有產(chǎn)權(quán)房中的“政府產(chǎn)權(quán)”內(nèi)容,因?yàn)檫@種模式在土地出讓環(huán)節(jié)就直接進(jìn)行了降價(jià),類似項(xiàng)目在后期開發(fā)就不必承諾相關(guān)平臺(tái)公司再出資購(gòu)買。

“本次事件中的項(xiàng)目,或許并非是真正的共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目,更可能是為了消化庫(kù)存,臨時(shí)對(duì)商品房項(xiàng)目的銷售模式進(jìn)行了調(diào)整,由此通過(guò)城投平臺(tái)購(gòu)買一定部分產(chǎn)權(quán),轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目。不湊巧的是,近期城投平臺(tái)資金鏈緊張,無(wú)法實(shí)現(xiàn)兌付,因此也存在一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)?!崩钣罴窝a(bǔ)充道。

哪些因素導(dǎo)致城投公司近幾年資金鏈吃緊?

李宇嘉認(rèn)為包含幾點(diǎn)原因:

其一,為控制城投公司債務(wù)率,以及相關(guān)城投公司的過(guò)度融資,各地先后出臺(tái)了多項(xiàng)限制性政策。這使一度非常受市場(chǎng)歡迎的城投債偃旗息鼓。

其二,近年來(lái),城投公司承擔(dān)了地方上較多基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)任務(wù),資金投入較大。地方政府在財(cái)政投資支出,或地方政府債券發(fā)行以后,支付給城投公司的能力在下降,且國(guó)家也在著力控制地方政府債務(wù)。

其三,地方政府早先承諾以土地出讓收入作為給城投公司的付款條件,隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整,政府土地財(cái)政收入明顯下降,直接影響了地方城投公司的財(cái)務(wù)狀況。

其四,房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行,導(dǎo)致城投公司開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目受到影響,或?qū)е碌胤截?cái)政稅收等呈下降趨勢(shì),這種嚴(yán)峻的市場(chǎng)大環(huán)境最終也傳導(dǎo)至城投企業(yè)。

李宇嘉建議,共有產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)還是要堅(jiān)守“保障房”的初心,盡可能做到政府規(guī)劃、國(guó)企承擔(dān)建設(shè)、面向本地人才與常住居民,出發(fā)點(diǎn)的純粹以及開發(fā)環(huán)節(jié)的規(guī)范,都能大概率降低共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目的各種潛在風(fēng)險(xiǎn)。(中新經(jīng)緯APP)

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責(zé)任編輯:孫慶陽(yáng)

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